上海融信海纳印象作为上海新盘实行积分制后个被约谈整改的项目，一度成为人们关注的焦点。
上海融信南翔项目作为一个网红项目，于4月4日突发认筹，认筹期间项目现场未接待非预约客户而受到投诉。预约日的最后一天，即4月8日，上海融信南翔项目发布了整改公告，延长4接待符合条件的预约客户，这场投诉风波才算平息。
融信集团方面的人士告诉新京报记者，在认购期间，不是拒绝客户，也不是主动筛选客户，而是接待预约客户，未预约客户需要先登记。后续项目也会按照程序公布认购名单。
而且在积分制摇号出台后的近两个月里，上海触发积分制的新盘也相对较少。截至4月12日，上海33个集中入市项目中，已有28个认购结束。就认筹而言，大概率触发积分制的项目约有9个。
业内人士表示，一些开发商尽努力减少认购人数，避免触发积分制，以便全额客户能够购买房屋，从而缩短回笼资金的时间。为此，应加强认购监管，促进信息公开透明。
约谈上海网红盘。
融信海纳印象项目自拿地之日起，就是上海嘉定区南翔镇备受关注的项目。到2020年8月17日，融信集团以总价约48.71亿元击败保利、新城控股路劲联合体等多家房企，成交楼面价38763元/平方米，也一举刷新了南翔镇乃至嘉定区的楼面价格记录。
现已建成融信高端产品系海纳系入市，首次入市取证均价5.9万元/平方米，推出360套91-103平方米的精装修三居室，总价437万-695万元，个人认购113万元，企业认购197万元。四月三十日开市。
据悉，该项目位于嘉定南翔板块较为核心的位置，距地铁站仅600米，且周边有商业、学校、医疗等配套资源，受到不少购房者特别是刚需购房者的关注。
但4月4日，融信海纳印象突然认筹，部分购房者前往售楼处时被保安拦住，被告知如果无法联系到销售人员，需要等到9号再来，而海纳印象认筹截止时间为4月8日14:00。也就是说，没有预约的顾客不能进行预约。
这种情况使购房者不满，并引发了投诉。投诉后，融信海纳印象发布公告，称:接到群众举报，嘉定区房管局紧急采访我司，要求立即整改违反《认购规则》的情况。公告显示，符合上海购房资格的认购人可以在4月8日(即认购最后一天)10:00至14:00在项目售楼处进行登记，相关认购材料可以在4月11日17:0前补齐，公证抽签和选房时间不变。
也就是说，在这最后的4里，融信海纳印象的预约人数再次增加。据媒体报道，现在
本项目认购550多组，对应360套房源，如按之前已摇号楼盘认购比1:1.3定义，或触发积分制摇号。
关于是否有选择客户的预约，融信方面的相关人员告诉记者，实际上没有选择客户的情况，但是在项目预约的时间段，以前预约的客户进入大楼的预约，没有预约的客户必须先注册。
关于该项目的最终认购情况以及后续是否触发积分制摇号，上述人士表示，目前，该项目尚未公开具体认购人数，但经统计，认购结果将及时公布。
开发商预先控制客户数量，
绕过积分制摇号
今年1月21日，上海发布了《关于促进本市房地产市场稳定健康发展的意见》，提出完善新建商品住宅公证抽签选择制度，优先满足无住宅家庭的自营住宅需求，之后2月6日，上海新盘积分制抽签制度正式落地。
按照现行新盘积分制摇号规则，在认购时，楼盘上市认购组数量超过可售房源套数的一定比例，将采用计分排序的方法，选择进入公证摇号选房的购房者。综合购房者所拥有的住房状况，5年内在沪购房记录，家庭，户籍，以及在沪缴纳社会保险等情况进行计算。按照评分高低排序选择进入公证摇号选房人员名单后，其余认购人不再进入公证摇号选房环节。
由积分法可以看出，上海新盘积分制摇号规则优先考虑无房的刚需家庭，同时也给先卖后买的改进型客户留下了机会。
据业内人士透露，新盘积分制摇号规则出台的初衷是为了保障更多无房刚需购房者的利益，并使其在购房时更注重公开、公正。但是，由于积分制摇号系统的触发需要一定的认购比例，确实有开发商通过提前控制客户数量来绕过积分制摇号系统，比如目前市场上存在着半夜突击认购保安阻止客户销售主动劝退客户暗示多付首付等做法，通过人工筛选客户来控制认购人数，保证所谓的优质客户进场。
针对这一情况，有些所谓的预约客户大多是能全款或高首付买房的购房者。如今贷款买房的资金到账一般需要3-4个月，而全款买房则可以大大缩短回笼资金的时间，特别是在‘三条红线’的压力下，开发商面临着资金的压力，会尽量想办法减少认购人数，不触发积分制，以便全款买房。
行业：
新盘认筹期间应加强监管。
积分制度规则出台后，近两个月来，上海触发积分制度的新市场相对较少。截至4月12日，上海33个集中入市项目中，已有28个认购结束。根据认购情况，大概率触发积分制度的项目约有9个，包括新城千禧公园二期、招商虹桥大厦、泗水与鸣、宝业活力天地、浦开仁恒金桥世纪、万达钻石湾、金地西郊风华、大华公园荟、融信海纳印象。
对最近触发积分制楼盘偏少的现象，最主要的原因是上海一次性推出了33个新盘，但这些新盘大多不是市区内的网红盘，本身触发积分制的可能性相对较小，购房者的紧迫感也不强，因此比例没有触发积分制落地也并非不合理。第二，我们还必须看到，部分热盘未触发积分制也与开发商通过刻意设置高门槛直接相关，因为在‘三条红线’和‘两条红杠’的压力下，房企更愿意选择付款条件好的客户，如一次性付款或少量贷款的客户，付款周期短的客户，更有利于自己的资金回笼。
而且这次融信海纳印象整改事件也为其他开发商敲响了警钟。应加强新盘认筹期的监管，及时公开认筹信息，公开、公平地保障购房者的权益。
解决这个问题的核心是升级开盘认购规则，保证符合购房条件的用户有机会参与认购，这对于个刚需群体的公平购房尤为重要。张波建议，从纳入监管的角度来看，就是跟踪认购流程和客户情况，明确可以参与认购人员的条件，明确认购资金和认购需要公示的事项。
楼市杂谈小雨2021-04-19 10:48:31
