2021年飞速的过去，对于上海的商业地产市场来说，2021年可能是最魔幻的一年，冰火两重天。
办公方面，一边是大量写字楼的业主因为巨量供应苦不堪言，一边是大量的写字楼项目一房难求，甚至出现抢楼热潮。据戴德梁报告显示，2021年，上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官，较去年增长2倍，创出历史新高。
商业方面，一边是大量商业项目因为巨量供应苦不堪言，招商困难，一边是恒隆IFC创出了历史销售额，南西恒隆甚至刷新了世界购物中心的坪效纪录。
投资方面，一边是数据中心、研发办公、物流、工业厂房遭到哄抢，一边是核心区大把次新写字楼无人问津。根据楼典统计，2021年上海地产大宗交易市场大幅反弹，总成交金额接近1200亿，与历史纪录已经相距不远。
这是一个K型的市场，楼典，今天用十个主题，记录这魔幻的一年。
01
上海一年连开38个商业体，一年开业量相当于香港24年
千树..中信泰富..西岸凤巢..日月光..万达.. 大融城..啦啦荟城，魔都圣诞季7大商业开业狂潮！
2021年，上海几乎每月都会有好几个新商业问世，老阿姨们打卡都打不过来了。
根据楼典统计，上海去年共开业38个商业体，总商业面积约234万平方米，堪称世纪级的商业盛世。而香港在1998年至2021年的24年时间里商业的总落成量也仅有236万平方米（*根据香港屋宇署数据）。
2021年，香港仅有3.55万平方米商业落成，仅为上海的1.5%。
2021年的上海商业可以说是群星璀璨，互不逊色。
港资的疯狂进击：前滩太古里以全奢侈品阵容开业；大宁久光与天安千树十年磨一剑成功开业；崇邦的四川北路复兴项目今潮8弄一期开业；嘉里连续签约两个重磅商业综合体。
虹口连开7座商业体：其中北外滩来福士广场、瑞虹天地太阳宫的开业，重塑了整个虹口的商业格局。
大玩家云集：印力松江印象城、西岸凤巢、漕河泾印象城三个大型商业三连发；旭辉也完成了中小型商业的帽子戏法——恒基旭辉天地、旭辉大厦、宝龙旭辉广场三连发；万达贡献了临港万达广场与崇明万达广场二期；三井的lala port与lala station也同年开业，热闹非凡。
城市更新的商业井喷：中信泰富广场、合新里、云汇天地、%莘荟等改造商业集中开业。
相比2021年的群星璀璨，2022年的上海商业将会安静不少，虽然开业的项目不多，但也是各具特色，包括静安置业与太古合作的张园西区、合生商业打造的静安MOHO、焕然一新的锦沧文华广场、华润与信德打造的万象天地、西虹桥上盖天空万科广场，都将会在2021年问世。
沉寂一年的上海上海市场在2023年，又将迎来新一轮的爆发。
盛世蜉蝣，开业大潮下，不禁令人反思，上海真的需要这么多商业么？
02
南西、前滩——上海最靓的仔
与商业一样，上海的写字楼市场也呈现冰火两重天的景象，南京西路与前滩成为了浦西与浦东最靓的仔，一房难求。
根据CBRE研究报告，南京西路作为上海租金的CBD，在2021年三季度，空置率持续走低，租金上涨，而在刚刚过去的2021年第四季度，这个趋势依然持续。因为区域内的医药公司、时尚零售、VCPE持续扩张，多个项目持续了一房难求的局面，多个租户为了扩租而争抢面积。近年入市的新项目如博华广场与锦沧文华广场也几近满租。
好在，南京西路依然在不停建设中，逐渐满足市场巨大的需求。
->史上最全 | 南京西路未来5年20大新项目，国际静安永不停歇
相比于南京西路的持续卓越，前滩则是从无到有，在2021年一鸣惊人，在三季度成为了上海空置率的商务区，在四季度空置率持续降低，几乎满租。
