黄欣伟：倒挂进入倒计时

从2016年上海新房施行限价政策至今，“一二手倒挂”就成为了专业名字：新房卖得比旧（二手）房便宜——更新反而更便宜，所以就算这几年因不时传来房企爆雷并导致的延期交付或烂尾、因为限价导致房企“千做万做亏本生意不做”导致的产品降标等不利或不确定事实存在，新房的去化形势还是优于二手房。就像老虎若从小被家养，虽然说不上就此没了野性，但其长大后和在自然放养环境中成长起来的同类相比，战斗力自然就差一截，限价时代至今的新房，“开盘即清盘”的浮夸里，到底得益于产品力、营销力还是定价力，大家心里有数。只是，这倒挂给新房带来的好日子，可能会像消失的冰川一样，渐行渐远渐无书。无关救市政策，就算倒挂不情愿，倒挂也将逐渐弥合直至消失，并以不会官宣的方式。

一、新房不涨不行，限价已经掀开了魔法瓶2023年上海新房第九批次即将官宣，虽然也无法做到“同一区位同一板块同一产品类型”的价格对比，但是看到相关预测名单的同时，很多人的第一反应是“又涨了”，其言下之意应该被表述为：相比上一批次，新房的限价进一步放松了！其实这种“每推出一批（新房）价格就上调一些”的现象，从2023年初就开始呈现了所以并不奇怪，只是他们为什么要这么做？

一方面，历经了2022年“放开之后”史无前例的土拍之后，2023年上海新房的供应量是史无前例的，去化压力也是史无前例的，虽然救市也是史无前例的，但从需求端改革的角度，算是迎合了坊间“买涨不买跌”的消费信心预期，涨价也是为了保障去化！另一方面，虽然施行限价至今，房企的新房去化一度乐观：产品设计和工艺通过造舆论实现了放大镜甚至变戏法，所以热销的本质在倒挂。但是应对货币和材料成本的异动，房企的利润正向上海街头拉面店的牛肉一样，越切越薄甚至透明，于是把目光转向了——降标。又要保障新房的天量供应可以被市场像海绵吸水一样照单全收，又要让房企可以有利可图从而减少新房交付纠纷并间接提升其拿地积极性，这个看起来左右互搏的既要有要还要之间，限价不得不以小步快跑的方式，逐步在摊薄。本文开头说到的新房相比于二手房“更新更便宜”现象，在较长一段时间里优于此行政介入导致一二手倒挂，新房价格低于周边（二手房）几万甚至十几万的价差，买到就等于赚到几百万甚至上千万！虽然只是账面盈余、虽然也要面临五年限售的可能，但购房者不管出于何种目的，“摇号打新”乐此不疲前赴后继。

如果市场依然像过去20年那样单边上扬或者“偶尔经历最多半年的疲软”，那么上海新房再有了新房限价导致的“一二手倒挂”加持，必然一路平坦向上，当着“房住不炒”的面掀开了“摇到就是赚到”的魔法瓶。但正所谓物极必反，新房太有魅力导致购房者热衷于“卖掉二手房参与新房摇号”的全民发财梦，二手房挂牌量激增再加上“三年口罩”之后，每个购房者的身上和身边，都或多或少发生一些变故，影响现状也殃及对未来的预期，即使坚挺如上海楼市也开始呈现出一定的疲态：从二手房挂牌量暴增到二手房价格松动，房东若保持过往强势就无法快速成交，于是“因为卖不掉所以买不了”的矛盾在纠缠甚至折磨房东，间接也放缓了给新房市场输送源源不断韭菜的步伐。在“保新房势必折损二手房”的权衡之下，新房不得不面对“还要涨”的哭笑不得：不涨，购房者看不到预期就不能保持旺盛的购买欲望；涨了，“一二手倒挂”摊薄甚至消失（从2022年底上海外环的倒挂现象已经呈现冰川消失态势），上海房东怎么受过今天这般委屈：不降价不给带看、购房者“85折”砍价起步、中介都帮购房者说话了？！不仅是新房不涨不行，现在已经发展到土拍时候的联动价也在逐步调高，也是为了迎合未来上市时候的预期，并直接给在售新房画大饼，保新房就要——做好“涨”字这篇文章。

二、“二手房踩踏”坐实，别去挑战人性上海官宣认房不认贷即将满月，市场传来的基本都是所谓好消息：1、新房的案场人气重现久违的充盈，即使外环外的项目也开始派发【成交几套】的喜报；2、二手房的带看量和成交量双双回升，9月相比8月的日成交量“提高100套”无悬念。但是，被舆论“吃掉”的另一头信息源又是怎样的场景呢？1、新房市场开始分化：有认筹300%的超级热盘，也有依然卖不动的“认筹结果不公布”；2、二手房挂牌量激增，从原先的“究竟十几万套”争得不可开交到现在“20万无争议”。这一个月的业内交流，虽然因为看到了救市曙光开始信心修复，但“认房不认贷”的市场结果远远低于市场预期，曾经的“超级利好”到了眼前也发现不过如此，而且还不是雨露均沾。

