黄欣伟：二手房指导价即将GAME-OVER

＃2022影响力创作者＃＃

广州、东莞的二手房指导价发布已有差不多一年时间，近期低迷了一段时间的二手房市场热度逐渐回升，多地区的二手房指导价开始出现实质松绑的现象。对于刚需购房者来说，二手房指导价的暂时松绑，也将给他们带来更多的购房选择。

最新数据显示：截至目前，除了上海和深圳以外，全国13个城市二手房指导价制度实质性取消，各地取消二手房指导价相关的措施，本质上是放松调控，促进楼市。

上述城市的二手房指导价（包括上海的二手房价格核验）制度，今天的事实放松甚至取消，要追溯到当时的出台，才能看到完整的一段市场和政策博弈过程。

首先，看二手房指导价的出台背景。

2021年初，深圳和上海纷纷出台了房地产调控收紧政策，但是去年的上半年市场不仅没有出现下行甚至局部地区量价齐升，调控政策的下有对策变成了低总价房源的顺势而为，其中“总价掩盖了单价的蹿升”，二手房指导价就是在此背景之下的当头一棒。

甚至可以这么说，二手房指导价政策是对于2021年初调控政策收紧无效之后的补刀，甚至是政策和市场博弈“失利”的恼羞成怒之举，的确有用力过猛之嫌。

其次，看二手房指导价的效用。

二手房指导价，深圳早于上海出台。

可以说深圳效果在促动上海（出台类似的政策），因为二手房指导价只是一个政策，随之而来的三价就低，同时联动银行一起收紧贷款，这一套三合一组合拳，事实上人为阻碍了购房者“想买的心”，毕竟有心无力，也同时打击了房东的交易情绪，毕竟定价权被事实剥夺了。

虽然坊间也不乏“两份合同补差价”，但在整体市场转淡之后，交易双方的积极性完全不受影响是不可能的，于是2021年三季度的市场冰封程度，也可能让政策制定和管理者感受到了矫枉过正的压力。

于是，2021年的四季度，银行端口开始放松，以为“保护刚性需求的购房诉求“为旗帜，开始在贷款要求和批复流程方面予以松动，事实上也带来了2022年初的春节行情。

第三，如今的事实放松，更多压力来自于整体经济要求松绑地产。

如果没有三月份开始的疫情反复，可能二手房指导价的事实取消迫切性还不强，因为市场在银行配合之后，已经呈现出平稳修复但不张扬的态势。

但是，疫情从一季度尾声开始的反复和蔓延，让很多地方楼市的康复节奏戛然而止，连续两个月到三个月的成交停滞，给财政收入带来的事实影响是巨大的，需求被积压也是亟待解决的一个市场行为。

在各地因城施策救市的大背景之下，二手房指导价当然也不是净土：一年的试行期间，成交量是被缩减了，房价只是分化，部分热门区域的热门房源还是通过阴阳合同而暗度陈仓。

与其这样，堵不如疏，何况政策已经全面对楼市放松了，二手房指导价的生命周期也走到了尽头，不过试验的结果就是证明了其杀伤力，难保不会在未来楼市过热之后还被短期祭出！