新城控股：2021年营收增长15.64% 三道红线全部转“绿”

疾风知劲草，烈火炼真金。

2021年，经历了种种复杂环境，房地产行业掀起一轮大规模的洗牌，万科董事会主席郁亮将其直接定性为“黑铁时代”。从“白银”直接跨越到“黑铁”，不乏一些头部房企抖擞精神，稳健笃行。

3月30日晚间，新城控股（601155.SH）如约披露2021年年度报告。报告显示，2021年新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米。根据克而瑞信息集团（CRIC）统计，新城控股2021年度销售金额位列行业第16位，销售面积位列行业第13位。

报告期内，新城控股实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64 %；实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。与此同时，新城控股积极响应“三道红线”政策，全部指标均达到绿色要求。

坚持双轮驱动总资产达5343亿元

房地产行业进入存量时代，受调控持续深入、成本居高不下等因素影响, “高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已不可持续。

新城控股董事长王晓松表示，高杠杆、高周转的行业属性会发生变化，房地产行业在国民经济中的地位、超长行业周期属性没有变化。公司会响应这种趋势的变化，坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，坚持长期主义，实现可持续发展。

2022年已是新城控股从单一住宅开发迈向“住宅+商业”的第11年。凭借双轮驱动战略优势，报告期内，新城控股地产开发业务平稳经营、商业管理业务持续提升。

报告期内，新城控股实现营业收入1682.32亿元，比2020年增长 15.64%；净利润约138亿元，近5年复合增长率约22%；归母净利润约126亿元，近5年复合增长率约20%；扣非归母净利润约102亿元，近5年复合增长率约20%。

其中，商业运营数据表现突出，作为新城控股第二增长曲线呈现出持续进阶态势。2021年，商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的目标，同比增长51%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，此外物业出租及管理毛利率高达72.64%。

数据显示，2021年新城控股新获取吾悦广场32座，其中重资产和轻资产各16座。截至2022年3月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位；开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到189座，进驻135个城市。

截止2021年12月31日，新城控股总资产5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，比上年同期增长17.23%。

重销售、抓回款聚焦区域深耕

2021年，新城控股全年实现销售金额2337.75亿元，年度回款金额2387亿元，回款率、归集率均位于行业前列，真正从现金流层面做到“有回笼的销售、有利润的销售”。按产品类型划分，纯住宅比商业综合体约7比3。按城市能级划分，以高潜力城市为主，一二线占比44%，长三角三四线占比37%。

同时，新城控股坚持深耕长三角，并聚焦其他核心城市群的区域深耕战略。2021年销售额中，长三角贡献占比53%，中西部占比28%，环渤海占比15%，粤港澳大湾区占比4%。其中，新城控股在江苏省和天津市的市占率达到省（直辖市）前三位。

截至2021年12月末，新城控股土地储备1.38亿平方米，如扣除公建配套、自持吾悦广场、已售未结等，则全口径可售面积约5000-6000万方。重点城市包括天津、苏州、昆明、常州、重庆、徐州、淮安等地纯住宅地块比综合体地块接近1：1。

此外，新城控股已售未结面积约3422万平方米，已售未结转金额约为人民币3296亿元，是2021年销售额的1.4倍。充足的弹药和开发、管理类业务的持续向好，以及长期稳健经营为新城控股未来发展带来更为稳定的空间，也构成了其从容应对不同形势下市场变化的信心由来。

“三道红线”全部达到“绿档”

过去几年，凭借着对财务的安全性和管理效率的重视，以及对规模扩张的合理把控，住宅开发与商业运营优势互补下的新城控股“稳健”烙印愈加深刻。长期坚持双轮驱动战略，新城控股筑起的安全边际愈发被认可。

2021年业绩发布会上，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍，新城控股在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点。若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，公司现金短债比则为1.92倍，三条红线均处于绿档。

稳定的回款保证了充裕的现金流。截至2021年12月31日，新城控股的经营性现金流净额为219.85亿元，同比增长5657.18%，经营性现金流已经连续4年为正。同时， 新城控股融资成本也在持续优化，2021年整体平均融资成本为6.57%，同比下降了0.15个百分点。

在充裕的现金流支持下，新城控股自2021年下半年以来多举措优化债务结构，提振市场和投资者信心，包括提前赎回美元债、提前兑付中期票据、高管在二级市场购买公司债等。

此外，3月30日，新城控股发布公告宣布，拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。

践行可持续发展理念

今年，新城控股将社会责任报告更名为可持续发展报告，展示了新城控股对于未来可持续发展的决心。

行业回归理性，产品回归初心。产品方面，新城控股通过幸福体验工程、幸福360°体系升级、新云智能化管理系统、绿洲计划等行动创享幸福品质服务和体验。

此外，新城控股积极响应国家“碳达峰“、”碳中和”战略，将绿色健康理念融入企业发展战略和产品战略。2021年，新城控股新建项目绿色建筑覆盖率100%，合计绿色建筑面积达1103万平方米。2021年9月，全球规模领先的指数公司MSCI将新城控股的ESG评级上调至“BBB”级，表达出对新城控股在可持续发展方面工作与努力的充分认可。

在业绩发布会上，王晓松特别介绍，吾悦广场在建屋顶分布式光伏电站项目87个，总容量达50.73MW，建成后预计每年总发电量5020万度，每年减少碳排放量约5.06万吨。

切实履行企业社会责任也是新城控股可持续发展的重要一环。新城控股先后在助力教育事业、助推乡村振兴、关注特殊儿童、助力疫情防控、抗洪救灾等领域持续回馈社会。例如在2021年向河南省慈善总会捐赠2000万元，紧急驰缓河南省抢险救灾工作。