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现在95%的新房，根本撑不起开盘的价格和豪宅的产品力，买到即亏钱。
这其中最重要的原因，在于新房与二手房已经完全割裂，几乎是不同类型的两个市场！例如，距离天安门5公里的西罗园，房价跌到3.7万/㎡，不到400万就可以买一套三居室。而现在，南四环的新房价格大约在8万上下，几乎是二手房房价的两倍。![]()
▲哪怕新房居住体验再好，一二手价差也不至于超过2倍吧？同样的情况还有通州。通州目前在售的新楼盘，大都在6万左右。但是二手房有很多3万、4万左右的价格，感觉通州新房和二手房的价格差也拉开了。显然，相比新房，过去几年二手房价格回调得更为充分，部分城市二手房价格甚至已经跌回到2016、2017年水平。与此同时，新房的价格调整并不充分，甚至不跌反涨，这种现象也并不难理解，因为新房价格，其实是开发商、政府（土地方）、市场三方角力的结果，二手房则是单纯的市场行情，一些卖家为了回笼资金，不惜割肉亏本出手。![]()
▲北京新房指导价，剔除共有产权后，首次突破7万每平米，再创新高。
而这样的局面，也直接使得过去一二手倒挂的现象已发生逆转，打新熄火，新房破发潮来临！对于打新，我印象最深的便是中建玖合府。当时开盘时，全城都说买到玖合府，相当于买到一张500万的彩票。为此售楼处的电话一个都打不通，看房必须线上预约。好不容易抢到的门票，全部都要八成首付.....当然，相比北京，去年年初上海的打新热潮更加疯狂。那时候，只要敢打新，600w的房子，可能倒挂150万；1000w的房子，可能倒挂300万；2000w的房子，可能倒挂800w......总之越贵的房子，倒挂的越多，整个上海楼市弥漫着浮躁和金钱的气息。如今，只一年，无论是上海还是北京的新房，对于购房者的吸引力都大打折扣了，楼市打新，已经成为历史里的名词。
而新房破发潮，则更不用多说（新房破发潮，来了），中海甲叁、北京金茂府、崔各庄龙樾合玺、泰禾金府大院、首开华润城、公园懿府、壹亮马、万科翡翠公园、和光瑞府、硅谷one等一大批纯新盘已经破发，去年底今年春土拍的几个地块，比如翠湖地块，丰台卢沟桥地块，未来大概率也会破发。02
能卖出去的价格才是真价格，既然二手房降价相比新房更为彻底，那么成交量如何变化呢？
对此总结一句话就是：
新房正被二手房暴打，以新房为锚的定价体系已被不断降价的二手房推翻！
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▲可以看到，三月“小羊春”，二手房成交量虽然并未爆量，但起码保住了1万套的体面。而新房完全卖不动，半个月才卖了1200多套，同比去年3月起码少了60%！要知道，以前虽然新房成交量一直都赶不上二手房，但也不至于拉胯成这个样子！![]()
▲面对二手房的价格战，新房不得不抛弃刚需、更偏改善，根据明源地产研究院的数据，2023年，全国二手房的市场份额已上升至53%，首次超过一手房。这意味着，新房市场的一部分购买力，被二手房“抢走”了。是啊，新房大多只是新，而同等价位的二手房往往位置更好、价格更优，在大家更看重自住而非投资的逻辑下，买房，有人开始先看二手房！而最关键的是，在价格体系上，以前都是新房上涨、二手房跟随上涨，新房何时涨、怎么涨，这种房价定价的主动权都掌握在开发商和土拍机构手里。
而现在，不断降价的二手房，成了市场定价的主要锚点！周边二手房价格坚挺，如昌平朱辛庄、回龙观，周边的新房价格就坚挺！周边二手房价格大幅滑落的，如望京、亦庄，周边的新房就成了靶子，之前调子高了些，现在怎么唱就怎么难受。03
当前，二手房成交量碾压新房，这是建立在以价换量的基础上。
未来，全国横竖一盘棋，新房会越来越少，二手房的时代即将到来......
因此，不论是北京还是全国，楼市要起来，决战就在二手房市场。
面对土拍价格的硬拉、新房契税减免等政策的优惠，二手房其实更应该出台政策给予相应支持。
如果二手房降价趋势迟迟没有改观，新房不断创出新高的价格很难持续，所谓空中楼阁，无人看、无人买，去化周期会越来越长！
到最后，开发商的新房周转资金不灵，新房也会越来越少！
要知道，当前二手房挂牌量，北京已经超过17万套、深圳超过5万套，上海已经超过40万套！
形势迫在眉睫！
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土神网2024-03-21 09:16:09来自北京市
