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又是赶在小长假之前，4月29日上海官宣2024年第五批新房名录。本批次房源共涉及24个项目，总建筑面积约63万平方米，共计5440套，备案均价63615元/㎡，分布在浦东、普陀、杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、青浦、临港9个区域。和之前第三第四批次“豪宅放量（供应）”的特征形成鲜明对比的是，第五批次新房中10万元/㎡以上的项目仅1个，面积占比约7.6%，位于杨浦区的中建壹品浦江之星成为“独生子”。![]()
过去一个月
上海豪宅卖了近500亿！
从3月28日到4月29日，过去一个月的上海楼市，豪宅火爆无可辩驳：3月28日，位于新天地的“中海顺昌玖里”日销196.53亿，创全国商品房单次开盘最高销售额纪录之；4月18日，位于上海陆家嘴板块的江景豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄，单日收金70.27亿元，入围分数线高达113.04分；4月21日，浦西的“融创外滩壹号院二期”也创下开盘即清盘的战绩，单日总销售额高达99.97亿元，位列今年上海单盘销售额第二高；4月25日，位于浦东世博板块&距黄浦江约80米的“保利世博天悦”开盘，单日收金超80亿；4月28日，千呼万唤始出来的徐汇滨江豪宅启元开盘，套均5500万的80套房源当日售罄，揽金也达到了44.5亿。一个月多一天的时间周期，五个单价超16万的豪宅项目属于“密集开盘&接力清盘”，总销金额已超491个亿！![]()
与之形成鲜明对比的是上海卖地收入的相形见绌：上海2024年一批次（上下半场）土拍共售出11宗宅地，总土地出让金为252.96亿，就算加上已官宣并将在5月入市的第二批次4宗地&就算它们全部顶格10%溢价成交，上海今年上半年的土地成交总金额也不超过356亿。虽然难免有关公战秦琼之嫌，但“上海豪宅一个月卖得比上海土地半年还高将近40%”的类比，如此洛阳纸贵，自然引发市场对5月上海豪宅是否更进一步的期待、猜忌和联想。偏偏这时候，上海豪宅收起了笑靥如花，摆出一副怠慢的傲娇，这是为哪般？！![]()
豪宅上市暂缓
谁的心里泛起了涟漪？
不妨回顾过去两个月间，上海单价“10万+”项目的推盘火热：3月3日，2024年上海新房第三批次官宣，总共推出5216套，备案均价高达令人咋舌的96386元/㎡！一看明细果不其然：单价10万以上的项目有6个，面积占比约38.1%，其中单价“冠亚军”均超过17万，分别是凯旋滨江园和中海顺昌玖里，浦东浦西排排坐。3月31日，2024年上海新房第四批次官宣，最大的特征还是四个字：神仙打架——和传说中的基本吻合，即三批次“10万+”单价楼盘放量，第四批次上市新房源再接再厉：单价在“12万+”以上有6个项目，释放房源1006套，占比达到18%，“豪宅强则上海楼市强”的捆绑效应已经不容回避。![]()
之前两批次上市之前，关于“上海豪宅客群的吸纳力”担忧，已被491亿的漂亮答卷一扫而光，按照楼市过去20年的“呒轻头”个性，第五批的豪宅供应表现更应该——撑死胆大的，为何突然低调了起来？第一种可能是贪心又起：原本抖抖豁豁地看着“中海们”抢跑，或还因为未能上榜而耿耿于怀，更未曾想对手都卖了个满堂彩，遂相信了“上海从来不缺购买力”，也为了心理平衡，又起了将计就计的“捂盘之念”时间换空间；第二种也可能是出于谨慎：眼看着竞争对手的激进“赌赢了”，但过去三年的市场疲弱还是让很大一部分房企收获了人间清醒，面对三四月份的高转化，可能认为后续客源的蓄力需要时间，所以选则暂避风头；第三种可能是主管部门作祟：虽然说在预售审批方面，房企的主观意愿是第一位的，但是“审批价格”却是微妙地存在着，上海不存在“不给上”但是“给什么上市价格”会左右房企是忍辱负重还是收回成命，表面上看还是房企的自主决策。第五批次，上海豪宅的“突发怠慢”会收获一个什么结果，我们拭目以待。但，唯一的“10万+”中建壹品可能反而收获一个相对宽松的竞争环境，可以提前恭喜他们了。![]()
刚需重回供应主力
是为限购放开“备货”么？
第五批次上海新房名录里，与豪宅稀松相对应的是刚需项目重新占据主流，这种情况回到了去年甚至前年的常态：备案价在6万/㎡以下的项目有13个，面积占比过半；6-10万/㎡以下的项目有10个，面积占比也达到了38.8%！中低价项目重回供应主流，和过去一年多“刚需叫不醒”的市场反馈是相悖的。确切地说，从春节前的“奉贤青浦放松限购”但市场反应极其冷淡以来，关于上海楼市应该“先救改善”的呼声被不断提及，包括最近关于“以旧换新”是否可行的大讨论沸沸扬扬，俨然救市已经准备——把刚需放一放再说！那么，上海第五批次新房的供应结构重新亲民，是不是有什么玄机？![]()
北京“离婚不满一年且家庭名下在该市无成套住房的”，按首套执行；郑州和深圳在“以旧换新”政策上竞速，“两”家争鸣。恰逢五一之前的最后一天，高层又有会议要召开，会不会给房地产的政策进一步松绑？坊间已经沸沸扬扬的“替领导出政策了”，大意也无外乎：7月份开“大会”、房地产政策重点转向去库存、号召各地城投收购存量房转租赁房、需求政策能放尽放“一放到底”、税率再下降等等。说到底，政策都是纲领性和方向性的，具体决策下放给地方。但不管怎么说，五月份的政策还是值得期待的，包括上海楼市。再对照无批次新盘名录，各款联想当然可以“再飞一会儿”。![]()
与之相比，二手房（相比三月）量价齐跌也不重要了，选择性相信。接下来豪宅新房“惜售”，关于豪宅（新房）不愁的神话还能延续。之前豪宅火爆的内里，“不就是因为倒挂么”就咽下去，别扫了大家过节的兴致。
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评评谈谈才是ZHEN2024-04-30 11:12:11来自北京市
