[摘要] 调控以来，众多刚需盘、郊区盘撑起楼市成交半边天。然而，位于上海市中心的楼盘项目也不容忽视，近期成交热点不断。事实上，在内环内区域，目前可售的新房一共仅有5564套，加上后续土地供应减少，内环内楼盘以绝对的稀缺性引发高端买家关注。
“调控以来，众多刚需盘、郊区盘撑起楼市成交半边天。然而，位于上海市中心的楼盘项目也不容忽视，近期成交热点不断。事实上，在内环内区域，目前可售的新房一共仅有5564套，加上后续土地供应减少，内环内楼盘以的稀缺性引发高端买家关注。相关数据显示，9、10月份，内环内新盘成交同比大涨六成。”
德佑地产监控数据显示，上海市内环内新建可售商品住宅仅有5564套，合计可售面积为95.2万平方米。其中徐汇区内环内区域的可售套数，达到了1308套，占全市可售套数的24%；其次为普陀区的1294套，占23%；再次为浦东新区内环内区域的919套，占了17%。从各板块目前可售的商品住宅套数来看，的是徐汇区枫林板块，950套，占比17%；其次为普陀区武宁(社区网论坛商铺)板块，693套，占比12%。
成交方面，今年9、10月，上海内环内共销售新房376套，合计今年1月至10月底已消化了1830套房源。去年9、10月，上海内环内销售房源为230套。从数据分析可以看出，今年“金九银十”期间，内环内成交量比去年大涨了63%。
2012年9、10月，内环内商品住宅成交中，长寿(社区网论坛商铺)板块成交占比，占到了13.2%，合计成交49套；其次为武宁板块，占到11.4%，合计成交42套；第三为老西门板块，占比9.2%，合计成交34套。实际上从今年至今累计的成交面积来看，陆家嘴板块是全市成交的板块，今年以来成交了146套新房，合计成交面积达到了3.99万平方米，套均面积达到了273平方米，而套均总价达到了2750万元。可见，无论从“量”上，还是“价”上，陆家嘴板块都是上海内环内的成交聚集区。
“目前内环以内可售新盘中，80%以上都被冠以中高端或者豪宅的标签，其项目受众客群数量原本就有限，尤其是近期市场对于限购政策的执行力度不断从紧，导致内环内在售新盘的整体表现反而更加平稳。”汉宇地产市场研究部经理付伟对记者表示，在只有一张“房票”的情况下，高端买家当然会选择市中心豪宅出手。
成交均价逐年上升
德佑地产研究主任陆骑麟表示，目前内环内的房价已从2008年初的2.94万元/平方米上升到现在的5.75万元/平方米。以板块个案为例，位于浦东滨江板块的仁恒河滨城(小区网论坛)在2008年初均价为3.31万元/平方米，在2011年6月份价格一路飙升到均价5.20万元/平方米。位于同一板块的世茂滨江花园(小区网论坛)五期，在2008年9月份均价为5.43万元/平方米，到目前已经上升至6.89万元/平方米。
不过，近期内环内房价成交均价在5.75万元/平方米左右，相对于年初的6.58万元/平方米明显有所下降。例如，位于浦东塘桥板块的国信世纪海景园，其销售均价目前稳定在4.88万元/平方米，相对于今年年初的4.94万元/平方米略有下降。
相关人士指出，内环内区域的在售新房，凭借稀缺的地段优势，支撑其较强的保值能力，因此除了一部分的确想要购买此类房产的购房者之外，还吸引了很大一部分的投机性需求。而这些人正是此轮政策调控的对象，在调控下，导致内环内区域楼盘的开发商对市场预期发生转变，开始选择以价换量策略，来更好地获取更多资金流入，其中，不乏一些优质的“豪宅”项目。
据汉宇地产市场研究部经理付伟分析，以位于浦东陆家嘴滨江板块的滨江凯旋门为例，项目自今年3月下旬开盘至今成交的51套大户型房源，成交单价在8万-13万元，远低于原先市场预测的16万元/平方米，该项目凭借不同幅度的价格优惠，支撑其在近几个月内保持着连续成交的行情。
当然，今年内环内其他板块住宅价格也出现一定下调空间。例如，在长宁中山公园(社区网论坛商铺)板块，据汉宇统计数据显示，今年（1月1日至10月24日），板块住宅成交均价为48661元/平方米，与去年全年相比，出现了5%左右小幅下调。
纵观板块历史价格走势来看，内环内区域内的住宅价格仍然呈现逐年上涨趋势，再以中山公园为例，2009年至今，住宅年成交均价分别是30856元/平方米、43876元/平方米、50850元/平方米及48661元/平方米，虽然今年受调控政策影响，整体价格出现向下波动，但逐年平稳向上的走势仍然显现，总体上趋于稳定。
未来成交量逐步下降
付伟认为，内环内板块近几年房价上涨，受诸多内外因素影响，但与区域内供应情况同样有着密不可分的关系，仍以中山公园板块的新房供应为例，2009至2011年，新增楼盘数量普遍控制在3个以内，新增供应面积在4万平方米左右。值得关注的是在今年，受市场环境影响，中山公园板块仅有一个楼盘有推盘计划，即朗诗虹桥绿郡，新增面积快速下滑至仅为2万平方米。
再来看今年成交面积排名前三位的陆家嘴滨江板块、长寿板块及武宁板块的房价走势。
“短期来看，陆家嘴滨江板块当前成交均价明显高于年初，长寿板块当前成交均价与年初持平，武宁板块当前成交均价略高于年初。”上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉记者，年初承接2011年的降价潮，部分开发企业采取降价措施跑量。此后4-6月部分中高端楼盘开始加入打折大军，且优惠明显。开发企业上半年成交较好，资金回笼也较良好，下半年开发企业资金压力变小，打折降价动力明显不足，所以当前价格表现为震荡上行的趋势。但是随着近几个月成交的回落，又临近年底为了跑量，或有部分开发企业降价跑量，未来价格还有回落的可能。长期来看，三个板块成交均表现出稳步上升的势头，尤其是陆家嘴滨江板块上升最为明显。未来这几个板块随着板块内可售房源的减少，以及可供开发住宅用地的减少，后续供应将逐步降下来，成交也将随之下降。
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