新建同丰路绿地项目房屋征收与补偿方案

新建同丰路绿地项目房屋征收与补偿方案

一、房屋征收与补偿的法律和政策依据

（一）国有土地上房屋征收与补偿条例 (国务院令第590号)；

（二）上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（上海市人民政府令第71号）；

（三）上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知（沪府发〔2017〕86号）；

（四）关于批转市住房保障房屋管理局制订的《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知（沪府发﹝2012﹞73号，经沪府发〔2017〕30号延期至2022年6月30日）；

（五）关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征﹝2012﹞9号，经沪房规范﹝2021﹞10号延期至2026年6月30日）；

（六）其他相关法律法规和规范性文件。

二、房屋征收的目的

公共绿地需要。

三、房屋征收的范围

北宝兴路87-103号(单号)，103弄(全部)（以建设用地规划许可范围图为准）。

四、征收补偿主体及计户标准

（一）征收主体

上海市虹口区人民政府。

（二）征收部门

上海市虹口区住房保障和房屋管理局。

（三）被征收人

指被征收房屋的所有权人。

（四）计户标准

以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证计户，按户进行补偿。

本方案中所指的户，均指按上述计户标准认定的户。同一房屋的共有人分别持证的,按一户进行补偿。

（五）货币单位

本方案中的货币单位均为人民币。

五、被征收房屋建筑面积认定

（一）居住房屋建筑面积的认定       

对于已经登记的居住房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

私有房屋以核定的土地使用面积为基数，三层以上（含三层）每层最低高度在2.2米以上（含2.2米）的永久建筑按三层计算，三层以下建筑按实际层数计算；每层的实际建筑面积小于土地使用面积的，按实际建筑面积计算。所在层最低高度小于2.2米的永久建筑，按第九条第（三）项的规定给予不予认定建筑面积材料补贴。

（二）非居住房屋界定及建筑面积的认定

1、非居住房屋的界定

（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，认定为非居住房屋。

（2）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外。

（3）原始设计为居住房屋，经房屋行政管理部门批准改为非居住用途的，认定为非居住房屋。

（4）原始设计为居住房屋，未经房屋行政管理部门批准改为非居住用途，但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所领取营业执照，且在房屋征收决定公告之日仍然有效的，认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，不认定为非居住房屋。

（5）市、区劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

2、私有非居住房屋建筑面积的认定

有房地产权证的房屋，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。

经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准。

经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载但明确房屋经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构对相关文件明确的实际经营部位进行现场丈量后认定其经营面积。

经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载并未标明经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构进行现场丈量，原则上按房屋底层实际经营部位认定非居住经营面积。

说明：本方案所称的建筑面积，除有特别规定外，均指按本条办法认定的建筑面积。

六、被征收房屋的价值补偿

（一）居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准

征收居住房屋的，被征收人按照本款下列公式计算被征收居住房屋价值补偿款后，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。

对被征收人给予以下补偿：

对被征收人的价值补偿款为：评估价格×100%＋价格补贴。

本地块被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。经区人民政府决定，每证补贴面积为15㎡建筑面积。

【注解】：

评估价格＝被征收居住房屋的房地产市场评估单价×被征收居住房屋建筑面积（如被征收居住房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价标准，由评估公司将地块内所有被征收居住房屋的评估总价除以被征收居住房屋的总建筑面积后得出，由房屋征收部门在地块内公布。被征收居住房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响）。

价格补贴＝评估均价×补贴系数×被征收居住房屋建筑面积

套型面积补贴＝评估均价×补贴面积

本地块价格补贴系数为30%；评估均价另行公告。

（二）非居住房屋征收补偿方式、对象和补偿标准

征收非居住房屋的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对被征收人给予以下补偿：

1、市场评估价格

对被征收人的市场评估价格为：被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×被征收非居住房屋建筑面积×100%。

2、停产停业损失补偿

因征收非居住房屋造成被征收人停产停业损失的，按以下公式进行补偿：

停产停业损失补偿＝被征收非居住房屋的房地产市场评估单价×10%×被征收非居住房屋建筑面积。

七、居住困难户的优先保障

被征收人在被征收居住房屋补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积低于22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

