上海外滩一项目招商 ，“三道红线”成遴选条件！以后或许是门槛？

从上海土地市场了解到，2021年8月30日至9月17日，黄浦区外滩街一个历史风貌保护项目正在就实施主体的选拔进行招商谈判，三条红线是否达标成为选拔条件之一。

公告显示，该项目为黄浦区外滩街道地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块，总面积为170120.2平方米，其中地上出让宗地总面积82458.3平方米，地下水平投影占地总面积87661.9平方米。

地块靠近轨道交通10号线和14号线豫园站，位于上海风貌保护街区。规划用地性质为商业、办公、住宅混合用地，198-1街区建筑高度限制在185米。地块中的金陵东路是一条以骑楼为特色的风貌保护道路。该方案需要考虑该地区的空间质感、街道尺度、历史建筑和公共环境。

根据公告，规划地面建筑总面积不超过446710平方米，其中住宅面积不超过123902平方米，单块调整幅度不超过10％。地下建筑总面积不超过208363平方米，以规划审批方案为准。

从四至范围来看，黄浦区外滩街198-1，200-3街区东至200-3街区规划绿地，南至人民路，西至紫金路，北至金陵东路；黄浦区外滩街街区东至河南南路，南至人民路，西至浙江南路，北至金陵东路；黄浦区外滩街街区东至松下路，南至金陵东路，西至浙江南路，北至宁海东路。

选拔要求，实施主体可以是独立选拔，也可以是联合选拔。联合选拔的，联合方数量不得超过三个，其中一个投资比例必须高于50％（含50％）。其中，投资比例不低于25％的联合申请人可以计入后续选拔活动中的商业标准评分，投资比例高于25％（含25％）的各方可以计入后续选拔活动中的商业标准评分。

同一申请人只能申请一次（包括联合申请）。自然人和法定代表人或负责人的法人或其他组织，或同一法定代表人或负责人的法人或其他组织将被视为同一申请人。

选拔要求实施主体符合去年8月住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会形成的住房企业资金监测和融资管理规则。也就是说，申请人和联合申请人中的一方［投资比例超过50％（含50％）］必须满足（1）预付款后的资产负债率不超过70％（2）净负债率不超过100％（3）现金短债比例不超过1％。

同时，谈判还考察了申请人的经济实力，包括2020年的总资产规模；净资产规模、资产负债率、当前主体信用评级、房地产开发资质等。此外，申请人或联合申请人中的一方［投资比例高于25％（含25％）］还必须满足国内一线城市中心城市或主要城市和港澳台的总开发量不小于50万平方米。

根据公告，谈判的主要内容还包括申请人对历史保护建筑或文物的保护、修复和开发经验：历史保护建筑或文物保护单位的等级、历史保护建筑或文物保护项目的数量；在国内一线城市中心城区或主城区和港澳台自主开发商业、办公和住宅物业开发和持有量；运营能力方面：国内一线城市中心城区或主城区和港澳台自主办公物业租赁的跨国公司总部和世界500强地区总部数量；2020年，国内一线城市中心城区或主城区和港澳台主城区自主办理物业税收亿元楼数量。

公告明确，金陵东路沿线是延安东路发展轴与黄浦江发展轴交汇的核心功能节点，展现了骑楼风格和海派建筑风格的特色空间，成为外滩、人民广场、老城厢等地区辐射叠加效应的集中展示区。该项目整体定位为代表上海城市形象的新地标——海派金陵路、活力新走廊，质量高端，生活亲近，致力于成为上海国际大都市中心城市地方特色最强、功能丰富多样、人文内涵深刻、活力魅力突出、宜居、宜业、宜游的标志性区域。