这周发生的最大楼市新闻，莫过于香港全面“撤辣”，即香港新房直接打75折，800万的新房可少付240万税费。一石激起千层浪。有人惊呼“香港来抢客了”，称“撤辣”对北上广深尤其是深圳的楼市构成重大打击。而香港楼市也在撤辣几天内快速成交，周末看房量甚至创了近一年新高。![]()
因为无论是租售比，还是整体房价水平，香港的情况都比深圳要好（租售比香港是深圳的2倍，而扣除公摊后，香港的房价实际比深圳贵不了多少）。此外，香港的教育、医疗、营商环境等都属于国际一线，当年的亚洲四小龙不是白叫的，而深圳的国际化还很漫长。当然，深圳也有自己的优势。第一个优势是在产业层面，深圳更贴近国内市场，也更注重实业，比如新能源、外贸、信息技术等，而香港整体更偏向金融。第二个优势在于落户，深圳落户几无门槛，而香港虽有优才专才高才计划，但整体落户难度比深圳高得不是一星半点。而也正因为如此，假设香港未来不开放落户，光靠“撤辣”利好，可能仍难以逆转市场下行。与香港“撤辣”同期爆火的另一则新闻，则是深圳坪山玺悦台“新房破发”，新房价格从4万跌到2.4万：▲坪山玺悦台最大的问题，是位置临近惠州，隔壁房价1万多一点，坪山却卖4万，从这里也可以看出玺悦台的“深圳溢价”实在过高，破发并不意外。事实上，深圳跌破发行价的新房比比皆是，近两年来已经不算什么新闻。倒是北京，前两个月新房破发上了热搜：例如中海甲叁那么好的产品，交房就亏钱卖，12.5万/平买的新房，刚收房就挂11.5万/平，这还是挂牌价......北京金茂府新房价格是11万/平，挂牌价12万，但二手房实际成交价只有9.4万/平。崔各庄龙樾合玺，开盘8.8万，后面卖到7.6万！太阳宫神盘中建玖合府，因为对标的太阳公元二手房房价下跌，13万一平的买入价，也即将面临还没交房就破发的窘境。还有几个次新小区，比如泰禾金府大院、首开华润城、公园懿府、壹亮马、万科翡翠公园等，二手房价格跟新房相比，都出现一定幅度的下跌。而去年底今年春土拍的几个楼盘，比如翠湖地块，丰台卢沟桥地块，大部分都是又远又荒的地方，指导价却超过8万，未来大概率也会破发。坦白说，现在95%的新房，根本撑不起开盘的价格和豪宅的产品力，买到即亏钱。这其中最重要的原因，在于新房与二手房已经完全割裂，几乎是不同类型的两个市场！例如，距离天安门5公里的西罗园，房价跌到3.7万/㎡，不到400万就可以买一套三居室。而现在，南四环的新房价格大约在8万上下，几乎是二手房房价的两倍。![]()
▲哪怕新房居住体验再好，一二手价差也不至于超过2倍吧？同样的情况还有通州。通州目前在售的新楼盘，大都在6万左右。但是二手房有很多3万、4万左右的价格，感觉通州新房和二手房的价格差也拉开了。显然，相比新房，过去几年二手房价格回调得更为充分，部分城市二手房价格甚至已经跌回到2016、2017年水平。与此同时，新房的价格调整其实并不够充分，这种现象也并不难理解，因为新房价格，其实是开发商、政府（土地方）、市场三方角力的结果，二手房则是单纯的市场行情，一些卖家为了回笼资金，不惜割肉亏本出手。![]()
▲北京新房指导价，剔除共有产权后，首次突破7万每平米，再创新高。（1）过去一二手倒挂的现象已发生逆转，打新潮彻底熄火。对于打新，我印象最深的便是中建玖合府。当时开盘时，全城都说买到玖合府，相当于买到一张500万的彩票。为此售楼处的电话一个都打不通，看房必须线上预约。好不容易抢到的门票，全部都要八成首付.....当然，相比北京，去年年初上海的打新热潮更加疯狂。那时候，只要敢打新，600w的房子，可能倒挂150万；1000w的房子，可能倒挂300万；2000w的房子，可能倒挂800w......总之越贵的房子，倒挂的越多，整个上海楼市弥漫着浮躁和金钱的气息。而如今，只一年，无论是上海还是北京的新房，对于购房者的吸引力都大打折扣了，楼市打新，很可能会成为历史里的名词。根据明源地产研究院的数据，2023年，二手房的市场份额已上升至53%，首次超过一手房。
这意味着，新房市场的一部分购买力，被二手房市场“抢走”了。
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▲面对二手房的价格战，北京新房不得不抛弃刚需、更偏改善，成交结构中，1000-1500万的房产最稳，小户型反而没有大户型热销。
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▲从二线城市的成交结构也可以看出，90㎡以下面积段，二手房成交占比普遍高于新房；而到了90㎡以上，这个交易结构便逆转了，新房成交占比明显高于二手房。
也正因为如此，面对咄咄逼人的“降价二手房”、逆转的市场成交结构，开发商们不得不升级产品线。北京前几年从来没有阳台的概念，从前年的顺义开始，大兴、朝阳、石景山、丰台纷纷加码了阳台；北京前几年新房的得房率往往只有70%，从前年开始，新房的得房率普遍升至80%乃至超过100%；还有外立面，前几年的新房外立面可谓没有几家好看的，然而近几年的新房，立面公建化，全面屏设计......蔚然成风。很多人都说，现在的年轻人都在“抛弃老破小、拥抱远大新”。但从成交来看，远大新越来越贵，老破小越来越便宜，年轻人真这么有钱？而对于新房，虽然已经做了这么多努力，但想就此弥合与二手之间的价差，显然路途还很遥远。未来，新房和二手房，也许会成为一个真正的平行世界......
土神网2024-03-05 17:05:07来自北京市
