2021留给房地产市场的表现空间还有多少?

“稳”字当头

24城加码与7城限跌和5城财税托市并行

◆中央政策去杠杆坚决、融资保持收紧且时间长，居民按揭或短期解锁

预计房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的主基调，房地产金融政策仍将全面趋紧的局面不会实质转变。居民信贷政策难言松绑，确保居民杠杆率稳中有降。

◆地方政策收紧减少，部分因城施策放松对冲不改“维稳”基调

四季度热点城市政策加码的频次将显著低于三季度，甚至会出现政策空窗期。预计以下两类城市未来放松对冲或刺激的可能性颇高：

其一，成交持续低迷、房地产库存高企的压力二、三线城市。

其二，落地“限跌令”的压力城市。

四季度仅竣工延续高增

◆四季度东中部增速再降，西部及东北量价齐跌，全年销售面积同比微跌

◆供给侧调控深入四季度房企拿地规模增速再降，22城二三轮集中土拍将降温

◆新开工与竣工增速“一降一升”现状延续，四季度施工面积高位延续但增速将回落

◆全年投资规模仍可创新高，竣工为主要支撑，但开工、拿地乏力下增速降至10％以内

四季度溢价率将延续低位

四季度市场热度低位运行，预计全年成交规模将会较2020年回落，接下来土地市场热度将会保持低位运行，溢价率指标或将进一步走低。四季度地价将会进一步走低，优质土地的拿地成本也或降较二季度有所回落。

四季度供应放量难挽成交颓势

◆供应：四季度整体供应面积较三季度放量，但大概率仍低于过去两年同期，全年总量预期稳中微增5％。房企到位资金紧缺下预计会加快已开工未预售项目和持销项目入市。一线及强二线城市将成为四季度供应放量的主要落脚点，弱二三线城市则仍将面临供应不足。

◆成交：全年新房销售规模预计将微降，四季度楼市情绪与市场预期将进一步悲观。一线城市延续供不应求，二线城市中强市与弱市分化加剧，三四线城市量价加速下行。

◆库存：核心一二线城市库存或将持稳微升，基本面缺乏支撑且购买力严重不足的三四线城市去化周期拉长，风险加剧。

下半年增速放缓，四季度供货去化承压

四季度房企需加快开发、保证货量供应，积极去化回款。长期来看，目前规模房企整体战略需以谨慎经营、防范风险为主，未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变。

同时，随着不同城市市场分化加剧，企业的销售策略需要更具针对性。在一线和热点二线城市积极供货推盘、提升周转效率。在需求不足、竞争激烈的低能级城市深化销售渠道，加速现金回流。此外，也要持续关注产品升级，加强产品打造、提高产品适销性。

四季度，房企融资量或将持续维持低位

◆房企仍存在较大的债务偿还压力，经营驱动重要性越发凸显。未来房企应积极拓展更加多元化的融资渠道，优化债务结构，提升债务安全边界。企业运营方面应持续优化组织架构，持续推动区域深耕，提质降费，持续提高运营能力，加快销售端现金回流。

◆按揭贷款可能边际放松，有利于房企加速销售回款。但未来房企融资环境仍将保持收紧的态势，房企融资将会更难。

◆当前国家加大对租赁住房以及REITs的支持力度，或将成为房企融资突破的新方向。