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蔡为民楼势说:“一鱼三吃”的楼市调控

蔡老师楼势说 2017-09-29 15:57:51

当前房地产处境如我年初时所预测,真可谓“满天都是黑天鹅”啊!各种“只有想不到,没有做不到”的调控举措,不断加固与深化,使楼市陷入空前窘境。

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地产股暴跌元凶

9月下旬数个二线重点城市“不约而同”采取“新购住房(含新建商品住房和二手房)X年内不得上市交易”之限售楼市新规,其中以河北石家庄之五年时限最长(重庆与南昌两年、长沙三年)。

相信接下来会有愈来愈多的城市起而效尤,使房地产前路更显艰难。

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(近期出台政策)

不少人认为这是在落实“房住不炒”,打击、驱逐房地产投资与投机客,我认为事情没那么单纯。毕竟设置各种准入门槛(限购、限售、限贷……)的结果,将使原本有意购房的消费者丧失或至少减弱购买能力与意愿,看似冲击需求侧,实则严重冲击供给侧,这应是近期地产股大跌的元凶。


不能买= 没法卖

一旦需求量锐减,供应端要把房子卖给谁?

此处“供应端”指的不只是开发商所出售的新建商品房,也包括在许多消费者手里的二手房。在对等的状态下,“限制购买”与“ 限制出卖”效果不是雷同而是相同,因为没有买,哪来的卖?关键是当前出售房子的人,目的是什么呢?除了缺钱,主要恐怕是“换房”及类似李嘉诚的“资金迁徙海外”了。

因此,当前政策将使得交易量明显萎缩,房价则呈现“涨不上去,跌不下来”的僵持态势。而为了有效调节短期市场预期,一手房降幅将被控制在5%,二手房降幅则为10%,一旦明显逾越此一尺度,政策举措必然重新评估运作模式。

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(来源新华社)

那么政府从去年930开始,采取一系列房地产调控措施,且不断加码,到底意欲何为?我看至少是“一鱼三吃”,而这一切基本上都在我之前的文章中详细提及,算是“不幸言中”。


以“团结中国对抗强势美国”

首先,是中国的快速崛起,势必使国际互动关系对国内之影响愈来愈大,乃至进出口贸易量已为世界首位,不尽如人意的零星摩擦在所难免,尤其世界两大经济体——中美之间各种尔虞我诈的竞争,更使我国充满警惕。由于必须步步为“赢”,不能有半点马虎,否则类似日本1991年之后的“经济大倒退”很有可能在中国重演,于是政府开启了“以团结的中国,对抗强势的美国”之非常手段与模式,第一步便是作好“双价”——汇价与房价的“防撞击姿势”,先将人民币兑美元汇率从6.0408(2014年1月30日)压低至6.9559(2016年12月28日)。至于近期反弹到6.6077(2017年9月25日),则无疑是对炒作外汇之空头的绞杀与警告。

房价则从2016年930开始举起“房子是用来住的,不是用来炒的”之正义大旗,进行缜密调控,防止其继续暴涨,截至目前为止,市场走势一如我年初的预测:二、三、四月量缩,五、六、七月价降,八、九、十月探底,十一、十二月盘整。


红线已画定,逾线则死

简言之,本轮调控之所以前所未见,有其深层与表象原因,看似针对房价过高所采取的连串压制措施,实则是以政策把资金沉淀在房地产,使之无法转移至海外(尤其是美联储加息与缩表之后,这样的意图更加明显),其次是以“要买可以,中短期不能卖”之“限售”,避免房价出现明显跌幅(≥20%),导致不可挽回之经济与金融风险,这是欧、美、日走过的弯路,值得我们戒慎恐惧。三则是趁势建立包括“租购同权”、“共有产权房”等房地产多层次管理与长效机制。

当想明白非常时期之中国处境,便会对当前楼市状态了然于胸,就像我在年初时的预测:红线已经画定,逾线则死!

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