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有国企大佬,已经先行一步了

土神网2022-01-21 13:02:05

地产行业的整合并购，已经是一个大趋势了，毋庸置疑这轮趋势里面的受益者是大型的国企，以及小部分优质的头部民企。

前两天，招商蛇口注册了一笔并购票据，金额高达30亿元，首期发行25.5亿元，其中12.9亿元的金额，将被用于收购住宅开发项目，这笔票据已在1月12日注册并上会。通过中国银行间市场交易商协会的非金融企业债务融资工具注册信息系统上查询到的消息，这笔招商发行的25.8亿元的票据，其中三年和五年期的初始发行额，各占据了一半，支持双向拨回。此次发行并购票据的用途，主要目的是为了给项目公司注入资金，保证并购顺利推进。

招商蛇口是动作比较快的房企之一，但不是独一家。早在去年12月的时候，中海、华润、万科等房企就计划通过中国银行间市场交易商协会，注册并发行并购票据，募集的资金也是用于房地产开发项目的收并购。

招商蛇口这个并购票据的发行申请，是近期国企开始强势并购的一个信号，而且是已经走出了实质性的一步。但是需要明确的是，最终这些并购行为的发展，是指项目层面的并购，并不是整个收购房企集团层面的股权，因此大家不必过度担心国企的扩张问题。此次并购从政策方向上来讲，是给资金问题房企提供一个卖资产纾困的优先选择，为了市场上的不良资产出清，推动行业化解风险。

根据我们已知的消息，目前很多已经出现流动性危机的民企，都在大量洽谈项目出售，以前的投资人员现在成了卖项目的，工作在反着做。但是很多房企出售项目，给出的对价和要求比较高，与收购的国企的期望值之间，存在很大的差距。不少项目的并购，因为交易条件的巨大差异陷入了僵局。

当下的这个大环境下，有项目出售急迫需求的房企，只能在对价上有所让步才能达成交易。不过，可以预期的是，在收购那11家流动性十分紧张的房企（具体哪11家，详见我们前天的文章）上，交易条件和对价可能会有重大让步，这是政策的一个方向。

最近，一些土地居间人又开始活跃起来了，帮各类困难房企推介项目，可谓忙得不亦乐乎。哪些房企和哪些项目容易成为被收购的对象？

最为优先的，肯定是前面讲的那11家房企，这是政策导向必然的。那几家房企底子还算不错的，就是短期资金情况不容乐观，如果项目能够快速出让，通过大量项目变相，现金流情况会极为改善，也有利于释放市场信心。

在项目的选择上，也会有一个优先级的问题，根据以往房企收并购的经验来讲，会存在以下四个判断维度：

一是项目公司的股权结构。单一股权的项目，肯定优先于多公司合作开发的项目。因为联合操盘，在公司治理上比较麻烦，收购方肯定要找股权结构单一的。

二是项目的位置。一二线城市的主城板块，肯定优先于三四线城市主城，再优先于一二线城市郊区项目。这是当下的市场的供销存和去化客观情况决定的，收购房企在前期尽调的时候，不难作出判断。

三是项目的开发进度。开发强度不大，还在前期，特别是未建未售的项目会成为优先选择。如果意见已售项目，存在多个地块，可以分割土地证的，或者分别以不同的项目公司拿地的，也会成为次要的选择。

四是项目的对外债权债务关系。想要没有抵押的项目几乎是没有了，被收购房企应该都用项目进行了至少一次的抵押融资。而收购方只能选择其中一些解押方便，或者债务关系相对简单的项目下手。

至于这四条标准以外的项目，也不是没有被收购的可能性，就是难度太大了，交易条件一时也难以谈拢。卖不掉的，就留下自己慢慢开发，慢慢卖吧。

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投诉项目房企并购

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