黄欣伟：盘点上海土拍，谁在“逆行”进入上海楼市？

6月1日上海解封，同一天也正式开启了因疫情而被耽搁的上海2022年首轮集中供地。经过5天的竞拍，6月8日，上海首轮土拍收官，36宗宅地总成交金额达834.7亿元。

不论从结果顺利与否的角度，还是上海疫情之后的市场信心测试角度，甚至从上海财政的“回血”角度，该次土拍都称得上基本圆满，但是一系列数字背后是否还有其他可以解读的线索，以利于对未来上海楼市有所蛛丝马迹呢？

答案是肯定的。

首先，看成交质量。

这其中包括了成交价格和成交结构：

从成交价格来看，19宗地底价成交，13宗地达到中止价进入一次报价环节，考虑到相关游戏规则的制定，所以不能拿底价成交来误导市场；

从成交结构而言，78％的拿地方为国企央企也符合市场预期，毕竟“放宽参与拿地的门槛”从发布到开始报名时间过短，可能部分房企反应不过来，也不乏房企从疫情之后想要观望一下市场修复情况再定的审慎考量。

其次，这时候进入上海楼市，一定有“赌”的成分，无非是赌什么？

从拿地成功的名录来看，虽然国企央企占据绝对主流，但是民企也有两个风向值得关注：其一是民企合作拿地重现江湖，在楼市不确定性进一步加大但依旧看好上海楼市的矛盾之下，民企合作拿地属于放下了“未来谁说了算”的内部矛盾，而选择“风险面前人人平等”的求大同策略；

其二是不乏几张民企新面孔：例如浙系房企中的大家房产与浙江钱江房产联合体获得浦东新区惠南地块；港资房企香港兴业国际集团以8.304亿竞得松江区洞泾镇SJS30003单元02-04号地块；本土房企上海恒都置业、上海佳运置业有限公司也借此扩储，其中佳运置业竞得宝山罗店地块、金山新城地块2宗宅地。

新面孔不是新闻，新面孔这时候进入上海才是新闻。

或许在这个时候进入上海楼市能够给予同行的信心更加宝贵。

回到之前所述的“逆势”进入上海楼市，他们在赌什么？

其实也无外乎两种：

一方面是赌上海快速回暖甚至不排除部分内心期盼迎来类似2020年解封之后的报复性行情，总之感谢这些房企以真金白银的方式力挺上海支持上海，但市场的回报如何还是有赖于消费者用脚投票的实质行为；

另一方面也不排除部分房企的“捡漏”心态，趁着上海疫情刚刚尘埃落定，也趁着其他房企可能的观望情绪，彼时介入是否能够少一些竞争、少一些抬价，以更低成本为企业立足上海打错峰球？当然结果我们需要拭目以待。

第三，从“选址”看房企对市场的预判。

虽然从“以可以承受范围内的价格拿到地已算成功”，但是从做功课的角度来看，房企在前期选择市中心还是相对偏远地段的拿地预判，肯定也是基于对市场发展的预判之后：

选择拿市中心，可能是基于“就算行情转淡但上海市中心核心资产仍然相对避险港”的考量；而选择外环外，虽然也少不了是对成本控制的考虑，却也可能存在“疫情之后唯有刚需不得不买”的田忌赛马，所以“拿哪里”就像男性购物——事先想好，直奔目标，买定离手，结果承受。

历经两个多月的全域静态管理，上海楼市的复出动作虽然称不上华丽转身，但不论从总量上、结构上、结果上都算得上“上海城市的市场底蕴”在发力，外界对上海的信心还是正向居多，接下来就看消费者如何从面粉市场的动态来判别未来的面包行情，更由表及里地为自己的购房大计（甚至个人发展大业）圈定目标和脚步。

祝从业者和购房者好运。