放开大城市落户限制；
珠三角、长三角户籍准入年限同城化累计互认；
城乡建设用地等生产要素市场化；
上海对开发商拿地和资金的松绑；
青岛、南昌、兰州次第松绑；
。。。。。。
似乎，最近的稳经济政策，总是与房地产扯上关系。
01
日前，青岛发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，媒体在一堆活动细则里，很快找到了被隐藏的内容：
购买二套房改善需求的限售期由5年缩短至2年。
此举意味着青岛成为楼市松绑触及限售的城市。
然而，4月14日上午，这条政策存活了3天后，也不出意外的404了。
有人评价说，青岛前进了一大步，将政策“一日体验游'变成了"三日游"。
但终究还是被取消、打回原形。
炸天团认为，青岛楼市松绑之所以“三日游”，原因就是媒体集中报道让青岛感受了压力，紧急撤回了政策。
但是，青岛为了扩内需稳经济，重启楼市压舱石的决心一览无余！
因为当下的青岛，太难了！
国外疫情冲击下，青岛作为一个典型的外向型经济体，进入3月份以来，出口不振，订单量下滑，没有了出口贸易，青岛日子不太好过！
根据青岛海关的统计数据，前两个月青岛外贸进出口总值同比下降了7.8%，其中2月份青岛出口总值同比下降了39.4%，这还是在东盟、欧盟、“一带一路”沿线区域外贸数据正增长的情况下取得的成绩。
事实上，蠢蠢欲动的并不止青岛。
几天前，兰州市就悄悄调整了商业地产贷款的首付款比例，由现行的70%调整为50%，明确提出加大对市场运行的分析研判，进一步完善房地产市场风险预警机制，有效防范化解重大风险。
炸天团了解到，这是当前在商业地产领域降低首付的政策，住宅日子不好过，商业地产的日子更难过。
兰州政策从需求端发力，商业地产降首付加杠杆，刺激内需压舱石稳经济的良苦用心，让人感动。
02
目前国外疫情持续加重，2020年恐怕没有比外贸更惨的行业。
外贸萎靡，扩大内需成为选择之一。
抓手在哪里，就是加快户籍制度改革，加速实现人口的城市化。
政策面最近放出大招：
2020年，将督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。此外，促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。
此次放开户籍限制的大城市，城区常住人口区间在300万到1000万之间，其中还有许多省会城市。
4月14日，江西省会南昌市宣布全面取消在南昌城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制，实行以群众申请为主、不附加其他条件、同户人员可以随迁的“零门槛”准入政策。
这些城市的公共资源，跟一般城市不一样，在光环效应的笼罩下，本来就是人口净流入城市，这下外来人口的流入量又会创造新高。
人来了，房地产就有盼头了！
放开大城市户籍限制，以居住地登记户口，众多一二线城市庞大的非户籍人口成为潜在的购买力，大量购房需求，拉动上下游关联的六十多个行业需求。
但政策都要一分为二看待，扩大内需放开大城市户籍限制，加速人口流动，受益的都是一二线大城市。
那其他的那些普通城市呢？
对人口的吸引力本来就一般了，过去通常也只能吸引到本市的农村人口来落户，放开落户后，人口加速流出，日子或许会难过！
03
以上的户籍宽松还只是扩大内需的开胃菜。
日前，上面提出探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。
扩大内需不是到处撒钱，有所为、有所不为，好钢用在刀刃上，聚焦发达的两大城市群，加速人口、资源向长三角、珠三角集聚，自然长三角、珠三角的楼市成为扩大内需的受益者！
什么叫户籍准入年限同城化累积互认？
举个例子，如果你在扬州居住、缴纳社保1年，但你想落户南京，这时，在扬州累积的居住、社保年限可看作是在南京累积的。或者你在东莞居住、缴纳社保1年，但你想落户深圳，在东莞累积的居住、社保年限可看做实在深圳累积的。
简而言之，在落户这件事上，长三角、珠三角各城市内是互通的，城市之间不存在壁垒、限制。
在以城市群为核心的发展模式下，城市群内人口流动会更加频繁。比如广州、深圳这两个珠三角重点城市，每年都会吸纳来自周边城市的流动人口，广深之间也存在大量的人口流动。
同时，同城化累积互认，也能提升长三角和珠三角对区域外人口的吸引力，形成阶梯分布式人口流动的格局，外来人口可以现在群内中小城市买房定居工作，条件具备了，想跃升一个级别，由于同城化累积互认，可以时间落户到群内中心大城市，买房就学。
这是长三角、珠三角进一步吸纳广大劳动力人口的利器。两大城市群内的中心城市还是中小城市的楼市，都将成为受益者！
04
和户籍制度一起松绑的还有土地制度！
扩大内需，改革土地要素市场化！
过去农村土地无法顺利入市，需要通过国有土地收储的方式，农民得不到合理补偿。结果是进城的新市民无法承担城市高昂的居住成本，极大阻碍了城市化进程。
土地要素市场化，打通了农民变市民的最后一公里。
让农民集体土地通过市场化模式，变现后成为农民进城的桶金，改变过去“有财产无收入”的窘境，也让城市土地不足的问题得以缓和，在一定程度上改变住房供需矛盾。
尤其对于非常缺建设用地指标的长三角和珠三角城市群来说，通过跨区域建设用地指标赎买置换，便于城市群、都市圈中的中心城市获得更多建设用地。
在总量规模一定的前提下，土地跟着人走，程度缓解人口流入型的中心城市土地资源紧缺、供需不平衡的发展瓶颈，更好地落实”稳地价、稳房价、稳预期“的长期调控目标。
05
疫情下，土地和户籍制度的改革，对于扩大内需具有长远影响，但远水解不了近火。
上海作为一线城市老大哥，外贸重镇，也坐不住了。
直接开干！
除了为开发商资金松绑外，首提加快旧改项目进度，先行预拨100亿资金。
在新增土地方面，上海将夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量。
在融资方面，支持房地产企业合理融资需求，鼓励金融机构加大对旧区改造的融资支持。
多少年上海都没提加大土地供应的话了，这次多管齐下，旧改先行，具有里程碑式意义。
炸天团了解到，新一轮上海旧城改造，画风很美，拆迁和改造并重！
一方面增加上海城区土地供给，另一方面加大改造力度，也拉动了上下游几十个行业的需求。
前提首先要为开发商在政策和资金层面松绑！
底层逻辑就是，开发商钱好拿了，资金成本降低了，拿地限制放宽了，未来旧改拿地开发，才能动力十足，也才能充分发挥房地产这个内需压舱石的作用。
新一轮旧改鼓励货币化补偿。
有分析认为，这将释放出数百亿元的改善需求，对2020年的楼市将产生重要影响！
当炸天团还在关注上海的时候，深圳市政府突然也开始行动了。
毫无疑问，当上海、深圳都开始行动的时候，必然会有更多的城市加入其中。
这些动作都在证明着一个事实：
房地产即便不是夜壶，但也是稳定中国经济的压舱石。
政策出目的都是“稳地价、稳房价、稳预期”。
这九个字，眼下的涵义，与当初已经完全变了！
即便我们看到3月、4月份楼市成交数据在回暖，疫情积压的需求在释放，但都已经不能和往年同期相比了。
· END ·
地产大爆炸2020-04-17 13:11:29
