[摘要] 两会后调控将如何继续发力？楼市小阳春是否已经到来？2012年3月22日，上海搜房网举行的《透过"两会"看楼市 刚需置业小阳春是否来临？》大话地产研讨活动为大家解惑，以下为嘉宾禹洲地产上海公司营销总监张祯健的观点实录。
编者按：3月14日，温家宝总理在答记者问时称“一些地方房价还远未回归合理”再次奠定今年房产调控政策主基调，调控将如何继续发力？同时，上海之春房展会的人气也旺于去年同期，今年压抑一年的刚性需求或将迎来一波喷涌。楼市小阳春是否已经到来？
2012年3月22日，上海搜房网举行的《透过"两会"看楼市 刚需置业小阳春是否来临？》大话地产研讨活动为大家解惑，以下为嘉宾禹洲地产上海公司营销总监张祯健的观点实录。
精彩观点：
1.近年来的中国房地产调控都是头痛医头，脚痛医脚。
2.草率地取消限购，其结果一定是市场报复性的反弹。
3.开发商和购房者都是没有自主权的。
4.随着市场转变，更多产品是以精准营销作为理念来做目前的销售工作。
5.“诚信月”有这样一个平台是非常好的。
禹洲地产上海公司营销总监 张祯健
取消限购 市场将迎报复性反弹
从目前的情况看，张祯健认为，近年来的中国房地产调控都是头痛医头，脚痛医脚。中国房地产行业有着14年的商品房开发周期，目前来看却没有一个系统性、长远性的规划，都是出了什么问题之后，再出一个相对应的政策。例如，市场不好的时候我出一个蓝印户口刺激市场，而市场好了，就出一个限购不让你卖。
去年的限购确实是历史上最严厉的房地产政策，但是反过来想要取消限购却十分困难，因为没有后续政策跟进的时候，税率、首付等都只是技术层面的调整。对于中央政府来说，只是想要符合普通老百姓的需求和利益，这样无论怎么调整都非常简单，一个行政命令、一个银行就可以把问题解决。反过来说，无论是限购还是取消限购，当没有完善的机制支撑它的时候，如果草率地取消限购，其结果一定是市场报复性的反弹。
限购抑制楼市需求 差别化政策需完善
对于首套房的问题，张祯健表示，他们现在是做商办项目，商业项目有很多是被作为婚房的，“为什么不买纯住宅，其实是因为我们商办的小户型的，我也问过几个人，一个是，。第二，小户型对于夫妻来说是过渡产品，过个四五年一定会改善的”。很多人不敢初次置业就个小户型结婚，因为他们担心后期更换的贷款问题。而对于改善性需求，就目前的政策而言，只能面临限购的约束。张祯健解释道，“限购是我必须把之前的房子卖掉之后才可以去买，但是我要有贷款，我不能享受首套利率就没有意义了”。因此，他认为对于不同的需求，针对性的政策并没有得到完善，开发商、购房者等很多人都受到了限制。
银行不应随意调整房贷利率 建议恢复7折优惠
现在的市场环境对购房者还是比较保护的，但一般来说，这种保护操作起来确实是有困难的。开发商一般不收取违约金，更多是听政府和银行的，开发商和购房者都是没有自主权的。这使得老百姓会越来越没有信心。
张祯健认为，在利率问题上最担心的是今年7折利率，到了明年1月1日又开始上浮10%，说动就动，使得最基本的合同诚信都没有了，这是最需要解决的问题。既然有利率7折的优惠，在二三十年的合同过程当中，就应该履行合同，不论盈亏。如果银行随时可以更换，消费者利益将无从保障，只能说消费者弱势群体，而银行是垄断性的市场环境，只能说目前国内现有的市场机制还没有到位。张祯健认为，两成首付或者利率优惠，这些不会对百姓产生影响，关键还是要看政府，只有真正的改善，才可以从根本上改善刚需或者是改善性需求购房者的利益。
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