上海新房三批次官宣，三个“小人之心”不得不防

＃四月创作打卡挑战赛＃

2023年愚人节的第二天，上海官宣了今年第三批次新房名录。本批次涉及29个项目，总建筑面积约75.2万平方米，共计6804套，备案均价60013元／平方米，分布在浦东、徐汇、静安、普陀、杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、金山、青浦11个区域。

针对本批次新房的推出，三个疑问也因结合着近期的市场动态，“不自觉地”问出来？

其一，和第二批次新房公示仅19天，这是赶集还是“赶急”？

鉴于2023年上海新房上市的总量是天量，所以原本市场已经做好了“每月有新盘上市”的心理准备，但“相隔19天”的紧凑节奏还是让人大吃一惊！

如果不是事先确定的紧凑节奏，那么大概率会被怀疑“因为二三月份市场人气还可以所以抓紧推盘”的出发点，但同时又鉴于之前的二批次新房仅个别触发积分的热度下降，“能卖多少算多少”的怀疑也不是完全腹黑！

结合近期二手房市场的蹊跷：一边是三月份成交量站上2万加的荣枯线，一边是“500万以上房源不降价就卖不掉”的消费降级，新房在这个时候加大＆加快供应，这是要彻底和二手房划分楚河汉界的打算咯？！

上海楼市的未来会不会形成“500万以上买新房，500万以下淘二手房”的消费分岔格局？

其二，五大新城的暂缓里，藏着消化不良的信号？

第三批次的上海新房，从供应结构来看：备案均价在6万元／平方米以下的项目17个，面积占比约58.3％；6万元到10万元／平方米以下的项目9个，面积占比约32.2％；10万元／平方米以上的项目3个，面积占比约9.5％。续盘项目20个，1年内续开盘未涨价；新开盘项目9个，按照房地联动价或参照周边同品质项目核定价格。

从区域来看虽然“市区郊区都有”并且依然是“刚需盘占主导”，但是之前每次都占据半壁江山的五大新城供应量明显收缩，如果不是供应节点或者审批价格的关系，那么是不是五大新城的动销出了问题，或者说之前供应量过大导致的需求疲于奔命？！

毕竟包括金山和奉贤在内的部分刚需大区里，过往都是以“土著”内部消化为主，而备受新上海人青睐的松江、青浦、嘉定和浦东（临港），这次的供应低调里，是否藏着上述“放缓”可能性？

这样，在尚未来到的上海新房第四批中，五大新城的供应量要作为一个事先关注的重要指标了。

其三，关于触发积分的真假。

在之前的二批次销售中，虽然也不乏“日光盘”过半，但是触发积分的现象明显有了降温，毕竟站在房企的立场上，主观并不愿意因为触发计分而引发排序甚至引发摇号，并被带上“五年限售”的紧箍咒，所以事先严格审核购房者资格、资信和购买力，尽可能降低触发计分的概率，甚至不惜动用“躲猫猫”的手段，都是因为房企认为触发积分和引发限售是对项目销售的减分项。

特别在近期官宣了“二手房可以带押过户”的利好政策之下，新房也不得不居安思危未雨绸缪，因为三批次里市区改善型项目占比增多，都在争夺“二手房流通加快”溢出的资金和市场份额，谁愿意在同一起跑线上戴上“5年限售”的不确定性？！

综上，作为对上海新房三批次表格的一些看法，希望所有担心都是多余的，也希望市场可以保持二三月份的人气态势，把“小阳春”的愿望继续下去，祝广大购房者好运。