黄欣伟:豪住不炒

也是源于一次对话——

我：侬住的那个小区不错啊，环境做得蛮好的。

同学：哎呀，我买得不划算，要是买周边的公寓，涨得更快。

退出那次一问一答，抛开消费者心理（又要住的舒服又要价格坚挺），其实这些年不断也听到诸如“豪宅涨得不如刚需快”的疑问，这是来自消费者的感受。

另一方面，大多数砖家可能并不认同，因为搬出一堆枯燥的数据，在基于“上海是国际性大都市”的现状和远景都是佐证，但“价格坚挺”和“涨得快”的确是两个纬度。

豪宅市场的“两个有限”

其实这个逻辑很简单，因为相对于几何级基数的刚需或“相对低价”楼盘而言，豪宅在城市、产业、人群甚至产品方面，都是小众产品小众市场，这是“一小撮人”的往来游戏。

所以不可避免地面临所谓的两个有限：

（1）高价仰止余地有限；

（2）接盘基数有限。

个有限，因为豪宅是小众市场，买入价格的参照值有限，所以可能有价格注水即溢价，这样就从先天挤占了未来的空间，除非“楼市永远涨”，让天花板看不到天花板。

第二个有限，也是因为豪宅是小众市场，买的人和卖的人（相对刚需而言）都非常有限，参照每年上市量不菲的背景，未来的接盘侠也是有限的，除非城市宏观大好，源源不断吸纳外来的“人傻钱多”。

只要规模起不来，市场的流通就有限，之所以大多数砖家会反对，是因为“说宏观的时候他们谈中观”而“说微观的时候他们还在谈中观”，这话何解？

宏观是豪宅市场的整体供需价格变动；

中观是某个区域某个项目的动态而且还是阶段动态；

微观是单位某个消费者的个人心里一笔账，买入价和卖出价，还要看时间成本。

所以这种对话逻辑的不匹配，直接导致砖家和购房者的感受完全不同，而最后劝架的逻辑，无非是一边劝砖家说消费者比较感性，一边劝消费者说不要太贪心。

其实，这关乎几个数据：

（1）每年豪宅新盘的上市量和去化比

（2）每年豪宅的二手成交情况

首先要站在去化比的立场，反推上市量，不能因为“卖了多少套”就数有价值；

还要看去化时间，500套卖了一个月和卖了一年，对它的销售情况评估自然各有标尺。

至于二手市场上更是如此，虽然看起来“从长期看豪宅的确在涨价”，但是一两年之内的交易，或者说2016年四季度调控收紧之后，豪宅在二手市场的交易价格并不“一片红”，采访一个卖家也并非个个是高溢价离场欢天喜地。

当然，还不能忽视的一个参照不确定是——关于多少单价算豪宅，各方还有不同的界定尺度，所以这个池有多大，也是公说公有理婆说婆有理。

既然没有标准答案，就应该让这种分歧延续下去，只是个人出于自己的需求和立场来表达自己的观点，“豪宅市场宏观不容驳斥”的观点本身就千疮百孔。

要么长线持有

要么捡到了限价的皮夹子

豪宅客户千千万，每一个人的买入和卖出数据采集，看起来最有说服力，但事实上不仅难以做到，而且还关乎持有时间，所以关于买豪宅是不是划算的话题不会有答案的。

市场上流传的“豪宅买进三个月转手马上获利百万”的神话，说到底还是——微观被宏观化的结果，你在艳羡豪宅客户高价位套现走人的同时，是否也应该审视一下自己的口袋，是否有参与豪宅市场投资的底气呢？！

一个住了10年的楼盘，今天套现获利百万甚至数百万，这种故事也就只能当个故事听听而已，毕竟“长期持有”和“楼市多年的单边上扬”的条件状语不可脱离，何况就算时间能够倒转，在这个被美颜过的财富故事里——当时的你，拿的出当时需要的首付吗？！

大多数人的“如果当初多买房早买房”之所以是废话，只有少部分是“当初有钱但没有买房或者买豪宅”，多数人当初根本没有这个购买力，去怨恨自己不敢胆大（借钱入市）其实和时间没有关系，和性格有关系，今天再给一个同样的机会，性格和胆量同样会牵绊你的手脚和钱包。

当然不是没有机会，限价以来通过摇号买入的豪宅，如今在二手市场上还是皇帝的女儿不愁嫁，因为买入价全拜运气所以的确可能买到了“一二手倒挂”的入市价位，一旦到了不受限价影响的二手市场，只要产品没有太大的硬伤，只要市场大背景不是一片惨淡，那么豪宅的投资机会还是凸显无疑的。

但别忘记上述段落“两个只要”的背景条件。

至于“2005年买入的别墅，如今卖掉赚了几百万”，这种故事说的人心情可以理解，但听的人如果完全信了，那你还是不要介入豪宅或者地产甚至任何投资，建议先去看周星驰的【九品芝麻官】，玩味一下那句：“前朝的剑不能斩本朝的官”。

同样的时间长度、同样的产品类型、不同的价格表现，这般“两个基本重合”之下的差异，才算差异，否则就是刻舟求剑。

豪宅客户的初心

不可否认，只要是房子就有其投资性。

甚至我记得之前也写过关于“哪怕一套50万的房子，购房者也会对其有的期待和欲望”，那么今天所表达的——豪住不炒是否与其相悖？

是否自相矛盾？

当然不（或者说，自己怎么可能轻易否定自己）。

站在豪宅客户的初心立场，购买豪宅的最初触动点是“改善生活”，或也有其他杂质比如炫耀成就、资产保值甚至洗钱，但属性一定是居住生活品质的提升，是善待自己。

上海楼市传说广泛的诸如“2000年，温州炒房团拎着一麻袋现金，以一成首付方式买下陆家嘴某滨江豪宅的整层，几个月后就带贷款转让套现获利数百万”的财富传奇，已经不适合在今天的房地产市场中再行复制。

一方面是购买条件，包括购买资格、个人限购、首付条件等硬性的红线不可触碰；

另一方面，房地产市场包括豪宅市场的发展，“可选择、可比较、个性化”供应百花齐放，“一麻袋”的典故在今天就算可以复制，也只能到中外环去寻找存在感了。

如果一个豪宅客户，在居住N年之后转让，其售出价值不仅在于最终的成交价格，还包括这些年享受到的居住品质、生活方式、物业服务、资产保全，甚至感性一点说，“在这套房子里发生的人生阶段”都是看不见的价值体现，绝非“卖出价减买入价的溢出部位”。

有些问题不能纯粹用数学方式来换算。

记得之前某领导，2009年以单价10万的代价买入陆家嘴滨江一线豪宅，如今再去上网查价格，单价“也不过”25万；同样时区，如果在徐泾以单价1万买入某小高层，今天的二手市场至少4.5-5万，看起来是2.5倍和4.5倍之劣，但这10年以来彼此的生活、圈层、被服务等就可以忽略不计了吗？！

豪宅客户要放平心态，居住期间的“软品质”绝非涨了多少钱可以估量；

但是，如果站在“只看涨幅”的纯投机客立场，豪宅的确没有跑赢刚需。

只是，今天乃至未来，这种“只看涨幅”的纯投机客已经凤毛麟角，房地产的财富神话也越来越小众化——任何房产都有投资性，但居住是性。

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