虽然因为9月下旬广州率先官宣限购放松的消息，让“一线城市还有救市大招”的期待越来越像真的，路透社关于中国楼市政策预测的率先泄露又一次被巧合地猜中，但如今的从业者心理预期，已历经认房不认贷的落地成像之后，或再也不敢鼓噪“放开上海限购，上海一夜暴涨”了。相对于其他（能级）城市的楼市而言，一线城市包括上海的楼市——牛也只能慢慢牛！好了，新房的既要又要还要已经足够让政策研发者头痛了，二手房自然顾不上了，于是“把市场还给市场”的结果是活生生，更是血淋淋：1、历经二季度的买方市场，很多房东原本已经做好了“宁愿不卖也不降价”的抵御准备；2、认房不认贷之后，因为对楼市（其实是对新房）预期转好，于是又掀起一波挂牌热潮；3、二手房抛压沉重，人人都想先成交自己的房子，那么价格出现踩踏也就顺其自然了。曾经在牛市里所谓的价格态度，今天都要被重估：1、上海房价永远涨：今天要修正为“上海市中心抗跌性强”；2、上海房东价格抱团：今天要修正为“识时务者为俊杰”；3、上海放开限购一夜反转：今天要修正为“上海可能在非核心区放开限购试点”。

其实，上述“被修正项”才是一直以来都需要但都缺乏的上海楼市客观态度和表述，抛开外部环境变化带来的连带影响，经济本来有周期自然有涨有跌有冷有热，【永远涨】这种不容置疑的口吻本来就显示了它的内心孱弱！二手房是一个真实市场，也是一个“人心散了队伍不好带了”的众口难调，之前的指导价和三价就低是通过行政干预的高压来“按住”供需，但正所谓哪里有压迫哪里有反抗，如今二手房市场关于价格认知的分化不仅是买卖双方，还包括中介和房东之间曾经的涨价阵线联盟一夜崩塌，甚至房东和房东之间出于各自资金需求的轻重缓急也出现了各走半边甚至无间道。“没人管”的上海二手房市场，只要供应还在不断堆砌，价格的松动会开始蔓延。深圳放开了二手房指导价之后依旧如故：不仅价格没有回升，而且成交也激发不起来。当然可以“深圳是深圳&上海是上海”再嘴硬一段时间。

三、认房不认贷不是来拯救房东的好了，又到了【楼市究竟要什么样的购房者】这个意淫环节了！这本身就有点今不如昔的冷暖自知：曾经那些火红的岁月，购房者还分类型？不管是投资还是自住，不管是改善还是刚需，不管是本埠还是外来，在“杀客”方面一视同仁从未有因人而异，至少在销售信心方面：换位思考？不需要的。对房地产的支柱作用，认定可谓很真很严肃；对未来救楼市的预期，值得期待更值得想象。但是，上海楼市要什么类型的购房者，还是一个冷静下来需要讨论的话题。一言蔽之：上海楼市需要增量购房者！认房不认贷至今，效果弱于绝大多数从业者的预期，因为原本以为“认房不认贷足矣”！

虽然9月的新房和二手房，成交量双双上涨甚至局部幅度大幅度提升没有悬念，但是还是达不到该政策落地之前的普遍预期，与其说是原因不如说是找茬——都怪二手房输送客户不力，因为卖不掉所以买不了，曾经被认为是改善型占主导的上海楼市，正在重新青睐更穷的刚需购房者，毕竟政策一放松，郊区的表现好于市区，因为“一颗想留在上海的心”。因为需要卖掉手中的二手房才能进入新房池，也因为挂牌量激增激增导致有限的购房者继续可以比选所以价格谈判有反复，房东们在一个月的刻骨铭心之后开始认识到一个残酷的真相：认房不认贷不是来拯救上海房东的！好了，回到本段的讨论话题：上海楼市目前要的是什么类型的购房者？1、增量客户比存量客户好，因为没有“卖了再买”的羁绊；2、动迁客户比置换客户好，因为直接带着钱&马上能付钱；3、外地客户比上海客户好，因为“想留在上海”初心坚决；4、自住客户比投资客户好，因为对于价格预期“不亏就好”。说到底，上海楼市需要新韭菜！

那么，认房不认贷只能释放一部分韭菜，新韭菜看来就要靠限购放松甚至取消了。关于上海限购的未来，目前看来激进如“全面放开&买房送户口”不像是稳健的上海管理者做派，倒是目前盛传的【五大新城加金山崇明率先试点放开限购】更符合“先试点再推行”的审慎作风，但问题是2022年通过人才引进已经放松的临港，效果也是不如预期呀！又一个既要又要还要的命题：又要有明显效果，又不能吃相太过猴急！随着广州率先松绑限购，上海跟进的态度无需怀疑，只是做法上匹配因城施策，“又要放开又不能无底线地放开”的尺度拿捏，还是很考量政策制定者的市场熟稔度的。但，面对即将从9月29日就提早进入的8天超长假期，一直喜欢在周末前夜出政策的楼市，会不会给“十一黄金周”提供一条购房旅游路线呢？！

既要新房每批次实现涨价，又要比二手房还便宜；既要房东心甘情愿举杠铃，又希望他们来买新房；既要政策出台马上有效果，又要效果不要太冒进；既要韭菜飞蛾扑火留上海，又要心甘情愿高房价。一二手倒挂，今年7岁了！还能活多久，正在倒计时！五年之后再来看看，今天的限价是不是明天的行情？