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楼市丨楼市,多与空正激烈交锋!

土神网2024-03-07 17:08:04来自北京市

01 香港

最近香港、深圳、北京、成都、天津、苏州，这几个城市的楼市，引起了不小的热议。

首先是香港，自“撤辣”以后，香港楼市可以说是被挤爆，我朋友圈和头条都被人山人海的售楼处刷屏了：

▲从香港的热销中，我确实感觉到2020年那久违的楼市高潮气氛。不少头脑发热的朋友也纷纷摩拳擦掌，说要去香港搞一套。

对此我阻止了他，理由说了很多，比如资金出境的问题，现在兑换外汇是有限额的；

比如配套问题，虽然香港的医疗、教育、商业环境优于深圳，但生活配套确实不如深圳，仔细想想多少香港人跑到深圳买菜就理解了，香港整体适合投资不适合住。

但说服他最大的理由，则是出于未来前景：香港楼市衰落，并非是因为“辣招”，最重要的是人才流失叠加内地经济下行。

现在香港本地人几乎没啥年轻人（很多年轻人都出去了，尤其是欧美），外国人也很少来香港，在这样的情况下，内地中产或富豪出手固然能支撑香港楼市一阵子，但这样香港的“港味”也会大大减少，未来香港甚至可能会被视作一个内地城市。

▲香港房源稀缺，属于人为控制。但去年10月30日，港府发布了《北部都会区行动纲领》，预计在未来5-10年后成形，并与深圳彻底连接起来，将提供住房逾50万个新住宅单位，这不啻于一个香港楼市的重大利空。

因此，综合种种因素，尽管香港楼市确实火爆，但我真心不看好它的持久性。事实上，自发布政策之初，香港的房东和开发商纷纷涨价10%-20%，“撤辣”的红利早就没有几分了，现在后知后觉去凑热闹，很有可能会高位接盘。

02 深圳

深圳楼市，其实早在香港“撤辣”之前就有“火”的苗头，当时不少机构都拿出了数据：“一手看房量”暴涨了1900%，而“二手挂牌量”则从6万+一路跌到了4万+。

对此我仔细研判了一下。深圳楼市最近有很多大瓜，比如先有南山市中心的卓越九龙开盘91折，直接龙华的价格买南山，开盘去化70%；

接下来鸿荣源也放了助攻，珈誉府推出二期更好的位置，却以一期的一样的价格在出售。短短几天到访看房超过2000批，单单贝壳就冻资了400组左右。

随后龙华也不甘示弱，鸿荣源带头龙华的市中心直接430万起，上车三房两卫。龙胜地铁口的卓越更是把三房精装的价格卷到3字头，直接把光明龙岗的价格给搬过来了。

从这里我们可以看出，深圳楼市确实是火了，但却是以价换量，开发商直接大砍刀上货，叠加刚放开了深圳户口买房的限制，还有LPR上的利好，共同促成了这一波“小羊春”。

至于深圳二手挂牌量，说实话这个人为操纵就比较明显。因为我有不少朋友就在深圳，他们跟我说，过年期间房源没人维护，很多小区的房源都被中介自己下架了，然后过年后又开始重新上架，这才导致了深圳二手挂牌量变化的“乌龙”。

▲据我查到的最真实数据，深圳二手房挂牌量其实在过年后就回升了，并非大家所理解的“业主不着急卖了”。

另外值得一提的是，香港这一波“撤辣”，其实对深圳并没有啥影响。深圳人在基本生活条件上，比如物资供应，其实比香港要好得多。深圳本身的产业结构和发展势头，整体也比衰落的香港要好。

相反，部分准备在香港置业的大哥，看到换汇麻烦、房东报价上涨、未来前景一般等因素后，反而可能会顺路抄底深圳，从而给深圳带来销量。

最后，尽管深圳到目前为止，也算火了一周，但数据上却十分“吊诡”，从成交上完全看不出有小阳春的气象：

▲对此我觉得，可能深圳网签有延迟，或者很多合同还没到网签环节，客户只是“观望式订房”，一旦风向不对，很多客户还是有可能退房的。

03 北京

北京楼市，2月的成交真心惨淡，但是从昨天开始，风向突然发生极大转变：

▲据《大伟看楼市》数据，周末两天，北京二手房合计成交大约1700套，其中绿中介单独成交近900套。

1700套是啥概念呢？环比上上周确实很牛，但你要知道，上上周是绿中介上班的第一个周末，大部分人都没进入工作状态；

而跟去年年底相比呢？其实也就跟去年12月月中，北京首付新政后的周末成交量差不太多，跟去年的小阳春更是无法相比，大概就是一个“弱阳春”。

▲另一个值得关注的数据，北京二手房挂牌量再度逼近15万套，出租房数量更是一路走高，超过10万套（链家数据）。这意味着什么呢？住房大多三个用途，出租、出售和自住，其中出租房是不允许同时挂牌出售的，而出租房数量上涨但挂牌量却没跌，这意味着除了自住，房主手里的房子，好卖的就出售、不好卖的就出租，大体就是这样。

当然，作为北京自媒体，我还是很看好未来的北京楼市筑底，尤其是通州楼市的发展的。在这一方面，大家如有兴趣，可以扫最下方的二维码添加我的个人微信共同探讨。

04 其他

除了北京初露复苏苗头之外，广州贝壳周末两天成交230套新房（注意仅贝壳新房），合肥周末两天贝壳二手房成交313套（去年最高370套），天津和苏州的很多售楼处也降价促销，一个销售平均要接待好几组客户，这些也都是来自一线的真实数据。

对此，我的总结是，绝大部分成交量上涨都是建立在“以价换量”的基础上的，它并不像去年小阳春那样，可以真真切切的推动房价上涨。

因此对于这个春天，自住需求是可以买的，但是投资想要抄底，目前看成交量级还不足以支持“投资必升值”，市场仍在多与空的激烈交锋中筑底，选房仍需谨慎。

这其中，最典型的莫过于深圳。可以说，深圳楼市在春节后的这一波回暖，主要是开发商实质降价叠加春节前深圳放松限购造成。由于深圳落户几乎无门槛，所以实质等同于限购放开。

至于深圳楼市回暖的成交能持续多久，我认为可以参考杭州去年10月中旬放开限购之后的走势。依照杭州经验，深圳大概会有2个月的成交高峰。

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