[摘要] 上半年以来，“稳增长”目标下货币政策调整，“限购”红线下“刚需”政策微调，对上海楼市成交产生了显著影响，上海市新建住房和二手住房成交量齐涨，供求结构发生转变。上海楼市接下来会怎么走？各界的研判众说纷纭。
“工行-上海财大”指数上半年走势：
低位盘整，走势平稳
据“工行-上海财大”住房价格指数监测，上海近半年房价走势可概括为：低位盘整，走势平稳。房价整体延续了去年四季度以来的低位，尽管5、6月指数出现小幅回调，但回调幅度远不及前期积累的降价幅度。上海地方政府以“限购”为核心频繁收紧楼市调控，而调控政策微调仅以提高首次置业家庭的支付能力为目的，远未达到促进市场全面回暖的程度。
上海市新建住房价格整体趋稳：一季度基本维系去年底以来的相对低位，跌价区域进一步扩大；二季度受多重因素影响，降价力度有所减弱，价格小幅回调
据“工行-上海财大”新建住房价格指数监测，2012年上半年，上海市新建住房价格整体保持在相对低位，月度指数平均为113点，比2011年下半年平均下跌6.10%，比去年上半年平均下跌3.24%，整体走势平稳。
从“工行-上海财大”新建住房月度指数走势来看，各月指数继去年四季度大幅下跌以来，表现出阶段性调整。一季度，各月指数基本维持在去年12月大幅下跌后的低点，走势平稳。其中，2月，成交虽有所回升，但部分项目的局部降价未能显著影响全市整体房价，指数环比微幅下跌0.01%；3月，受政策微调和节后时机的叠加影响，成交量大幅上扬，房价指数环比微幅上涨0.48%。二季度以来，受货币政策适度调整、支持“刚需”政策微调的影响，月度指数受到成交量的支撑作用，表现出短期小幅回调。其中，4月，成交量虽然有一定萎缩，但依旧延续了上月的行情，指数环比上涨0.35%；6月，降息影响下，刚需加速入市，成交量创新高，指数比上月上扬2.51%，达上半年点，与去年11月基本持平。
2010年1月—2012年6月工行—上海财大上海新建住房价格指数图
从“工行-上海财大”新建住房各区域指数走势来看，价格下行的区域明显多于上扬的区域，各区域价格涨跌走势异化：更多区域加入降价行列，而前期降价区域价格趋稳；部分区域在前期累积了较大跌幅后，价格略有回调，而部分区域则在酝酿第二轮降价。
上海市二手住房价格指数延续追跌趋势，在窄幅波动中跌幅趋缓，总体走势平稳，6月止跌为涨
据“工行-上海财大”上海市二手住房价格指数监测，剔除了住房交易质量、区域等结构差异后，2012年上半年，二手住房价格整体延续了去年底以来的追跌趋势，月度指数平均为112点，比2011年下半年平均下跌8.05%，比去年上半年平均下跌8.57%。
从“工行-上海财大”二手住房月度指数走势来看，各月指数在下行中窄幅波动，月度跌势相对于去年第四季度有所缓和，6月出现小幅回调。其中，1月，指数较上月下跌0.59%，该月正值淡季，卖方挂牌积极性下降、购房者的看跌预期加重，市场处于胶着状态。3月，随着新普通商品房标准的实施，成交量回升，指数略有回调，环比上月上扬1.80%。4月，季节性因素的影响逐渐淡化，普通商品房标准政策引起的集中放量效应亦逐步减弱，市场成交出现明显回落，指数显示为111.57，环比上月下跌0.82%。6月，上海二手住房成交量创新高，市场对后市房价期望提升，议价空间开始缩小，指数则环比上涨1.76%。
2010年1月—2012年6月工行—上海财大上海二手住房价格指数图
从“工行-上海财大”二手住房各区域指数走势来看，1-5月，各区域涨跌不一，且幅度微弱，各区域价格调整未同步；6月以来，外围区域价格全线回温。
“工行-上海财大”指数后市研判：
房价大幅上涨或下跌的条件和环境都不存在，平稳态势仍将延续
放眼下半年房价走势，一方面，房地产调控政策年内不会大幅度松动，“限购”、“保刚需”、“稳房价”仍是调控主基调，房价上行缺乏政策层面的支撑条件；另一方面，货币政策转向使得开发企业以价换量动力减弱，降价楼盘数量及降价力度有所减小，楼市成交量回归使得“看跌”的市场预期有所改善，后市房价大幅下跌的可能性减弱。而从市场基本面来看，新建住房存量依旧处于高位，供求局面未根本性改变；开发企业资产负债率居高不下，资金压力依旧庞大，“推盘跑量”下半年仍将延续。
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