黄欣伟:上海应当率先“革了客厅的命”

2024年4月16日，上海今年第一批次土拍的下半场尘埃落定。

关于该批次的供应、区位、竞争和溢价率都是显性层面的“有品牌、有数字、有描述”，但该批次的重要看点其实早在上架之前就已经浮现，那就是和上半场“把执行多年的70／90政策统一调整为多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”的三段式不同，下半场被进一步精细化为“不同区域、不同地块、小户型占比要求不同”。

从70／90到90㎡三房的“冤有头”

在之前的【上海楼市的“蜗居生产线”终于要减产了】中，提到过两个观点：

1、被坊间特别是部分同行不时鞭挞的70／90政策，其实初心并没有大错——通过控制面积来控制（日长夜大的）总价，从而至少在供给侧给刚需留下一道可以“居者有其屋”的绿色通道；

2、把70／90这段经念歪的是随之而来的“90㎡紧凑三房”，在控制面积的要求下，刨去属于不可抗力的公摊，在剩余面积的分布中应对为不合理，因为“第三间房基本不能住”，从而导致大部分这类产品属于“花了三房的钱缺只用到两房”！

看起来是建筑师特别是房型设计师的锅，但他们想必也很无辜，因为“甲方要求客厅不能小”；

如果顺藤摸瓜去拷问甲方，他们给出的理由想必也言之凿凿：“客厅小于20平方就不能称之为‘两厅’了”！

或许同样的执念还来自于市场，确切地说来自于客户在预算有限之下的虚荣残存：倾其所有买一套房，“一厅”总不如“两厅”。

供应和需求是天生的矛盾，房企和购房者也从来都是对立面。

之前，在给“70／90政策恢复名誉”的同时，貌似把原罪推诿给了“90㎡三房”，但归根到底既不是“90㎡的面积设置”有问题，也不是“做三房”的不对，最直接的诟病其实指向的是——功能区和面积的对位分布。

一言蔽之：为什么不可以对客厅瘦身？

“上座率”决定存活率

如果有调查机构愿意做一些“看似无聊但有益”的专项或深度，关于上海家庭客厅“上座率”绝对是一个好命题。

90㎡三房的“第三间房放不下床”，特别是那些回归了三代同堂的新上海人家庭：家乡的父母来沪（隔代）带娃，初心是为小夫妻减负，却因为“只能睡客厅”而引发另一个维度的不便；

一边是“房间不够用”，一边是“客厅系灰尘最多的室内功能区”。

为什么灰尘最多？因为“上座率”最差；

为什么“上座率”最差？因为手机取代了“坐在沙发上看电视”；

为什么“坐在沙发上看电视”被取代了？因为客厅少有客人来了！

时代在发展，一些曾经耳熟能详但如今已经物以稀为贵的俗语中，“有空到我家来玩”是不是已经好久没有接到这种热情邀请了？或者说，不知不觉之间，自己也好久没有自然而然地发出这类邀请了？

社交方式的斗转星移之间，“有空到我家来玩”这句话目前，或只有两种人会说：一种是买了豪宅的显摆，一种是老年人的旧情怀。

“有空到我家来玩”的稀薄态势并不是人们不再社交，相反在“凡事可以在线上”的当下，线下的社交生命力依旧旺盛，只不过邀约口头禅变成了：“有空到外面碰碰头”，这里的外面可以是餐厅、酒吧、会所甚至户外的公园、社区球场。

客厅被“挪用”好多年

或者也会有因人而异地反对，客厅并非被冷落，只是它被挪作了他用，周遭一打听也的确是五花八门：

1、把客厅给孩子做作业，因为传统的“沙发配茶几”，茶几正好是作业台的高度；

2、把书房“还给书房”，把客厅置换出来：或搭床给父母当开放式卧室，或父母就以沙发为床并长此固定下来；

3、因为餐厅空间聊胜于无，客厅被挪作餐厅用，毕竟“三代同堂”吃饭的人规模不小，四人桌未必应付得来。

所以，如今在很多“90㎡三房”的家庭中，设计固化了功能区被用墙做了硬分割，而主人却在装修内外或“爆改”或“挪用”了客厅的功能，简而言之——客厅被架空了。

诚然，相对于两个卧室的“上座率”居高不下，客厅壁垒存在但功能被魔术化，也是因地制宜地因人而异。

房企守着早就过时的“两厅思维”活生生地让业主来适应墙体的分配，不如缩减客厅面积物尽其用，把“第三房还给购房者”，让每一个被高昂付费的平方，都可以被相对均匀地使用。

因为现代家庭更注重隐私，“客人来的少”之下，客厅（及客厅面积）的攀比功能也在收窄。

曾几何时，一句“我家客厅多少平方米”所蕴含的信息量，会直接决定说者和听者的脸色变化，如今都该到了不惑的年纪，犯不着死要面子活受罪了吧！

房子是用来住的不是用来炒的，更不是用来“豁胖”的。

“客厅起义”也要因城施策

当然，客厅和“第三间房”的功能矛盾，目前最突出的还是一线城市，因为高房价才会导致房企热衷于“90㎡三房”的小户型应对思维，但在实际推进中，还是要因城施策。

在房价不那么“社会属性”的大部分三四五六七八九线城市，客厅问题还可以暂时搁置：

一方面是可以通过放大面积来保障每个功能区的功能；

另一方面是社交方式还比较传统，“到我家来玩”可能还是主流社交。

所以，客厅起义最直观最迫切的更新试验田在北上广深，在所有“新一线城市人”的小家庭里，因为他们是用身体力行在垂范从“三口之家”到“三代同堂”的回归。

在“第三间房”矛盾最激烈的地方，客厅起义可以率先开展，当然也是因城施策，毕竟就算同为一线城市，还有一个南北方差异。

随着口罩放开之后，人口流动的方向变化，客厅改造的紧迫感也各有不同，今天所阐述所建议都仅限于一线和少数强二线城市。

何况，即使同一城市，90㎡三房所分置的刚需地段，其单价中位值也各有不同，位置、单价、人群、用途都需要一一匹配，细分也像城市更新一样——永未完成！

如今被称为“老破小”的老公房，其在20年前被商品房所迭代的一个显著标志，就是——客厅变大了，而且是以至少翻倍的夸张方式。

有客厅情结很正常，TA是楼市成长过程中的符号。

只是此一时彼一时，今天（特别是一线城市）的房价，唤醒了购房者的斤斤计较，也会倒逼房企在“房子愈来愈难卖”和“倪部长倡导好房子”的夹缝之中，对参数做房型的流水线深刻反思。