上海房地产市场表现平淡，波澜不惊，实则暗潮涌动。
据统计，4月上海新建商品住宅销售面积76.7万平方米，环比下降30.5％，其中新盘销售均价在2021年1月创下新高后，已连续3个月下滑，4月成交均价5.02万元／平方米，环比下降2.2％。
买房新政落地不仅引发成交量下滑，楼盘违规操作案层出不穷，在一批33个楼盘陆续推出市场，多个楼盘爆出“高首付”“全款”等开发商“挑客”行为后，无力支付真刚需购房者被劝退，甚至被拒之门外。
首批楼盘刚刚开盘，随后公布了第二批集中供应的47套商品住宅，开盘短短几天，就有多个楼盘被投诉。
4月29日晚间，上海房地产交易中心紧急发布公告，对4处因群众投诉而停办的楼盘进行了调查，其中静安区楼盘福新名苑已暂停认购。
从此，上海新房市场进入了“空窗期”。据统计，5月3日-9日，上海商品住宅成交面积大幅下滑至12.67万平方米，创下历史新高，环比下滑69.2％，均价继续下滑至40341／平方米，环比下滑15.7％，创历史新低。
不过，在市场走访中发现，市场并不像表面上表现的那样平静，实则暗流涌动，而这波浪潮不仅体现在新房市场，也同样体现在二手房市场：“新房市场‘炒房客’挖空心思拼积分，二手房仍有业主跳价，超过百年楼龄的，10平方米的售价高达350万元。
积分制，买二套房的用社保跑赢了无房户
新建商品住宅市场，第二批集中入市的47个楼盘，供不应求的同时房源供应类型也比较丰富，刚需楼盘主要是五大新城，其中，内环地区的几个改善型产品备受市场关注。
例如，已暂停销售的静安福新名苑，位于内环优核心区域，楼盘单价13.2万元／平方米，总价2000万元起，属于改善型户型，市场一开盘便备受关注。但是在认购过程中，不少购房者发现，刚开始认购的房子，千万起售的楼盘，要求贷款客户在60天内付清全部款项，如果，除了巨额违约金，房子还会被收回。
根据上海目前房贷申请政策，个人申请房贷很难在两个月内完成流程并放款，正常情况下需要4个月至半年，开发商此举言外之意，想买房子只能准备全款。同时，上海静安区房管部门还要求对该楼盘的违规“挑客”行为进行尽快整改。
房地产“选客”行为叫停，因购房积分摇号制限制的“炒房客”却在蠢蠢欲动，想方设法提高积分。五月十二日，在上海市委领导信箱投诉，一名自称刘律师的炒房客设立微信群，鼓动意向购房者到12345，上海市房管局，房地产中心等投诉，恶意中伤上海购房积分摇号制度。
根据上海积分政策，无房家庭的基础分，为60分；二套房在上海的基础分，为45分；有住房且居住5年以上的上海人的基础分，为30分。二套房买房人与“投资客”如何拼积分高积分，一个号称“真刚需”的购房群体，为了拼积分可谓千方百计。
买房者徐先生表示，为了提高二套房的积分，在基础分的基础上提高了社保积分数的二套房买房者可以顺利战胜静安龙盛福新里楼盘等套房，社保系数采用0.24，从2003年1月起至2021年4月共220个月，社保积分满分为52.8，如果二套房家庭的基础分是30分的话，积分可以达到82.8。对于刚需的年轻购房者来说，获得满分社会保险几乎是困难的。
因此，高分数群体中不乏钻政策空子的人。比如刘先生，一位购房者自称“真刚需”，他实则有两套外滩9号豪宅，准备卖掉一套，买静安龙盛福新里。有的人为了给分数较低的孩子买房，就把自己的房子卖掉或转移给孩子，通过名下无房且满满社保就能获得高积分顺利买房。
新房市场依旧焦灼
房价坚挺，仍然有二手房的业主跳价
今年4月首批新盘集中入市，部分二手购房者群体分流。据数据统计，2021年4月，上海二手住宅成交金额为24000套左右，较去年同期下降38.48％，同比下降1.5％，为近一年来首次出现双降。四月份，上海二手房住宅成交均价约为3.97万元／平方米，较去年同期上涨0.84％，涨幅3.68％，从成交区域来看，外环内地区成交面积由三月的43％回升至四月的45％，中心城区成交面积略有上升。
从房价来看，静安区的房价是去年的1.8倍多。
近日，谈起朋友的卖房经历，从决定卖房到卖房只花了4天的时间，这家人5月6日决定卖房考虑置换新房，5月7日在链家挂牌，8-9日有60多组人员和中介先后来看房，5家人5月9日说要全款，5家人5月10日说要全款。
5月10日晚，正当家人聚餐时，中介人带着客户再次前来，该客户购买意愿非常强烈，朋友顺势提价60万元，最后，当晚以提价30万元成交，成交后，中介人说自己脸皮薄，本可以争取提价60万元。
关于，在优质学区聚集的静安区、徐汇区、黄埔区了解到，多个一线城市的对应没有受到新政的影响，徐汇向阳小学附近的房产中介人士表示，10平方米，总价280万元，全部出来卖一套，看就知道了。
与去年相比，上涨了30％，建襄小学的一套，10平方米售价350万元，去年挂牌价280万元左右，而且楼龄都超过了100年。
只有使用权，纯挂户口，建襄小学，徐汇区中心小学，位育小学周边的楼龄都超过一百年。这些学区的使用权还不一定能买到，有的要等5年，有的要等2-3年，如果孩子小了，可以先买下来，等学区的孩子毕业后才能用。
徐汇区中介挂牌收费
徐汇区的家长们表示，的风险在于教育政策的改革，而非房地产，受高中阶段招生改革新政影响，中学学区弱化，小学变化仍然很小。
2026年3月16日上海市教委发布了《上海市高中招生制度改革实施方案》，新政打破了高中阶段的稳定，中学学区的不确定性增加。中国房地产网上海到学区集中的上海闵行区，今年初有几个学区均价接近10万元／平方米。如今，中介表示：“降价了，最近有一套房是诚意出售的，急着等钱付首付，每平方米的价格还不到8万元。
上海市闵行区教育工作人员张老师说一波又一波的有志之士来到上海，有了居住需求，房子总归是要买的，长期来看，上海房价看涨的可能性还是比较大的。推进教育最根本的还是要从师资队伍抓起，如果师资资源没有优势，也就没有学区制的概念。
繁华楼市2021-05-17 13:40:26