征收居住和非居住兼用的房屋，在折算居住困难户的保障补贴时，应将居住部分的货币补偿款和非居住部分的货币补偿款合并计算。

折算公式为：被征收房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数

保障补贴＝折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收房屋补偿金额。

符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。

本地块的折算单价为21,500元/㎡。

居住困难的被征收人可以按照《新建同丰路绿地项目房屋征收居住困难户认定和保障补贴办法》相关规定，向区住房保障机构提出居住困难审核申请，提供相关证明材料，并签署同意接受住房状况核查且将核查结果予以公示的书面文件。区住房保障机构按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定进行核查、认定和公示。

区住房保障机构按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及居住困难户折算公式，对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障中心在15日内进行核查和公布。

对没有可比性的特殊居住困难户，由被征收房屋所在街道办事处会同第三方公信人士、居民代表等组成的评议小组进行评议，并将结果在征收范围内公示，公示期为15日。

居住困难户的房屋征收补偿所得包括保障补贴，按照《细则》规定，属于被征收人所有。

八、用于产权调换的房源及购买办法

产权调换房源及购买办法见《新建同丰路绿地项目产权调换房屋选购办法》。

九、签约搬迁补贴办法（企事业单位非居住房屋除外）

（一）居住房屋补贴标准

1、临时安置费补贴

（1）选择购买产权调换房屋的，被征收户自行过渡。自办理被征收房屋交房手续之日起至房屋征收部门通知产权调换房屋交房日止（按月统计），按被征收居住房屋建筑面积给予每月100元/㎡的临时安置费补贴，每月补贴低于6,000元/证的，按6,000元/证计。如因故未能在约定的期限内交付房屋的，在原有基础上增发临时安置费，凡超过期限3个月以内（含）的，增发50％；超过期限3个月以上的，增发100％。

（2）凡在签约期内或签约期结束后一个月内签约并在规定时间内搬迁的，给予3个月临时安置费补贴，计算标准同上。

2、室内装饰装修补偿

被征收居住房屋按500元/㎡建筑面积给予室内装饰装修补偿。

被征收人认为其室内装饰装修补偿需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关室内装饰装修费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其室内装饰装修进行评估，并按照评估结果予以补偿。

经评估的，以评估结果进行补偿，不再按500元/㎡建筑面积的标准进行补偿。

3、搬迁费

（1）以被征收居住房屋建筑面积为基准给予搬迁费补贴，补贴标准为15元/㎡；低于700元/证的，按700元/证计。

（2）电话、热水器、空调、有线电视、宽带、家用（独用）电表和煤气等家用设施移装费按2,000元/证计。

4、均衡实物安置补贴

征收居住房屋的，对选择全货币补偿的被征收户，按10,000元/㎡×被征收居住房屋建筑面积的标准给予均衡实物安置补贴。低于400,000元/证的，按400,000元/证计。

5、证照补贴

在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所领取工商营业执照且在房屋征收决定公告之日仍然有效，但未经房屋管理部门批准居住房屋改变为非居住用途，不认定为非居住房屋。被征收人在签约期内签约并在规定时间内搬迁的，给予150,000元/证证照补贴。

（二）非居住房屋补贴标准

1、临时安置费补贴

没有居住部位的全非居住房屋，被征收人在签约期内或签约期结束后一个月内签约并搬迁的，给予3个月临时安置费补贴，每月补贴标准按6,000元/证计。

2、自购房补贴

被征收房屋为居非兼用房屋（指既有居住部位，又有非居住部位）的，给予非居住房屋自购房补贴150,000元/证，同时按照非居住部位建筑面积，给予10,000元/㎡的补贴。

被征收房屋为全非居住房屋的，底层部位给予28,000元/㎡的补贴；其余部位给予18,000元/㎡的补贴。

3、证照补贴

以被征收房屋作为经营场所领取工商营业执照且在房屋征收决定公告之日仍然有效的，给予被征收人证照补贴，补贴标准为每一张营业执照100,000元。

4、非居住房屋其他补偿

对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予2,500元/㎡的补偿，低于100,000元/证的，按100,000元/证计。

（三）不予认定建筑面积材料补贴

按规定不予认定建筑面积的部分，给予材料补贴。不予认定建筑面积按以下标准给予材料补贴：

1、以下情形的不予认定建筑面积，经公示后，以居住房屋评估单价乘以材料补贴面积给予材料补贴（全非居住房屋以本地块居住房屋评估均价乘以材料补贴面积给予材料补贴）：

（1）房地产权证中有记载但不计入建筑面积的部位，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等；

（2）未记入房地产权证但经房屋管理部门批准，实际用于居住的独用阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等。

