中国楼市正在逼近一个危险的“极值”!买房时机已到！

国家统计局公布了的楼市数据，一不留神泄露了一个“惊天秘密”——中国楼市正在逼近一个危险的“极值”!暴涨的种子或已经发芽!

在告诉大家这个“惊天秘密”之前，让我们先引入一个概念：消化周期(又称“去化周期”)。

“消化周期”的意思是说，现在库存的房子需要用多久才能消化完成。当然，这是一个变化中的概念，因为“库存”的量、销售的量都会变化，但在某个时间点它又是确定的——库存的商品房面积，除以此前一段时间的平均销售量。

今年4月，住房城乡建设部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，通知指出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序：

对消化周期在36个月以上的，应停止供地;

36-18个月的，要减少供地;

12-6个月的，要增加供地;

6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

由此可见，当消化周期低于6个月的时候，是非常危险的，市场有可能出现“供不应求”，最终带来房价飙升(合肥就曾如此)。消化周期“6到12个月”，需要增加供地。12到18个月的是正常情况。

换句话说，消化周期小于12个月意味着“市场亮起黄灯”(警告)，消化周期小于6个月意味着“市场亮起红灯”(房价有大涨的危险)。如果超过18个月，则库存偏多，超过36个意味着库存太多了!

好了，让我们看看今天国家统计局公布的数据：

1、8月末，商品房待售面积62352万平方米;

2、1-8月份，商品房销售面积98539万平方米。

由此可以计算出，今年前8个月，平均每月商品房销售面积是1.23亿平方米;而现在的库存量是6.235亿平方米，消化周期是5.07个月。

也就是说，目前房地产的平均消化周期只有5.07个月了，这是非常危险的数据，意味着楼市如果不降温，市场将出现“供不应求”式的暴涨!

更恐怖的是，目前库存的商品住宅只有3.32亿平方米，其他的是办公楼、商业营业用房。而今年1到8月商品住宅的累计销售面积是8.54亿平方米(见上图)，平均每月销售面积达到了1.07亿平方米。

这样，我们可以计算出商品住宅的“消化周期”只有3.1个月!

令人恐怖的数据!

也许有人会说，这是因为房价大涨，大家突击购房产生的效应。如果是正常的“年景”，消化周期还有这样短吗?

这很好办，我们看看2015年1到8月的销售数据，国家统计局网站上有。那个时候，只有深圳房价开始上涨，连上海、北京都没有动，市场更是死水微澜。

统计局的数据显示，2015年1到8月，住宅累计销售面积是6.17亿平方米，平均每月销售0.77亿平方米。如果拿那时的销售量作为分母，拿今天的库存量(商品住宅)3.32亿平方米为分子，可以计算消化周期是4.3个月。

所以，无论从哪个角度观察，现在的住宅库量都是非常危险的，随时可能出现供不应求。

另外，如果按照今年前8个月的平均销售面积推算，则“办公楼”的消化周期是10.6个月，“商业营业用房”的消化周期是18.4个月。

算了这笔账，你就会明白几个道理：

、为什么国家要限售、限贷。如果不限制的话，很多城市将很快无房可卖(主要是住宅，商业办公用房富裕一些)，到那时房价将出现更加恐怖的上涨，最终会引发泡沫的破裂。

限购、限贷等“五限”政策，可以放慢楼市的销售节奏，让消化周期拉长到正常程度，给开发商“生产房子”留出时间。

第二，这也告诉我们一个秘密，为什么开发商仍然拼命拿地?他们急需要补库存。

第三，这还告诉我们，为什么搞写字楼开发的潘石屹和搞商业综合体开发的王健林，都在淡出房地产行业、或者看淡楼市。而搞住宅的恒大、碧桂园、万科、融创，都在拼命加杠杆了。

这就是当前中国楼市最核心的秘密，一切都在公开资料里，就看你会不会研究这些资料了。跌势如漫漫长夜，涨势呢?瞬间烈日当空!再不买房只能送你后悔药了!相信数据，相信供求关系，不要迷信政策!朋友们转起来!

原标题：警告：买房时机已到！推荐5个城市！

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