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9月二手成交的背后,上海楼市企稳了吗?

楼市沛儿 2021-10-12 09:40:48

长假刚过,上海楼市的最新数据就来了!

2021年9月,上海共成交二手房12040套,同比下滑60%,和上月的1.8万套相比,也环比下降了超过30%。

由于三价取低,相当于变相限贷,上海从8月开始便进入了“冰冻期”。

7月,2.4万套;

8月,1.8万套;

9月,不少人说要跌破一万套。

长假期间,就有自媒体爆出上海9月成交量仅9700套,这不过是某些人的哗众取宠。其实,这9700套仅仅是截止到9月27号的数据,而全月数据往往要到次月月初才公布。

值得注意的是,8月成交的房源也会体现在9月的网签数据中,因此9月的成交量基本反映了三价取低后的真实市场。

01

说实话,这个成交量,其实比我预想中要稍好一些。

同样是通过指导价限贷,不少人就拿上海和深圳作对比。

深圳按照指导价贷款后,二手房成交量从7000套左右一路下滑,直接落到2000套以下。

深圳这波行情下挫,成交量相当于从最高峰跌去了85%,从荣枯线跌去了75%。

如果上海也是一样的跌幅,那么9月的成交量应该是最高峰(4.4万套)的15%、荣枯线(2.5万套)的25%,也就是6000-7000套

而实际成交的1.2万套,给“凉凉”党打了脸。

上海楼市的韧性,比你想象的要强。

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为何上海的情况比深圳好得多?
第一个原因,深圳对于限贷更“敏感”,而上海更稳健。
根据住户存款、贷款数据计算,深圳居民资金杠杆率为137.2%,高居全国第四,贷款一收紧,购买力自然下降的快。
同样的情况,也发生在居民资金杠杆率全国第二的杭州:信贷收紧后,杭州二手房成交量“六连跌”,从高峰期的1.15万套直接跌到了9月的0.38万套。
而稳如泰山的上海,居民资金杠杆率只有深圳的一半,比昆明、重庆、青岛还低。
以上海人守成的性格,高杠杆买房,完全不是主流。
根据央行上海总行的数据,三价取低前的今年上半年,上海一共卖了3121亿的新房和6057亿的二手房,一共9178亿的房子,居民中长期贷款只增加了1255亿
1255/9178=13.6%,考虑到部分居民的还贷金额,相当于上海的平均首付高达8.5成
因此,三价取低对于上海来说,只会影响一小部分需要贷5-6成的购房者,而对于大多数人来说,全款或8-9成首付才是常态。
同样是指导价限贷,对上海的影响要比深圳小得多。
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03

第二个原因,上海的购买力在持续提升。

在抢人大战白热化的当下,深圳却在今年5月收紧了落户门槛
而上海,却在落户上发大招。
上海不仅大力引进海归留学生、应届博士、应届985/211硕士、清北复交同济华师的本科生,还在人才引进与居转户上大大放宽了名额限制。
2019年,人才引进+居转户数量为2.2万组。
2020年,增至3.1万组。
而2021年前9个月,上海人才引进+居转户的数量就达到了5.6万组,超过了过去两年人数的总和。按照目前趋势,今年有望突破8万组,同比增加255%!
而且,国内疫情过后,上海成为全球人才归国的首选目的地。一个紧,一个松,上海的购买力,尤其是首套刚需的人群,源源不断涌来。
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与此同时,我也发现了上海楼市少有人注意的几个细节。
一是,不像别的城市行情一旦往下走,供需关系就逆转,上海目前整体行情非常稳健,从内网房源看,二手房挂牌量并没有出现大幅上升的态势。
甚至从外网房源看,从三价取低执行至今,上海二手房挂牌还减少了32%,可以说是卖一套少一套,完全没有出现恐慌性挂牌突增的现象。
二是,从实际的成交价来看,挤掉了部分虚高的XQ房泡沫后,上海楼市的整体跌幅非常健康。从我们一线的亲身体验也感受到,上海的房东还是非常珍惜自己的房子的,除非是急着需要资金,或者全款卖掉去打新,否则很少有人愿意“贱卖”自己的房子。
结合9月的成交数据,“上海楼市崩盘论”的观点,可以洗洗睡了。
我们预计,接下来上海楼市的成交量不会继续大幅下跌,但由于进入传统淡季,10-12月的成交量会小幅下降,呈现出季节性变化。
接下来的走势,会非常像一个“L”型,今年底、明年初在1万套左右波动。在底部徘徊几个月后,就会慢慢回归正常的成交量。

05

就在截稿的前一刻,上海楼市又传出重磅消息:下周即将开幕的2021年第二次集中土拍,21块土地中有7宗地块无人报名,还未开拍就宣布终止。
其余的地块也是相当冷清:8块地只有一家报名,超过三家报名的土地只有3块,没有一块土地拍卖需要通过打分制入围。
这就意味着,今年第二批集中供地里,三分之一直接没了供应,超过三分之一直接底价成交,只有两三块地需要争取,而且大多都是国企参拍。
眼看着今年第四批新房有一半还没开始认筹,第五批新房再不来的话,2022年都要来了,真正让人有动力置换的新房越来越稀少。
上海的房子,真的是且买且珍惜。
上海楼市的L型趋势,正在形成!
如果觉得还不错,欢迎点赞留言,也希望你可以把文章转发给近期想要在上海购房的朋友。

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