自2021年9月1日起，《中华人民共和国契税法》正式通过实施。这一政策将契税税率调整到3%-5%，一度引起了市场对税负上升的担忧。
但业内人士解读称，从实际执行情况来看，基本上没有按3%征收契税，不少城市出台了契税减免政策，契税也只有1%-3%。所以新政对税收负担不会有多大影响。
所以在上海买房到底要交什么税呢？
我们从市税务局获悉，对普通人而言，房地产买卖主要涉及的是增值税，所得税、契税等。而税率则因情况而异。
增值税：
首先看看是不是满2，重新划分普通住宅与非普通住宅。
依据税收法规，房产是否“满二”，是否为普通住房，税率是不同的。
按照“上海市普通住房标准”，普通住房为：
单间建筑面积不超过140平方米。
内环线内实际成交价格低于每套450万元。
内环和外环之间的价格低于每套310万元。
外环线以内每套230万元以下。
未满二者。
增值税的全部税率为5%
不足两年的：个人对外销售房屋未满两年的，全额征收增值税，税率为5%。
应税金额=全部价款和价外费用/(1+5%)×5%。
所涉增值税附加包括：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，其计税依据是增值税税额。
对本市个人从2019年1月1日至2021年12月31日征收城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的减征50%。
"满二"的例子。
就是要区分是否是普通住宅。
销售购买2年以上(含2年)普通住宅的，免征增值税。
*对购买2年以上(含2年)的非普通住宅对外销售的个人，按其销售所得收入减去不动产购置原价或取得时的作价后的余额为值计算增值税，税率为5%。
应税金额=(全部价款和价外费用-不动产原价或取得时的估价)/(1+5%)×5%。
所涉增值税附加包括：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，其计税依据是增值税税额。
对本市个人从2019年1月1日至2021年12月31日征收城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的减征50%。
个人所得税：
满五和才是关键。
各房地产中介机构在挂牌房源中，多标有“满五低税”字样。这一税，实际上指个人所得税。
依据税法规定，是否征收个人所得税，关键在于房产是否购买超过5年以上，并且是家庭住房。
满五是的例子。
免除个人所得税
五：转让自用房屋5年以上，且为家庭住房的，所得收入免征个人所得税。
五个人以下的情况。
区别是否为一般住宅。
低于五级：个人转让购买房屋时间不满5年或家庭非独居的，要区分为普通住宅和非普通住宅。
如是普通住宅，则以转让收入减除财产原值、转让房屋所支付的税款和合理费用后的余额为应税所得，按转让财产所得缴纳个人所得税，税率为20%。
如果纳税人没有提供完整、准确的房产原值凭证，无法正确计算房产原值和应纳税所得额，税务机关可以核定征收，即按转让非普通住房所得的2%核定征收。
如属于普通住房，前者保持不变，后者的税率按转让收入的1%核定征税。
契税及印花税
首套和非首套有区别。
新政策实施之后
没有影响契税税率。
对于90平以下的住房，首套房契税按房屋建筑面积的1%缴纳，非首套房契税按3%缴纳。
如果超过90平，首套房契税为1.5%，非首套房契税为3%。
也就是说，契税新政实施后，对于契税的税率并无影响。
每购买一个人不动产权证，印花税按5元/件征收。对本市个人从2019年1月1日至2021年12月31日免征50%印花税(不含证券交易印花税)
房地产税
两室一厅，人均60多平。
在的二个地区，上海和重庆开始了房产税的试点。
对个人购买家庭住房免征房产税。
按照规定，本市居民家庭新购买并属于该居民家庭第二套及以上住房的，应将家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)合并计算到一个家庭。
*人均住房面积不足60平方米(含60平方米)的，其新购买的住房暂免征收房产税。
如人均超过60平方米，则对属于新购住房超出部分的面积，按规定征收房产税。
以此为例：
如一家三口原有一套50平方米的住房，现在又购买了一套110平方米的住房，合并计算，该居民家庭的全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，未超过人均60平方米的免税住房面积标准，这套110平方米的住房可以暂免征收房产税。
*如该居民家庭已有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，经综合计算，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过人均住房面积60平方米的免税住房面积标准，则新购住房面积超过免税住房面积标准(260-180平方米，即80平方米)的，应按规定缴纳房产税。
当前，房产税的适用税率暂按0.6%。应纳税房屋的市场交易价格每平方米低于本市上年度新建商品房屋平均售价(市统计局公布)2倍(含2倍)的，暂按0.4%征收。
这令人头痛的税率终于明白了！
每个人根据自己的实际情况对号入座哦。
楼市杂谈小雨2021-03-17 11:07:35