代表性项目——拥有超过16万平方米办公面积（面积超过静安嘉里中心三栋办公塔楼）的前滩中心在2020年底建成运营后，到今天1年出头的时间内，已经实质满租，在堪称疯狂的出租速度下，租户仍然为全明星阵容，毫无槽点，聚集了三星、亚马逊、普华永道、德州仪器、希尔顿、玛莎拉蒂、七猫、拓扑银行、武田制药、中化集团、蒙牛乳业、朱雀基金以及众多知名医药与科技企业。
前滩通过高品质、不高租金的降维打击策略效果卓越，但对别的商务区来说，前滩成功的背后，留下的都是别的商务区的泪水。
前滩的成功，让浦东更有信心地推出了金色中环策略，统一设计+统一开发+统一招商的策略如同铁骑一般，金桥副中心、张江副中心、新杨思，正在来的路上。
浦东的四大金刚，可能会在未来10-15年，持续Doating。
03
张江真香，成交价格创出历史新高
与商务区一样，上海的园区市场也是呈现了冰与火之歌，浦东的另一个扛把子张江不让前滩，租售两旺。芯片、医药等产业的蓬勃发展为张江注入了无穷的活力，张江副中心的建设可以说是正当时。
在2021年，张江的投资市场录得了十笔交易，其中：
基汇资本收购的星峰生命科学园，创造出了张江有史以来的成交单价——超过46,000元/平方米
卖掉星峰生命科学园的星峰基金又收购了张江368产业园，实现了资本的循环。
VIVO以近10亿的价格，从张江集团手中买下来了一栋集贤中心。
中国人寿收购了东久手中的凯瑞大厦，成交价格超过16亿。
微创医疗、聚辰半导体、齐鲁制药也均在张江买楼。
张江的投资者可以说是非常均衡，有外资基金、有内资基金、有自产自销、也有大量科技、医药企业，说明是市场各类型资金偏好一致的看好。
04
上海一年卖出百亿数据中心
2021年，上海地产投资市场的一个主题是数据中心，录得了近百亿的交易，数据中心有高、资本开支高、政策风险高、准入门槛高四高特点，但因为市场的资金实在太多，成为了新的香饽饽。
2021年4月，新加坡凯德集团宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区。这是凯德集团在中国的数据中心项目，凯德集团从中航信托（上交所上市公司中航资本的投资分支）以及无关联第三方收购该资产，创下上海数据中心成交总价新高。
没想到，2个月后的的2021年6月，GLP普洛斯与世纪华通一起，募集新的基金，以120亿的估值，收购了世纪华通所持有的位于松江的腾讯长三角人工智能超算中心，普洛斯占股50.1%，创造了中国有史以来的一笔数据中心交易记录。该数据中心尚在建设之中，建成之后将成为单体规模数据中心园区。
另外，陷入债务危机的宝能集团兄弟公司莱华控股，收购了鹏博士数据中心资产包，其中有一座上海的数据中心。
05
协和城、东八块、兴力达，众多老大难项目解决
2021年，上海也有众多耽误十几年甚至几十年的项目，成功盘活。
静安将开发了29年的协和城项目与开发了12年的世纪盛荟两大老大难项目成功盘活。
其中协和城3、4、5号地块共拍出了41亿的价格。而希慎兴业则以35亿的价格收购了世纪盛会广场，其写字楼部分将在2022年进入市场。
->静安协和城4号地块24.6839亿法拍成功，南京西路的起点有救了！
->协和城继续法拍，二期北地块约12.99亿上架
->南京西路大事件2！静安协和城被认定为闲置土地
->希慎兴业35亿抄底李嘉诚静安写字楼，恰逢南京西路一房难求...
有人欢喜有人愁，有些项目活了，但又死了。
宝能姚老板在收下普陀的兴力达广场之后，力挽狂澜，将其炸掉，甚至引发了一场局部1.7级地震。
->真的要炸了。
2021年，兴力达改名为宝能西上海中心，完成了所有重建的报批，将建设一座近60万平方米的巨型综合体，包含了近24万平方米的巨型购物街区，面积甚至超过了月星环球港。但克服了千难万险后，没想到，宝能自己也“暴雷”了，令人不胜唏嘘。
但好在，最难的阶段已经完成了，等待兴力达的除了新生，还是新生。
楼市小不懂2022-01-07 09:43:35
