[摘要] 通胀压力会成为今年春节后房租上涨的主要原因。专家预测，市中心区域和市外围区域涨幅有所不同：市中心区域供不应求格局不会改变，租金平稳上涨；而外围轨道交通沿线板块因为需求的上升，租金涨幅不小。
通胀压力会成为今年春节后房租上涨的主要原因。专家预测，市中心区域和市外围区域涨幅有所不同：市中心区域供不应求格局不会改变，租金平稳上涨；而外围轨道交通沿线板块因为需求的上升，租金涨幅不小。
租金水平必将普遍上涨，但各个板块表现各不相同。业内人士估计，市中心区域供不应求的格局仍将延续，而部分外围区域则随着更多的轨道交通线路的开通，会变成新兴热门区域，租金水平将出现较大幅度提升。
通胀推高租金水平
春节后房租会上涨，特别是通胀压力，将会成为租金上涨的主要推手。
每到冬季租赁淡季，由于退租房源较多加之需求萎缩，租金水平会略微下浮。但今年冬天的行情却与以往有所区别，虽然需求有所下滑，但租金并未下降。根据北京中原研究部提供的数据显示，2010年12月北京市租赁市场租金价格11月相比微涨0.3%。而纵观整个2010年，北京市租赁均价从年初的45元/平方米·月，年末涨到51元/平方米·月，去年涨幅为13.3%。
上海的情形与北京也有些类似。上海二手房指数室发布的"上海房屋租赁指数报告"数据显示，去年12月份房屋租赁指数为1259，同比上涨0.32%，保持微弱上涨态势，同样是"淡季不淡"。上海汉宇地产研究部副经理付伟也表示，从目前部分门店反馈过来的信息显示，新挂牌的租赁房源已出现上调迹象，上调幅度在5%左右。
住宅租赁价格在今年冬季一反常态，需求量的下滑并未影响到其价格走势，主要是因为通胀所致。央行在新年之前已经突然袭击般进行了一次加息，然后在新年的第二周就已经宣布本年度的首次上调存款准备金率，这也是央行近2个月来第4次上调准备金率。这一举动使得银行准备金率达到了的19%，其目的很明显就是为了抑制流动性过剩和通货膨胀的现象。其实从国家统计局将2010年12月份宏观数据公布日延至20日，加上近日采取上调准备金率等措施进一步控制过剩的货币流通性，即可预计该月CPI可能并不会像市场预期的那样大幅回落，宏观经济的通胀压力依旧严峻。
在这种情况下，房东肯定会考虑提高租金水平。付伟告诉记者，从租赁市场中反馈回来的信息显示，房东上调租金主要是受物价上涨影响。春节后租金上涨幅度会有多大？考虑到租客接受能力，付伟预测在10%左右。
与去年行情有何不同
去年春节后，尤其是在第二季度，租金出现大幅上涨走势。那么，今年春节后有没有可能重复去年的走势？今年住房租金仍有很强的上涨冲动，那么，两者会有什么不一样的地方？在此，我们不妨做一下对比，以便让业主对今年的住宅租赁市场有个更为清晰的认识。
北京中原研究部租赁市场监测数据显示，在2010年上半年，北京租金均价由45元/平方米·月上涨到49.6元/平方米·月，涨幅达到10%；而上海当时的情形也极为相似，上海房屋租赁指数从去年1月份的1211点，一路上涨到6月份的1235点，上涨26点。尤其是在4、5月份，房租每月涨幅超过5%。
去年春节后住宅租金水平的大幅上涨，除了需求在短时间暴增因素之外，还有诸如因调控"购转租"而造成需求增加等原因，甚至包括中介、"二房东"等参与的非市场因素，使得租金大幅上涨。
毋庸置疑，需求的增加是促使租金上涨的主要动力。每年春节后"返京潮"、"返沪潮"等，都会造成租赁市场需求在短时间内大幅增加，这必然会促使租金水平的上涨。今年也不例外，春节后还是会出现大量人口进城的现象，需要租住大量的住房。
去年4月份国家出台调控政策，力度之大超过之前数次调控，被称为"史上最严"。政策出台之后，导致市场急剧降温，刚性需求陷入观望转而选择租房过渡。因此去年第二季度租金大幅上涨，与之有着很大的关系。今年所面临的情况与去年有些类似，前不久"新八条"出台，继续加大对楼市的调控力度。这给市场会造成房价回落的预期，因此刚性需求极有可能再次陷入观望态势。刚需进入租赁市场，会给市场供应带来压力。
但与去年有着明显不同的是，今年的市场秩序将会远远好于去年，在没有房产中介、"二房东"操控和炒作的情况下，租金上涨的压力较去年要小一些。
各种物业表现各异
专家表示，春节后各个板块表现会有所区别，因此业主需提前做出预判，为顺利出租做好准备。
市中心区域依然供不应求。对于市中心区域而言，因为配套完善，而且花费在上班方面的时间成本较小，这会成为绝大多数租房人群的，因此供不应求的格局不会得到改善。加之新政诱发新一轮的观望，有不少刚性需求会选择租房过渡，这在一定程度上会加剧这种状况。
专家表示，这样的变化可能会产生合租增多的结果。付伟告诉记者，租客为了降低成本，于是采用合租的形式来达到这种目的。由此可以初步判定，市中心区域合租的比例将会进一步提高。
外围区域因交通而改观。专家分析指出，部分外围区域会因为空置率的降低而促使租金上涨。何伟分析认为，在市中心区域租金水平上涨，而作为租赁住宅消费的白领群体收入水平增长有限，其承受能力并未同步提高，因此会选择交通程度改善的外围区域，使得部分板块的需求上升。专家表示，由于市中心供不应求的格局没有发生改变，而同时租金水平再次提高，促使部分承受能力较弱的人群考虑在外围区域租房，以时间成本换取资金成本，这样，交通状况比较理想的轨道交通线路沿线则成为他们的。这样的变化会使得轨道沿线出现新的热租板块，随着空置率的下降，租金水平自然会由于需求的增加而上涨。
高端物业保持平稳态势，租金水平不会出现太大幅度的上涨。付伟介绍说，相对来说，高端物业处于租赁市场的顶端，供应和需求处于相对稳定状态，受政策影响较小，因此即使目前政府已加大对楼市的调控力度，但市场需求不会因此而发生改变，因此租金水平波动相对较小。
据了解，京沪两地高端租赁市场的需求一方主要由外籍人士、公司高管等精英阶层组成，就目前而言，这部分人群数量比较稳定，尚未出现外资公司猛增或者急剧减少的情形，因而可以初步断定今年春节后高端租赁市场不会出现较大的波动。
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