（3）在被征收私有房屋核定的土地使用范围内，三层以下（含三层）所在层最低高度小于2.2米的永久建筑。

2、其余违法搭建的不予认定建筑面积，按补贴面积乘以600元/㎡给予材料补贴。

3、除上述规定外，其余部位和面积不予补贴。

上述情形有面积记载的以记载的面积作为材料补贴面积，没有记载的以实际丈量结果作为材料补贴面积。上述情形中涉及的阁楼及所在层最低高度小于2.2米的楼层，按照高度分别计算材料补贴面积：高度在1.7米以上的部分，按照实际丈量结果作为材料补贴面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际丈量结果的1/2作为材料补贴面积；高度在1.2米以下的部分，不计算材料补贴面积。

说明：按上述规定计算所得的各项材料补贴之和低于40,000元/证的，按40,000元/证给予材料补贴。对于没有不予认定建筑面积的，给予无不予认定建筑面积补贴40,000元/证。

（四）居非兼用房屋补贴标准

居住和非居住兼用的房屋，按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算各项补贴，按证计算的补贴不重复计算。

十、签约搬迁奖励办法（企事业单位非居住房屋除外）

（一）居住房屋奖励标准

1、按期签约奖

以被征收居住房屋建筑面积为基准，奖励1,000元/㎡。

选择货币补偿，且在促签促搬奖期（具体起始时间另行公告）内签订全货币补偿协议并不再对协议进行调整变更的，按7,500元/㎡×被征收居住房屋建筑面积给予按期签约奖;低于300,000元/证的，按300,000元/证计。促签促搬奖期结束后签订全货币补偿协议的，不再享受按期签约奖。

选择购买本地块提供的就近地段房源菁鸿锦庭，且在签约期内签订补偿协议并不再对补偿协议进行调整变更的，可以按均价55,000元/㎡购买(每套房屋签约价格以公示为准)。

选择仅购买本地块提供的大基地房源且不选择购买就近地段房源，在促签促搬奖期内签订补偿协议并不再对协议进行调整变更的，按13,000元/㎡×被征收居住房屋建筑面积给予按期签约奖；低于520,000元/证的，按520,000元/证计。凡是选择购买的房源中包含本地块提供的就近地段房源的，不再享受按期签约奖。

在促签促搬奖期内签约的，给予70,000元/证奖励，促签促搬奖期后的第一天签约的扣除300元，促签促搬奖期后的第二天签约的扣除600元（300×2），促签促搬奖期后的第三天签约的扣除900元（300×3），以此类推至签约期最后一天。签约期结束后不再享受。

2、按期搬迁奖

在签约期内签约并在规定时间内搬迁的，给予100,000元/证按期搬迁奖。在促签促搬奖期内签约并在规定时间内搬迁的，按5,000元/㎡×被征收居住房屋建筑面积增加按期搬迁奖;低于200,000元/证的，按200,000元/证计。

另外免费为签约的被征收户提供搬场车一次。

说明：上述按期搬迁奖在被征收人搬迁并办理被征收房屋移交手续后按本方案规定结算。

3、集体签约搬迁奖

(1)集体签约奖

对在签约期内签约的奖励120,000元/证。

(2)集体搬迁奖

签约期内每签约1证，对在签约期内签约并在规定时间内搬迁的，增加集体搬迁奖10,000元/证。

说明：

（1）签约期结束后，在区人民政府作出补偿决定前签约的，不享受上述集体签约搬迁奖，仅给予60,000元/证的集体签约奖。

（2）签约后未在签约期结束后60天内搬迁交房的，不享受上述集体签约搬迁奖，仅给予60,000元/证的集体签约奖。

（二）非居住房屋奖励标准

1、按期签约奖

以被征收非居住房屋建筑面积为基准，奖励5,000元/㎡。

没有居住部位的全非居住房屋，被征收人选择货币补偿，且在促签促搬奖期内签订补偿协议并不再对协议进行调整变更的，按300,000元/证给予按期签约奖。促签促搬奖期结束后签订全货币补偿协议的，不再享受按期签约奖。

