从前，国内房价只有现在的20%，很多人都后悔不已。起初不多买几套房，虽然当时收入较低，但一旦熬过现在每月只需偿还几百或几千元的房贷，可以说生活也能过得无忧无虑。但是现在对很多人来说，房价不断上涨，买房子变得越来越难。这样的局面还能持续吗？回答是否定的，就像前首富王健林所说的：没有哪个国家的房地产能在50多年里蓬勃发展。对刚需来说，楼市从2021年开始将迎来好消息。
伴随着调控力度的不断加大，我们可以明显感觉到当前楼市正在逐步回归。根据公开数据统计，在今年不到3个月内，累计出台90多项调控政策。在这些城市中，有许多典型城市，如北京，深圳，上海，江苏，都出台了调控政策。同时，住房和城乡建设部部长亲自赴杭州、无锡调研，加强市场监测和分析，坚决遏制炒房客等行为。
有关数据也反映出房地产市场正在发生变化：数据显示，2月房地产市场成交量有明显下降趋势，其中一线城市环比下降29.3%，二线城市下降31.2%，三线城市下降64.2%。同时，大、中型城市的房价也从1月的47元下降到2月的21元。而二手房市场则显示出越来越多的挂牌价：从2021年开始，重庆、天津、沈阳、南京等多个城市二手房挂牌价都超过了“100,000”。所以有专家预测，今年和明年楼市将突破“三个下限”。
部分城市的房价将突破下降的底线。
中国目前已进入都市圈城市群时代，随着时代的不断发展，其具体表现为人口不断向少数核心城市聚集。据近4年来，深圳、广州、杭州、长沙4市平均每年净收入超过20万元；宁波、西安、成都、郑州和重庆平均每年净收入超过10万元；珠三角和长三角城市群平均每年净收入超过60万元；广佛肇、杭州、上海和深莞惠平均每年净收入超过10万元。
相反地，偏远城市的人口不断地外流。对这些城市来说，每年都有大量的打工者到核心城市去找工作，而这些城市有着吸引人的人才政策，因此也吸引了无数的毕业生。对这些偏远地区的城市而言，人口正在不断外流，同时也带来了巨大的住房需求。依据住房价格的经典研究理论：“短期金融，中期土地，长期人口”来分析，不难发现，长此以往此类人口大量流出的城市住房价格必然会受到影响。
就拿刚刚经历过二月份房价的314个城市来说，房价仍然是垫底的，依然是鹤岗这座网红城市，只要二三万元就可以开始买房了。于是在房价如此低廉的城市，近几个月来房价仍在持续走低，2月份房价更是同比下降10.2%。除人口流动带来的影响外，在不断的调控下，房地产市场的泡沫正在逐渐消退，而这些城市缺乏相应的资源配置，因而房地产市场的抗跌性较差。也就是，高房价城市并不意味着房价不会上涨，低房价城市的泡沫也不一定小。
总体住房需求将会突破下限。
到2020年12月底，央行与银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，明确了银行、开发商及个人在住房贷款中的比例上限。受新政影响，房地产市场需求进一步下滑。但近几年来，商品房库存量逐年上升，据中泰证券研究所发布的数据显示，到2020年底，商品房总库存将突破70亿平方米，商品房去化周期将达到48.9个月。
以每一套100平米的商品住房计算，那么70亿平米的商品住房就相当于7000万套住房，足以2亿家庭生活。假如将来开发商不建房产，那么未来楼市对住房的需求会不会如此巨大？据中央银行公布的城镇家庭负债统计报告显示，城镇家庭住房普及率已超过96%，平均每个家庭拥有1.5套住房，表明城镇家庭的住房需求已接近饱和。根据近期多家机构的预测，几年后人口也将进入“负增长”阶段，如社科院预计人口峰值将在2027年达到14.47亿。
中国存在“人口断代”问题。据公开数据显示，80后和90后分别有2.22亿和2.11亿人，而00后和10后分别有1.63亿和1.62亿人，按20年周期划分，则减少了1.08亿人。根据这一趋势，20-30年出生的人口数量会降到很低的水平，这就是为什么近年来许多专家呼吁实行三胎生育。
人们对于房产投资的意向将会突破下限。
上面已经提到过，近几年二手房的成交量一直在猛增，今年一些城市甚至突破了“十万大关”。对刚需家庭而言，这种情况只发生在房价大幅下跌的时候，而实际上，这些城市的房价还在上涨，所以卖房的肯定不是刚需家庭。那只有炒房客和囤房族才有可能。
炒房者为何要抛出大量的房子？其原因在于，在整个楼市的大环境下，房子已经不能作为合适的投资品，著名地产商冯仑曾表示，对于炒房客来说，房价必须上涨超过9%才不会亏本。由于除了非首套房的高贷款利率外，持有房屋的相应成本以及折旧率都算在内。伴随着不断收紧的调控政策，房价已在逐年缩水，虽然有一些城市涨幅超过9%，但对炒房客来说，还是得提早未雨绸缪，等到炒房开始亏本时，再卖不出去。
房地产市场“三个下限”的突破，不仅仅是楼市现状，更是对未来三类人需要提前做好相应的准备：
，无房刚需家庭。房屋价格无脑上涨的时代已经过去，楼市也在呈现“分化”的趋势，已经不是无脑买房子可以等待的时代，所以买房前要考虑好位置。特别是偏远城市、收缩城市和远离都市圈的城市群，需要谨慎考虑，因为这些城市的房价将来可能会受波动影响，如果有条件，尽量选择核心城市。
接下来是炒房客和准备投资房产的家庭。据2020年的数据来看，整体涨幅仅略高于9%，在房价持续缩水的趋势下，今年开始很可能低于9%。也就是说，炒房者开始亏本了，如今多地挂牌量越来越大，但成交量却没有多大变化，说明需求已经在不断减少，随着挂牌价的进一步上涨，二手房市场的竞争压力会越来越大，那么所投资的房产最终可能会因为卖不出去而烂在手里。
最终开发人员。“三条红线”今年正式实施，尤其对负债率较高的开发商来说，只能通过多卖房来降低自身的负债率，但事实上，对楼市的需求在不断减少，因此开发商手中的库存在不断增加，目前许多头部房企都在规划自己的转型路线，这表明整个房地产市场的“蛋糕”已经不够分了，要做好及时退出的准备。
楼市杂谈小雨2021-03-31 11:26:17
