宁波调控了，在大家的预料中。
2021年4月16日晚，宁波市住房和城乡建设局、市资产管理局、市市市场监督管理局、市税务局、中国人民银行宁波分行、中国银行业监督管理局等六个部门联合发布了《关于进一步加强房地产市场调控，促进房地产市场稳定健康发展的通知》，宣布第n轮房地产市场新政的开始。
没有任何缓冲空间，一系列新政策将于4月17日实施。
调控措施有五点:
扩大限购限售区，将家庭住房核查范围扩大到市区六区。
2.建立热点学区二手房交易参考价格发布机制！
3.增加土地供应，优化房价和地价的联动机制。
4.赠与也纳入监管。
5.严格检查首付资金来源，缴纳契税，将范围扩大到市六区。
如果你想问我这次调控的态度怎么样？
非常简单——压住一时，压不住一世，治标不治本。
二、
如果你非常关注宁波楼市，你会发现这是宁波楼市一年来的第三次调控。
2020年7月0年7月。
2020年11月是第二次。
这是第三次。
为什么会有这次？
而且很简单，喝茶。
前几天，广州、合肥、东莞、南通、宁波的城市主要负责人被住宅建设部集体采访。采访内容直接，是房价问题。
这则新闻，我写过，可以点击查看突发事件！住房和城乡建设部紧急采访，合肥等五个热点大城市近期必出调控
因此，有了这个调控。
三、
然而，从整篇文章来看，一种感觉——短期内可能会降温，中长期基本不可能。
让我们逐一分析。
扩大限购限售区，将家庭住房核查范围扩大到市区六区。
上图是4月前的限购范围，下图是4月后的限购范围。这也是宁波第三次升级限购范围。主要目的是避免主要城市的热度扩散到中远郊。
但问题是，许多城市扩大了限购范围，主要城市由于控制热度下降，购买力涌向中远郊。
而且宁波的现实情况却是，主城没有降温，新盘打新率屡创新低，二手房叫价屡创新高，依然在升温，这种情况下却开始调控郊区。
这么做，我倒觉得会把购买力带回主城，主城会更热。对于这些郊区来说，还是会凉些。
2.严格检查首付资金来源，缴纳契税，将范围扩大到市六区。
这是这次规制的常规操作，可能对深圳有效，但对宁波这样的民间资金巨大的城市，效果一般。
一是民间有钱，特别是今年外贸大涨，让钱来得更容易，不需要首付贷和经营贷这种违规的钱和高杠杆。二是民间及时缺钱多与下面的钱庄打交道，与银行关系不大，从金融端控制效果有限。
3.赠与也纳入监管。
这是另一个限购资格补丁，去年11月实际上已经补丁了。主要是针对假离婚和父母避难，但效果不大，这次也不会好到哪里去。
4.增加土地供应，优化房价和地价的联动机制。
这是上面明确的要求。然而，这也出现在去年7月的调控中。然后，似乎就没有了，所以没有必要报告太多希望。
5.建立热点学区二手房交易参考价格发布机制！
这是这次控制的看点，也是创新点。几天前，合肥改革了几所名校的，一所房子三年只有一所中学学位，六年只有一所小学学位，是创新。
这次宁波直接将按照深圳模式，调到官参价。不言而喻，有关银行贷款和挂牌的规定也是仿效深圳。
这个会有效吗？对此，我还是原来的看法——是教育问题，不是楼市问题。
光调楼市，不动教育分配制度，无毛用。
若将此改为建立主城范围内的二手房交易参考价格发布机制，估计会有用，很明显宁波房管局不想一下子下这个死手。
四、
如果你仔细想想国家和地方调控的成败得失，你会发现几条规则。
一线和二线总是跟着一线，三线总是跟着二线。
第二，郊区永远跟着主城。主城凉了，郊区没有不凉的，反之亦然。
第三，二手永远跟着新房。新房凉了，二手市场不会热很久，反之亦然。
第四，新房永远跟随大势。
这有点烧脑。大势是什么？
说白了就是预期，但是影响预期的因素很多。
深圳涨价了，广州为什么不涨价呢？上海涨价了，为什么北京不涨价呢？
同一个地段，楼面价20000，凭什么房价18000？
价上涨1万元，不是重点学区。
那是预期。
当新房没有限价或限价影响不大时，新房价反映了这个城市人对房价的期望，尤其是当地购买力对房价的期望。
但是，放在长三角地区，影响预期的另一个因素是二线以下，三四线房价对二线城市房价的反作用。
根据官方房价统计，这将是11个城市、房价列表和增长率统计表。当然，房价还是有点低，大家都能理解，但是去年到今年的房价同比增长可以参考。
，浙江是中国房价的地方，浙江11个城市全部进入中国房价50强。并且比较均衡。无论是中心城市，还是荒野小县，都很贵。
前几天听说像几个民营经济不错的县级市，房价突破2万甚至3万不是什么新鲜事。这是浙江民间经济发达富裕的原因。
特别是今年，浙江以下的地级市和县级市，地王一场比赛一场。
以三月为例。
三月十二日，台州温岭一块地块报价100轮，溢价37.1%。
三月十一日，丽水市区一块地块，溢价53.9%。不但创下新纪录，而且首次将丽水的土地楼面价格带入20,000+时代。
三月十一日，永康一块地，溢价224%。
三月十日，金华义乌一块地块经过102轮竞标，溢价率为53%。这一价格也刷新了义乌的地价记录。
3月10日，嘉兴海宁某地区经过68轮竞价，溢价率为30%，需要竞争配置房6480平方米。
三月十日，台州玉环一块地块经过315轮竞标，由大家房产竞标，成交楼面价8552元/平米，溢价50%，并竞标免费返还政府住宅建筑面积22900平米。
这个价格也刷新了玉环的地价记录。
3月10日，温州瓯海一个地块经过175轮竞价，溢价率为30.1%，政策性住房面积为21400平方米。
三月十日，温州永嘉一块地块经过110轮竞标，溢价率达到30%，竞标政策性住房面积达5900平方米。
三月十日，湖州吴兴一块地块经过100轮竞标，溢价率为63.3%。这一价格也刷新了湖州市区的地价记录。
2023年3月，成交土地单价十强，浙江前五名，浙江前七名。
就这样的土地拍摄结果，你能想象当地的房地产市场吗？这幅画太美了，我不敢描述。
那么呢？
今年下半年或明年，大量高价地进入市场，浙江地市基本房价突破25000元，浙江县城基本房价突破20000元，宁波现在20000-30000元的房价能算贵吗？
还有两百万，都是25000的房价，凭什么我不去宁波买，而去县城买。归根结底，那里还是曾经富甲一时的长三角大城市。
因此，抱歉，对于宁波的市场调控，我感到悲观，甚至相当悲观。
由于，这座城市包括杭州，房价稳定的问题，已经不调整一座城市，一城一策可以做到。
对长三角来说，特别是浙江和江苏，已成为楼市共同体。
一荣俱荣，一损俱损，一涨一涨。
因此，并非宁波房管局不努力，而是臣妾真的做不到。
也许，真的是浙江住建厅出手的时候了。
楼市杂谈小雨2021-04-19 17:02:16
