“邪性生长”模式即将落幕 WeWork中国何去何从？

作者｜蒲莎莎

“大家对WeWork很熟悉，但是WeWork中国是谁？”

WeWork大中华区副总裁全斌在其近日的一场主题演讲中抛出这个问题。

全斌提及的WeWork，是创办于2010年的共享办公空间企业鼻祖。2016年，WeWork首次进入亚洲，上海延平路门店是其在中国乃至亚洲开设的第一家门店。

2017年7月，WeWork联手弘毅投资、软银集团宣布设立“中国WeWork”。1个月后，WeWork再次获得由软银集团及其愿景资本投资的44亿美元。

其中，有14亿美元用于WeWork的三大分支机构——中国WeWork、日本WeWork以及WeWork Pacific的发展。当时，中国WeWork分得5亿美元投资基金，用于其在中国地区的扩张。

NO.1

WeWork中国的“断舍”

在初入中国市场的前三年中，中国WeWork依然上演了许多烈火烹油、让人艳羡的融资故事。

在2018年7月，其曾获得由挚信资本、淡马锡控股、软银集团、软银愿景基金及弘毅投资领投的共计5亿美元B轮融资。

此轮融资也进一步加速了WeWork在大中华区的业务扩张。2019年，WeWork进驻了广州、武汉、西安、苏州、台北5座新城，开启“12城”时代。此时，包括阿里巴巴、字节跳动以及汇丰银行等38%的世界五百强企业已成为 WeWork会员。

而虚假繁荣的迷雾终于在2019年被吹散。当年8月，WeWork首次IPO以失败告终，而其连年亏损的真实财务状况也曝光在投资者面前。

其后10月，英国《金融时报》援引知情人士报道称，因入住率低，造成现金流失，WeWork正寻求关闭中国的办公空间。这意味着，WeWork中国不得不面临何去何从的问题。

全斌表示，对WeWork中国而言，2020年成为了值得铭记的关键节点。

2020年9月，WeWork中国获得挚信资本2亿美元追加投资。此轮投资后，后者已经拥有了WeWork中国业务超过半数的股权。同时，WeWork中国宣布，挚信资本运营合伙人姜跃平出任公司代理CEO。

这意味着，WeWork中国业务控股权易主挚信资本，WeWork中国也真正意义上开启了全面本土化运营的模式。

值得注意的是，尽管WeWork母公司We Company当时放弃了对WeWork中国的运营控制权，但将继续获得年度服务费；作为交换条件，WeWork在中国的业务将继续使用WeWork的品牌和服务。

全斌表示，“从2020年开始，中国WeWork从‘WeWork在中国’完全变成了‘WeWork中国’。”

今年8月，WeWork在发表的致中国客户的一封中重申，WeWork中国是一家独立运营的公司，在中国授权使用WeWork的品牌，拥有独立经营和管理能力，而非WeWork的分公司或子公司。

而全斌在近日的演讲中也再次强调了这一点，“今天的WeWork中国，不论是在决策和管理、产品及业务，还是运营和效率方面，已经全面实现了本土化。”

据天眼查显示，WeWork中国品牌归属于洋槐商务信息咨询（上海）有限公司，系红鲷众创空间管理成员。WeWork中国并未公布历年来经营数据，但从天眼查获悉，其2022年企业参保人数为78人。

经由股权全景穿透，其由WeWork APAC Holdings Limited全资控股，而后者还是威幄克、红鲷众创空间、商楼会等公司的实际控制人。

NO.2

“邪性生长”Wework的坠落

在《The Cult of We》一书中，两位华尔街日报记者详细地讲述了Wework的创业史及坠落史，在书中他们将这一个近乎荒诞的资本故事描述为“邪性生长”。

2016年，正值共享经济革命之火大肆燎原资本市场。亚当·诺依曼成功地将“共享办公文化”包装成具有千亿美元市场规模的“实体社交网络”科技新赛道，让VC、PE、大投行以及软银争先恐后地为其投钱。资料显示，WeWork先后多轮融资累计金额高达120亿美元。