没有居住部位的全非居住房屋，选择购买本地块提供的就近地段房源菁鸿锦庭，且在签约期内签订补偿协议并不再对补偿协议进行调整变更的，可以按均价55,000元/㎡购买(每套房屋签约价格以公示为准)。

没有居住部位的全非居住房屋，选择仅购买本地块提供的大基地房源且不选择购买就近地段房源，在促签促搬奖期内签订补偿协议并不再对协议进行调整变更的，按520,000元/证给予按期签约奖；凡是选择购买的房源中包含本地块提供的就近地段房源的，不再享受按期签约奖。

没有居住部位的全非居住房屋，被征收人在促签促搬奖期内签约的，给予60,000元/证奖励，促签促搬奖期后的第一天签约的扣除300元，促签促搬奖期后的第二天签约的扣除600元（300×2），促签促搬奖期后的第三天签约的扣除900元（300×3），以此类推至签约期最后一天。签约期结束后不再享受。

2、按期搬迁奖

没有居住部位的全非居住房屋，被征收人在签约期内签约并在规定时间内搬迁的，给予100,000元/证按期搬迁奖；在促签促搬奖期内签约并在规定时间内搬迁的，增加200,000元/证按期搬迁奖。

没有居住部位的全非居住房屋，被征收人在签约期内签约并在规定时间内搬迁的，享受一次免费搬场服务。

说明：上述按期搬迁奖在被征收人搬迁并办理被征收房屋移交手续后按本方案规定结算。

3、集体签约搬迁奖

同居住房屋奖励标准。有居住部位的不再享受。

（三）居非兼用房屋奖励标准

居住和非居住兼用的房屋，按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算各项奖励，按证计算的奖励不重复计算。

说明：区人民政府作出补偿决定，或司法强制执行的，被征收人不享受本条（一）至（三）项奖励。

十一、其他事项

（一）关于房屋征收评估

被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值（除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外），由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构通过协商、投票或摇号等方式确定。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。

 (二)关于补偿协议签订主体、签约期限、履约约定等

房屋征收部门与被征收人应按照本补偿方案签订补偿协议。

1、签订补偿协议的主体

（1）私有房屋由其产权人作为补偿协议签订主体；产权人死亡的，由该私有房屋的继承人作为补偿协议签订主体，继承人有多人的，可以协商委托确定签约代表。

（2）补偿协议签订主体确定后，应由签订主体本人签订补偿协议；确因特殊情况本人不能签订的，可以委托他人签订，但必须提供委托和被委托双方签名盖章的书面委托书或办理公证的委托文书。

（3）当事人提交虚假证明材料或委托书，导致补偿错误造成损失的，有关当事人应承担法律责任。

2、补偿协议的签约期限

本地块签约期限：10天（具体起始时间另行公告）。

3、补偿协议的履行

补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼要求继续履行。

被征收户未按期搬迁，经房屋征收部门书面通知催告仍不履行搬迁义务的，房屋征收部门也可以解除已签订的补偿协议，补偿协议约定的权利义务终止。

（三）达不成补偿协议的处理办法

1、补偿决定

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

2、补偿决定的司法强制执行

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，或经行政复议或行政诉讼维持补偿决定的，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。

（四）关于搬迁

被征收人应当在补偿协议或补偿决定规定的搬迁期限内完成搬迁，并负责将房屋使用人迁出。房屋使用人未迁出的，视同被征收人未完成搬迁。

（五）关于费用的结算与发放

被征收人在搬离被征收房屋后应自行缴清水、电、煤、房租等相关费用，并及时办理被征收房屋移交手续。  

房屋征收部门按补偿协议约定的时限进行结算（选择产权调换房屋的房款一并结算）并支付补偿款。

（六）征收实施单位 

本地块征收实施单位为上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司。

（七）企事业单位非居住房屋的征收补偿

本地块房屋征收范围内，产权人为单位的工厂、办公楼、商铺、公共设施等非居住房屋的征收补偿标准见《新建同丰路绿地项目企事业单位非居住房屋征收补偿办法》。

（八）附件

1、《新建同丰路绿地项目产权调换房屋选购办法》

2、《新建同丰路绿地项目房屋征收居住困难户认定和保障补贴办法》

3、《新建同丰路绿地项目企事业单位非居住房屋征收补偿办法》

上海市虹口区人民政府

2022年1月12日