黄欣伟：率先实现报复性反弹的是上海房租

租售数据显示：5月，上海个人房源租金为102.51元／平方米／月，排在55城之首，也是唯一一个每平米月租金破百元的城市；环比上涨6％，涨幅排在55城前三。

4月份，上海个人房源租金环比上涨3％。换言之，在刚刚过去疫情两个月中，上海个人房源租金至少上涨了9个百分点。

在具体的微观市场中，有两对矛盾已然形成并有加剧矛盾的趋势：

一面是快速上涨的房租和略显心急的房东，一面则是被高租金“劝退”的租客；

二是租客看跌的心理和消费预期，对面是房东普遍对复工复产后的需求看涨。

是否可以这么说，在整个房地产市场的构成中，目前来看租房市场率先回暖已经被确定。

是什么原因导致的呢？

其一，有人走也有人来，复工复产之后的用脚投票存在分歧。

其实，对于上海过去两个多月的看法，如果说失望大于希望，那么这种看似共识的看法可能来自于一个“目前在上海”的群体，当然这其中包括常住人口和流动人口，包括上海土著和新上海人，这部分人群的失望是对上海的前后时期环比，或者说希望和现实的环比，所以出现了之前的所谓离沪潮。

正所谓“城里的人想出去，城外的人想进来”，今天在复工复产之后选择进入上海的人口也不是没有（虽然没有统计数据），但是上海之于全国的相对优势依然存在，何况今年大学生应届就业压力史无前例，所以“去上海”也是一个看似逆行的前行选项。

这是流动人口的动态加减给租房市场传递的短期信心，而这个数据每天都在变化。

其二，购房者观望情绪的加剧，也在加强租房市场的需求。

有一种说法：封控期间导致的心理变化、城市信心变化和购房者收入变化，会导致一部分刚需购房者采用观望态势来处置自己的购房大计，那么这个主观拖延产生的居住需求向何处释放或者缓解安放呢？

自然是租房市场的需求被“向下消费”所进一步抬升了基数。

其三，站在个人和企业房东的立场，“封控损失”作为成本总要被转嫁。

所谓开价是开价者的权利，还价是还价者的权利。

两到三个月的静态管理，让不少房东包括个人和长租企业收益受损，所以一俟复工复产，站在房东的立场，势必要将这部分成本损失转嫁到未来的收入中去，所以房东单方面提高房租的报价是本能行为。

至于市场是否接受，那就是双方根据各自的需求和信息进行权衡和讨价还价的博弈过程。

这种分歧最终落实到微观的具象的房东和租客一对一之间，都可以有最终成交房租来体现，可能是房东承让，也可能是租客就范，所以一个采样数据背后的相对关系比较复杂，可以是前后时间段的对比、报价和成交价的对比，不能一概而论。

上海复工复产已经两周，相信随着社会秩序的进一步恢复，人口的居住需求数据还会被进一步修正，最终的数据可能还会有进一步的动态变化，我们拭目以待。

“上海房租（率先于房价）涨了”或是事实，但拉长时间考评维度，或许对于数据判断的客观性更强，也更具备参考价值。