黄欣伟：“老破小”是怎样Hold住年轻人的？

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毫无颜值可言的“老破小”里，其实住着不少年轻人。

虽然可以找出诸如年轻人积蓄有限&购买力不足等原因，但在“可以牺牲地段来换取环境、空间、舒适度甚至社区颜值”的可选择之下，租和住在“老破小”是为什么？

换句话说，年轻人在“至少有一个选择”的时候，为什么甘愿蜗居在老破小？

这或许是一个苦涩的话题，但也可能对近期“老破小”被妖魔化的一种客观辨析。

首先，“老破小”往往附着在不错的地段之上。

如果把“老破小”和“远大新”对比，那么各有优劣且已经无数次分析过了，但是“老破小”的背景是地段优势：如果说“老破小”和“远大新”各有所爱，那么同样“老破小”，市中心和郊区的前缀一加，这个比选就毫无悬念了。

所以，选择“老破小”的年轻人固然不喜欢它的颜值，固然也因为囊中羞涩，但是在“至少有一个选择”的情况下仍然用脚投票在前者，更看重的是房子所依附的地段，以及地段所蕴含的相关配套便利条件。

曾有身边真实案例：2007年操作外环外某社区，因为参与久了发现产品、环境、施工质量都不错，所以怂恿周边的80后购置，且还能因为合作方关系争取到一定折扣，但是——水死活泼不进。

那位同事几年后最终买了中环某新村，面积缩水了“一间房”，颜值比较更无从谈起，关键是房价已经涨起来了。

如果说“拖几年买”有各种购买力和眼光的原因，最终买了新村又是缘何？

对方实话实说：“地铁少座10站，每天早上可以多睡半小时”，这理由朴素但无可辩驳。

其次，“低总价”是真实消费发生时候的重要因素。

2021年的上海楼市“123”政策收紧之后，上半年楼市逆势而上的主要力量就是“老破小”，甘愿冒着和政策相悖的风险继续买房，“老破小”之于购房者而言，可以说诸如学区对口等理由，但到了支付取舍阶段，低总价就是最大的成因。

就算2022年上海疫情反复之后，关于“老破小”的诸多安全问题被放大看待，坊间也不断有“老破小房源降价”的传说，事实上近期观察同等类型社区的类似房源，的确（比较疫情发生之前的三月份）报价有所调低，但是——“老破小从此无人问津”的说法也不免过于极端，疫情之后随着社会秩序的修复，“该买房的还是会买”同时“该买老破小的也还是会买”，这是上海房价裹挟之下的购房者就范生态。

再者，有些人生阶段，对邻里和氛围的需要是旁人无法感受的。

关于上海的市井人文里，少不了一条“现代社区，人和人基本不交流，上海尤甚”。

但是对于新上海人而言，新到一个城市，不论租或者买，其对周遭硬件的交通、配套、环境有要求，同时也会对作为软件的邻里、物管有依赖。

1、需要在陌生的城市找人沟通；

2、需要在碰到突发事件时找得到人帮助。

上述两点，或许老破小都有一定优势：一方面是人和人的近距离居住相处，势必交流机会更多，说着说着就认识了，就成为进入一个新城市的第一批交流或信任选择人群；另一方面是老破小相对社区规模较小，同等配置的物业管理团队的服务半径和支撑力就更迅疾（这种难以言表的诉求，或许没有异乡生活经验的人，比较难以感同身受）。

综上，“老破小”固然在防疫安全、舒适度、颜值等方面有诸多不便和劣势，但其是否会如近期楼市传言所及的那般不堪一击或绝对看空，这也有一个尺度和渐进过程，过于主观地将“老破小”一票否决也不可取，真实生活和真实房价里，有些选择虽然苦涩但苦中作乐是旁人所无法感知的两害相遇取其轻。

年轻人，到了生活所迫而必须理想降落人间，他们的选择瞬间中年实惠。