租房群体突破2亿，但这8个真相没几个人知道！

“今天中国城市中，22%的人住在别人的房子里，未来5~10年，这一比例或将增至35%。租住群体在城市中的基数、地位、作用都越来越高。与此形成鲜明对比的，是在租住矛盾的判断以及选择上，与现实的区隔。”

误解一：房东拥有租金定价话语权

真相：租金波动与短期供需有关

租金的波动核心在于供求关系的波动，所以惯常表现是季节性波动，而不是房东个人意志所能决定。以上海为例，从往年租金变化趋势可以看出，冬季是租赁市场传统淡季，加之年关外来人口返乡等原因，租金趋势向下；但是春节过后，返沪潮、来沪务工潮来临，租赁需求短期增加，因此2、3月份租金涨幅明显；到了6~8月，毕业季来临，加上为了迎接开学季做准备，会迎来另一波寻租小高峰，租金也会随之出现小幅增长。

租金的稳定并不在于是否增上涨，而是在于淡旺季之间波动性的缩小。这需要靠供应的调节，未来随着政府、机构运作的出租房源比重加大，租金的淡旺季波动会有所缩小。

误解二：房东任性造成租房安全感不高

真相：整体租客变动高于房东

数据显示，约70~80%的房东，选择在一年期满后继续出租或续约；而租客的续约率不足60%，房东的稳定性相对于租客会更强。租房的不安全感，实际客观来自于合租关系不牢固、租期满意度低、生活变动等，主观在于居住的传统观念制约等。

近一年房、客续租情况对比

误解三：按间租房模式不合理

真相：按间出租是人房比矛盾解决的出路之一

我国在超大城市里所出现的核心的问题，在于户数除以住房套数已经超过了一，意味着按户解决住的问题是远远不够的，租赁市场按间出租的模式之所以很快建立，在于它是目前解决人房比矛盾的出路之一。未来通过加大供地和租赁住房的补充，也会是解决居住矛盾的主要出路。

北京&上海人房比

误解四：租金预期不到位，房东宁愿空着也不降租

真相：空置期对房东降租金有强压力

空置期对降租金形成的作用，实际是越来越大的。首先，空置期和降租金意愿之间始终存在一个临界值；其次，持有成本大导致空置压力更大：近些年的新房东，租金补贴贷款月供的属性变强，尽快出租的诉求高于高租金诉求；第三，资产管理模式的示范作用：B2C规模的成长，个体房东出租压力会变大，尤其是持有低配品类房产的房东，要么降租金、要么提升租赁规格。

不同空置期内房东下调租金意愿占比

误解五：同类型房子，租金越低性价比越高

真相：更多租客为租赁品质买单

• 案例：

80后小琪刚刚定下了普陀北梅园一套一房一厅的房子，以每月4500元的租金成交。这套房相比她近期看过的一房，月租贵了400~500元，但她还是毅然选择了定下。首先，业主林姐很热心，是上海人，比小琪大了两岁，两人一见如故。林姐说，这套房是父母送给她的，之前一直自己住，所以房子精心装修过的，家电也都按照自己喜好购买，使用时也比较仔细。现在自己结婚搬走了，这才将房子出租。小琪如果能租下来，那她再放心不过了，之前有两个男孩要合租这套房，自己考虑了半天最后也没有答应。定房前，林姐答应把租金再优惠100元，并在小琪入住之前，免费做一次保洁，把网络安装好。

租住的品质化趋势越明显，房屋装修、配置、服务的诉求就会越高，性价比结构已重新被定义，即在租金、房屋品质、服务品质三方面都具备竞争力。

不同装修与房龄对出租达成的影响

误解六：可租房源越多，租金就越低

真相：典型区域看热度，高端市场看品质

在普通租赁市场，总体而言房源充足会对租金上涨有抑制，但是活跃板块和出租率高的小区，可租房源的释放可能会导致外部需求的涌入，这种边际效应会造成租金没那么低，甚至上涨。

在高端租赁市场，租住需求对细节和品质更重视，可租房源多不代表都能符合市场需要，因此好房可以拥有高租金，而一般的房源成为“过剩产品”。

误解七：郊区一定比市区租金更便宜

真相：郊区中高端租赁正在崛起

城市发展越成熟，市、郊间的区隔会越模糊，目前上海在产业分布、商务配套、生活配套上已经相对均衡，主要差别在于市区拥有更多相对优质的教育和医疗资源，郊区拥有更多比较新、居住舒适度比较高的房源。

因此，租金也是在发生同质化效应，在很多郊区，仅以租金看，不一定是更低的。

误解八：短租仍是下一代年轻人的主流

真相：长租公寓市场规模持续上升

我国长租公寓市场规模变动情况而言，随着国内整体租房需求持续增长，除2020年疫情影响，经济景气度低背景下投融资下降明显，加之需求整体下降明显，长租公寓市场规模下降外，2017年我国长租公寓整体规模表现为持续上升态势，整体增速较高，数据显示，2021年我国长租公寓市场规模达17948亿元，同比2020年增长16.4%。

2021年国内流动人口出现明显增长达3.85亿人，同比2020年增长885万人，有望提升长租公寓整体需求，同时，最主要需求用户仍是国内大学毕业生，从学校毕业，绝大多数大学生存在大量租房需求，随着大学毕业生数量持续增长，相对自由的环境和符合年轻人品味的长租公寓将是大学毕业生的主流选择之一。

相比于其它租赁房源，住房租赁企业能够为租客提供品质更好的租赁产品和服务，00后租客群体更愿意为品质化的租赁产品和服务付费。调研数据显示，这届毕业生选择机构化租赁房源的比例达到38.3%，分城市能级来看，一线城市、新一线城市占比均超过35%。

要知道，在此之前，业主散租房一直制霸市场几十年，如今这类住房的地位也并不是不可撼动，正在加速被新模式和新居住所替代。