但拿到钱后的诺依曼选择了先投资自己，疯狂买入私人飞机、豪宅满足自己的私欲。更为糟糕的是，面对越来越庞大的企业，越来越高额的融资规模，作为CEO的诺依曼却并没有明确的业务模式与之相匹配。

虽然共享办公行业准入门槛较低，但其本质上是“租赁服务”的重资产属性，在前期考验企业的融资能力和现金流，后期则十分考验企业的运营和财务管理能力。

数据显示，WeWork自披露业绩以来，尚未实现过年度盈利。其中，2018年至2022年间，WeWork净亏损分别高达35亿美元、32亿美元、46.32亿美元和22.95亿美元。

同时，WeWork不能盈利的生意和融资困境将其一步步拉至债务悬崖边缘。

截至今年6月底，WeWork背负净长期债务29亿美元，长期租赁负债超过130亿美元。从今年下半年到2027年底，WeWork估计有100亿美元的租赁账单(支付租金等)到期，从2028年开始还有150亿美元的租赁账单到期。

近日，据媒体披露，WeWork正考虑最快于下周在新泽西州申请破产保护。

至此，这个私募股权估值曾高达470亿美元的明星独角兽企业摇摇欲坠。截至发稿，其股价已至1.08美元/每股，市值还剩约5911万美元。

NO.3

Wework中国的盈利求索

历史呼啸而过，但回声震耳欲聋。即使一再强调已剥离WeWork，但从Wework脱胎而生的WeWork中国，仍将面临如何实现盈利增长的拷问。尤其是在商业地产供应过剩、行业竞争加剧，比预期更加疲软的需求背景下。

全斌表示，WeWork中国独特的运营优势在于其更加致力于灵活适配性。同时，发力社区打造、人文关怀以及健康理念，这些将成为WeWork中国的商业动力。“我们相信这就是引领未来的灵活办公方式。”全斌说道。

从其具体的业务模式来看，WeWork中国主要以社区、设计和科技这三架马车作为运营核心。

其中，社区概念是WeWork中国的DNA。在WeWork的社区中链接、绑定和促成社区同事和企业会员之间的相互了解。全斌指出，在WeWork大概有70%的会员互相认识，50%的会员间存在生意往来。这在一定程度上践行了“共享”理念。

而基于对社区的打造，WeWork也为B端企业和C端用户提供链接和社群服务。比如，会员增值服务、会议与活动场地服务，或者是品牌的沟通、推广服务等综合服务。全斌说，即使很多会员搬离之后也依然会享用WeWork的服务。

在空间产品设计方面，WeWork中国现在主要产品包括经典空间产品，服务于注重独立品牌形象中大型企业的“励帷”，结合客户需求为大企业客户提供上门定制的空间解决方案的“励业”，以及“WeWork随心座”黑卡。

据官方数据，WeWork中国目前在12个城市建立了超80个社区，拥有企业客户约8000家，服务会员人数达10万。

值得注意的是，这也表明自2019年以来，WeWork中国并未再开拓进入新的城市。全斌表示，WeWork中国选择在单一城市的多点扩张，是为了形成规模效应。据不完全统计，WeWork中国在上海、北京的项目数量分别为30个和21个，深圳和香港也是其核心驻扎城市。

现在，我们仍无从获悉WeWork中国的财务状况，但能从蛛丝马迹中看出，其仍在求索一个具有差异化竞争力且能实现增长的业务模式。

在商业地产存量时代，WeWork中国除了布局空间产品、社区活动、链接会员以外，似乎也在有意将其对空间改造和社区运营的经验投射到城市更新赛道上。北京好世界商业广场社区或许是其入局城市更新的初次尝试。

该项目曾经是餐饮空间，WeWork中国接收后将它改造成办公空间，其二期将在今年11月中下旬开发出来。全斌表示，二期开发不同之处在于采取了“分润”模式。业主与WeWork中国一起投资，联合运营。他认为，这种模式能够反哺业主，实现业主、WeWork、企业会员三赢的状态。

此外，WeWork中国的业务版图也在不断扩展。据了解，其于2022年投资孵化了一家属于自己的人力资源公司——灵鹿聘，该公司业务模式主要是针对中国企业出海需求，提供全球聘和全球招的产品。