招商蛇口高溢价竞得上海嘉定新城核心地块，房企加仓重点城市核心土地

上海市嘉定区嘉定新城F03A-4地块在2025年第二批次土拍中以高溢价成交，招商蛇口以总价26.603亿元竞得，溢价率百分之三十，楼板价31850元/㎡，刷新区域单价地王记录。地块位于远香湖中央活动区，稀缺性高，配套资源成熟，受到市场广泛关注。房企加仓重点城市核心土地，反映了对后续市场走势的看好。

上海市嘉定区嘉定新城F03A-4地块在2025年第二批次土拍中成为焦点，招商蛇口以总价26.603亿元高溢价竞得，溢价率百分之三十，楼板价31850元/㎡，刷新了区域单价地王记录。该地块位于远香湖中央活动区，建筑面积约83525.75平方米，容积率2.2，起拍总价为204640万元，起始楼板价约24500元/㎡。地块稀缺性极高，周边教育、交通、商业等配套资源成熟，竞品项目较少，受到市场广泛关注。

房企加仓重点城市核心土地，市场热度超预期

此次土拍共吸引4家房企/联合体参与竞拍，分别为绿城、招商蛇口、保利发展、象屿&天安联合体。在经历49轮竞价后，进入竞品质环节，最终由招商蛇口竞得。地块精装集采价3000元/㎡，配套公建1500平方米，人才住房比例百分之零点二。当前该地块周边项目均价约50400元/㎡，31850元/㎡的高地价无疑大幅挤压了项目利润空间。然而，房企存在土储补仓需求，参拍房企均为深耕嘉定的头部品牌房企，目前在嘉定的土储均相对较少，且此次出让的地块地理位置优越，稀缺性极高。

核心城市土地市场热度回升，市场分化显著

从近期全国土地市场表现来看，核心城市土地市场热度显著回升，高溢价、高地价地块频现，三、四线城市土地市场则仍相对冷清，多以底价成交为主，市场分化已成显著趋势。在此情形下，房企投资策略将更加聚焦重点城市核心资源，更加注重项目去化能力和收益率等指标。与此同时，随着重点城市加大优质地块供应和房企频繁高价拿地，重点城市改善性住房市场乃至豪宅市场或将加速迎来全面开花。反观三、四线等低能级城市，一方面仍需要严控供地规模，聚焦核心区域的优质地块供应，另一方面需要优先清理和盘活关键区域闲置土地，利用好当前地方债务空间扩容的政策窗口，加速土地“去库存”。此外，还可以通过优化土地出让条件、灵活调整土地规划、加强基础配套设施建设、推动产业协同发展和人口导入等方式，逐步引导改善土地市场预期。