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北外滩项目流转史
把时间拨回2022年，彼时的恒大还是个7000亿规模的大型房企，盛极一时。为了保证规模的持续快速增长，恒大需要不断地物色更多项目机会。同时，恒大也在不断调整其投资策略，进一步提高一二线城市项目的占比，以实现业绩营利的提升，同时也更好地抗击市场波动风险。直至今天，上海仍然是各路房企重点布局的核心城市之一，这在当时仍繁荣的房地产市场，其战略意义更甚。恒大同样不愿错失任何在上海尤其是市中心核心区域的投资机会。当年9月，恒大击败保利，以22.95亿元拿下上海北外滩项目，溢价率10.87%，折合楼板价51000元/平方米。该项目尚未推出，就已经被市场高看，据称，当时市场预估的可售商品住宅楼面价为11.47万元/平方米。该项目位于上海虹口区北外滩街道63街坊，由编号HK286A-03a、HK286A-03c两宗地块组成，总占地面积12545平方米，规划总面积45000平方米，其中住宅建筑面积20000平方米、商办建筑面积25000平方米，并包括约5600平方米的保留历史性建筑。为了减免资金的沉淀，在拿地后，恒大迅速引入了信托资金，将项目的70%股权转让予光大信托持股99.94%的子公司。至此，该项目公司恒大持有30%的股权，光大信托则持有70%的股权。不过，新资金的注入，并没有令项目的开发进程加快。直至恒大退出时，该项目仍未动工，并因长期闲置更面临被处罚及被回收的风险。据市场消息，该地块拿地三年唯一的进展是对地块内的老建筑进行过部分修复。而后，随着恒大深陷债务困境，上海北外滩项目的开发也就此搁置。但对恒大而言，该项目终归是个优质资产，恒大仍能通过将其转让，有效减轻了肩上的部分债务。2023年12月，恒大将其所持有的30%股份悉数转让予光大信托，总代价约为6.63亿元。完成交易后，项目将由光大信托完全持有。该30%股权并没有在光大信托手上停留太长时间。在完成交易后不到15天时间，光大信托就将之转让给了伊泰置业（上海）有限责任公司。据天眼查系统查询，伊泰置业（上海）有限责任公司即内蒙古伊泰集团有限公司旗下子公司。至此，上海北外滩项目终于迎来了生机，伊泰也由此正式进入上海房地产核心市场。? 02 ?
伊泰何许人也？
尽管在地产界，“伊泰”这个名字多少有些陌生，但在煤炭行业，伊泰也是来头不小。资料显示，内蒙古伊泰集团有限公司成立于1988年3月，是以煤炭生产、运输、销售为基础，集铁路、煤化工为一体，以房地产开发、现代农牧业为互补的大型清洁能源企业。截至目前，伊泰集团共有直接和间接控股子公司74家，总资产超过1000亿元，员工6300多人。业务分布已延伸至北京、上海、广东、江苏、浙江、新疆、海南、四川等20多个国内省区市，以及俄罗斯、澳大利亚等国家。伊泰置业是伊泰集团旗下负责房地产开发业务的平台，业务主要集中布局在呼包鄂城市群，并拓展至海口、成都、秦皇岛等城市，总资产近200亿元。根据官网显示，目前伊泰置业开发面积已超255万平方米，累计开发项目14个。现有包括华府岭秀、仁和新城等14个已开发项目；CEO国际中心二期、曹妃甸伊泰广场二期等8个拟建项目；大路中科苑、呼市回民区等5个转让项目；杭锦旗药厂地块、康巴什太阳能地块等3个土地储备项目。据已知的公开信息，上海北外滩项目将是伊泰旗下首个上海项目。从相关信息来看，伊泰似乎早有在上海投资房地产的想法。据爱企查信息显示，本次收购上海北外滩股权的主体伊泰置业（上海）有限责任公司，成立于2019年9月29日。注册资金为3000万元。不过从目前来看，伊泰似乎始终并未在上海寻觅到合适的项目投资开发机会，迄今，包括伊泰置业（上海）有限责任公司在内的上海地产公司，均没有实体项目。过往，伊泰仅通过参投上海中城联盟投资管理股份有限公司，间接涉足上海房地产市场。眼下，随着房地产市场进入深度盘整，楼市降温，伊泰也在不断找准抄底的好时机，正式向上海房地产进行强攻。? 03 ?
楼市中的“新买家”
伊泰只不是本轮“煤老板”在楼市淘金的一员。近两年，煤炭行业景气提升，加上逐渐释放的政策利好，手握大量现金的煤老板，又开始重返楼市，而且出手目标均为核心城市黄金地段物业。同样来自内蒙古的邕鹏实业，于2023年末以41.42亿元的总代价，收购了中粮海景壹号的最后三栋公寓。该项目位于上海陆家嘴金融核心区，毗邻汤品一臣，拥有一线江景，是黄浦江畔的顶级豪宅。工商资料显示，邕鹏实业由余虹泽、刘彦操分别持有70%、30%股份。余虹泽在内蒙古明满能源有限责任公司担任执行董事，该公司由满世集团创始人刘满世控制。刘彦操担任鄂尔多斯市汇峰煤炭能源有限公司、鄂尔多斯市德润天泽股权投资有限公司等多家公司法人，满世集团也持有德润天泽的股权。此外，来自内蒙古、陕西或山西的其它“煤老板”也相继收购了中国金茂北京威斯汀大饭店、金地北京置业、上海大悦中心、上海苏河湾中心写字楼等核心资产。“煤老板”一直是重要的地产买家。不仅如此，部分煤炭企业还选择下场拿地开发。2023年10月，山西金泉能源集团旗下的山西金汇海，以15.1亿元竞得北京房山区拱辰街道FS00-0111-0006等地块，溢价率10.22%。山西金汇海加码房地产业务的意图非常明显，在此之前，其还曾报名参拍北京顺义新城第19街区19-69地块。在此之前，来自山西的太原萃丰，也以22.53亿元拿下成都龙泉驿十陵板块地块，溢价率高达15%。该公司也曾参与北京海淀双新村两宗地、深圳宝安一幅宅地项目的出让竞标。除了煤炭业，水泥、酒业等传统实业资本以及金融机构也纷纷参与到这场楼市淘金赛中。市场判断，伴随房地产市场回暖，预计未来或有更多实业资本成为中国房地产市场上的新买家。
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