蔡为民：2017楼市黑天鹅居然是白色的？别逗了

【蔡为民：2017楼市黑天鹅居然是白色的？房价未降反涨！别傻了，“有行无市”才是房地产的隐形杀手】

近期网上出现2017年上海一手房涨幅高达24%以上的调查数据，让人看的目瞪口呆，不是说好房价下跌的吗？

（图片来源于网络）

在我看来之所以如此，是因为

数据反应的只是成交房屋之均价，并不能真正呈现市场景气的波段变化。譬如：2009年、2014年房价出现下跌，但从历史数据上根本看不出来。当然，这与房地产属“非标”产品关系密切。因此，我从来不认为房价统计数据能真实反应楼市荣枯，毕竟，观察市场最重要的是掌握景气、行情动向，而“成交不代表行情”。

（图片来源于网络）

那么，2017年的房价到底是涨是跌呢？较为稳当的判断依据是什么？

（图片来源于网络）

我的看法是，2017年的房价肯定是跌的，依据则是二手房挂牌量及价位变化（如附图），它才足以真实反应市场走势。而之所以不能以一手房为准，是因为它已被限价，难以呈现市场供需关系。

（图片来源于网络）

其实2017年至今的问题，未必是房价下跌，而是降价未必卖得掉的“有行无市”，这就使成交价显得不具代表性，因为成交的是少数的“林志玲”，而未成交的，则是相对多数的“蔡为民”。

（图片来源于网络）

那么2018房价走势如何呢？

早在2017年10月我就做出了判断：上半年风雨飘摇（延续2017下半年走势），房价摇而不坠，堪称「稳中有降」，一手房降幅3～5%，二手房降价8%上下；下半年云开见日，房价锯齿向上，可谓「稳中有涨」，一手房涨幅8～10%，二手房涨价10%朝上。

至于是否能保持准确？明年此时再来“验证奇迹”吧。