[摘要] 按照过去１０年上海城市增长速度粗略匡算，至２０２０年，上海市城市建设用地需求规模将可能达到３６００余平方公里。
按照过去１０年上海城市增长速度粗略匡算，至２０２０年，上海市城市建设用地需求规模将可能达到３６００余平方公里。
日前，记者在ＤＴＺ戴德梁行“２０１４上海全年回顾及２０１５展望”媒体发布会上获悉，２０１４－２０２０年上海将新增建设用地总量多为１５６平方公里，而上海正逐年减少每年新增建设用地规模，未来供给缺口将主要倚重存量土地的盘活。上海市可供盘活的工业用地存量达１９５平方公里，目前，包括宝钢、上海纺织等在内的国有企业都启动了“存量盘活”，这也可能成为国有企业新的转型发展突破口。
建设用地遇到天花板
ＤＴＺ戴德梁行报告指出，上海市建设用地规模增长面临“天花板”。２０１４年５月，上海市第六次规划土地工作会议明确，将２０２０年规划建设用地规模３２２６平方公里作为上海未来建设用地的规模，不得突破。
过去１０年，上海常住人口增加６００余万人，城市规模增加６００余平方公里。按照过去１０年上海城市增长速度粗略匡算，至２０２０年，上海市城市建设用地需求规模将可能达到３６００余平方公里。截至２０１３年底，上海建设用地规模已达３０７０平方公里，换言之，２０１４－２０２０年，上海新增建设用地总量多为１５６平方公里。所以，上海将逐年减少每年新增建设用地规模。
未来以盘活存量土地为主
ＤＴＺ戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如分析指出：“２０１４年上海市新增建设用地规模为１８．８４平方公里，而今年土地市场供应锐减已成定局，未来供给缺口将主要倚重存量土地的盘活。”
工业用地是上海市盘活土地存量的重要组成部分。截至２０１２年底，上海的工业用地总量累计达８５６平方公里，占建设用地规模近三成。
“目前，上海位于规划工业区外、集中建设区内的现状工业用地约为１９５平方公里，转型方向为完善城市公共服务功能、重点发展现代服务业，构成了存量土地盘活的核心，这将成为解决未来建设用地供应缺口的重要途径。”顾悦如这样告诉商报记者。
而正因为上海土地供应的日益紧张，顾悦如认为，今后可能会出现地王频出的情况，“毕竟未来能够在内环以内甚至中环以内拿地的机会越来越少，土地竞争自然会越来越激烈，而溢价也会越来越高。”
国企存量土地成突破口
据介绍，现有工业存量用地盘活主要有两种方式：
一种是保留工业用地权属条件下，不改变建筑结构和不增加建筑面积的条件下进行工业厂房等建筑的改建，转型为商办物业用途的创意产业园区。目前，上海创意产业园共有１１４多个，主要聚集于老厂房较多的静安区、卢湾区、黄浦区等中心城区，与同区位的可比物业相比，具有明显的租金优势。
另一种是通过土地收储后公开出让。虽然政府可以通过市场化竞争实现土地资源价值大化，但过往由于原土地权利人往往无法参与收储公开出让后的土地开发，其参与土地收储意愿弱，收储耗时长。以浦东新区洋泾社区Ｃ０００２０４单元１－０３－０５地块为例，其原主要土地权利人为上海汽油机厂，创建于１９４８年，隶属于上海市属国企——上汽集团，厂区占地面积２２５６８平方米，建筑面积７７６７平方米，主要产品为摩托车汽油机。
在２００２－２０１３年，浦东新区政府历时十余年完成对这一地块的土地收储。２０１４年９月，这一地块公开挂牌出让，吸引了２７家开发商领取标书，终在３０内经过１３５余轮的竞拍，旭辉地产以总价４１．７５亿元摘得地块，溢价率１９．６８％。
如今，根据新颁布的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》，存量工业土地转性住宅用地须经土地收储后公开出让，而转性商办用地原权利人则可有条件开发。
“新实施办法允许在满足一定自持比例、补缴地价等条件下，以原土地权利人为主体进行开发，为盘活路径实现多方共赢。工业用地原土地权利企业可实现土地资产的盘活，政府可以有效增加建设用地供给并实现土地资源的合理利用，房地产企业通过联合开发等方式则可获得市区优质地块的土地储备。”顾悦如进一步向商报记者指出，“在这一新政策下，拥有可观规模的国有企业存量土地成为盘活突破口。”
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