10万亿化债和房地产关系有多大？

11月8日，十四届全国人大常委会第12次会议闭幕，《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》（下称“化债方案”）正式通过，10万亿这个庞大的数字瞬间刷屏，四处洋溢着喜庆和乐观的情绪。

这个有史以来最大的化债行动，将在多大程度上影响房地产？

要得到这个答案，先要准确认识10万亿化债方案本身，远离一些误解。

首先，10万亿化债是债务置换，不是消债，这个债还是地方的。

其本质，是通过提高地方债务限额的方式，用专项债资金，置换地方政府原有的隐性债务。用这些资金，地方先把到期应该偿还的隐性债务还了，然后地方政府未来再去偿还这部分新增债券。债务并没有消失，偿债主体也仍然是地方政府。所以，千万不要认为此轮化债之后，地方的债务就不存在了。

其次，10万亿化债降低了地方政府的利息支出，拉长了还款周期。

在很长的时间里，法律禁止地方政府直接发债，直到后来《预算法》修改，地方政府才获得了发债的权利。自己不能发债，那就用担保或者更曲折的方式，通过自己控制的企业或平台，从银行贷款，从各种市场融资，从而形成了隐形债务。

《预算法》修改以后，地方政府虽然可以直接发债，但是有限额，地方发展所需资金不能完全满足，地方政府就又用平台公司等方式融资，又形成了一大笔隐性债务。

无论是中央政府，还是地方政府，直接发债的利息低，还款周期长。十年期国债利率一般在3%这个水平区间。但是，形成地方政府隐性债务的融资渠道五花八门，银行贷款、资管计划等等不一而足，这些融资渠道的利率远远高于政府债券，7%、8%利息不罕见，10%左右的也有，而且还款周期还短。滚动下来，地方政府还起来就有很大困难，甚至还不起。

这次置换，就是提高了地方政府的债务限额，通过发债这个低利率、长周期的融资渠道，让地方政府得到低成本的资金，把之前的相对高息、短周期的债务还了，这样，利息支出减少，还款周期拉长，地方财政的压力就轻多了。

债还在，还要还，只不过少付利息，晚还钱。

再次，10万亿化债把隐性债务显性化。

隐性债务是地方政府各种有关联的平台、公司、企业融资借钱，想一览全貌很难，债务不透明，就很难受监管。国家花了很大力气，过去几年摸清了隐性债务的底数，现在通过债务置换的方式，让地方政府通过正规渠道发债获得资金，把这些隐性债务该还的都还了之后，通过发债券形成的债务就都明牌了，也就透明，可监管了。

第四，10万亿化债方案，也是在化解系统性金融风险。

隐性债务中，有大量银行贷款，金融机构的结构化融资，高息、短债长投导致地方政府关联的借款主体还不出钱，甚至付不出利息之后，整个金融系统都面临很大的风险。

10万亿化债方案落地后，地方政府拿着发债筹集来的钱，把这些债务清掉，也拆了金融系统的炸弹，化解了金融领域的风险。

理解以上四方面内容后，结论就很明显了。所谓10万亿化债，是以低息债务替换原有高息债务，同时，拉长还款周期，减轻地方财政压力，解决金融系统潜在风险。债务没有消失，还债主体也没变，仍然是“谁的孩子谁抱走”。

消除了一些可能的误解之后，就可以讨论10万亿化债方案对房地产可能产生哪些影响了。

我们认为，这种影响大部分是间接的，需要一定的时间才能显现出来。唯一直接的影响，是专项债资金可以用于收购闲置土地、收购存量房源，债务限额调整后，地方可发行的专项债额度变高，这两方面的工作进度可能提速，这有利于消化楼市存量，在一定程度上缓解房企现金流压力。

更多的影响是间接的。

第一，地方政府的土地供应量是否会逐渐得到控制。

926政治局会议对房地产明确提出了“严控增量”，楼市增量的起点就在土地供应很多地方政府有很强的卖地冲动，很大一部分原因在于要拿钱还债。在10万亿化债方案落地，地方政府单位时间内偿债压力减轻的情况下，卖地收钱，继而还债的必要性就降低了。如果卖地节奏和量能得到控制，那么，转化为楼市存量就会降低。如果能达成这一效果，对楼市存量消化无疑是好消息。

第二，城市基础设施建设、规划落地的进度会加快。

最近几年，因为地方财力捉襟见肘，很多应该上马的基建工程推迟，一些规划落地的进度也明显放缓，而房地产的价值，高度依赖城市功能的完善和发展。地方偿债压力减轻后，就能够将更多财力用于这些工程的建设和城市规划的落地。这对于区域内的房地产价值，将会提升。修路修桥建学校、医院，这毫无疑问对房地产是好消息。

第三，这次化债传递了非常明显的信号，就是“在发展中化债”。发展，还是地方政府的要务。因此，在财力转圜余地变得更大时，地方政府无论是在招商引资，改变城市面貌，推进新城区建设等方面，都会有更明确的诉求。这种诉求，无论对于房地产市场，还是房地产企业而言，都是机遇。

第四，财政压力减轻后，乱摊派，乱收费，乱罚款的现象理应有所收敛，而在过往，房地产都是这些现象的重灾区。

这些影响，都需要时间，也值得我们继续进行细致入微的观察。

对于一个国家而言，债务从来都不是魔鬼，而魔鬼只在人们的心中。当预期的改变，消除了人们心中的恐惧时，一切都会变好。