2021的上半年，对于上海楼市是具有里程碑意义：新房摇号计分制、土地集中供应、二手房价格核验……。近期，太平戴维斯发布了《2021上半年度上海住宅市场报告》，一起来看看上海楼市发生了哪些事？
上海楼市响应中央对楼市“三稳”宗旨，促进房地产市场平稳发展。调控政策进一步收缩，趋向精准化，房企操盘能力面临重大考验。
沪联合八部门出台“沪十条”新政
夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数
计算增值税免征年限由2年调整到5年
完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速
优化土地供应结构，增加商品房用地供应，尤其是轨交站及五大新城周边
《重磅新政！婚前有房者离婚三年内限购！》
上海房产税延续
通知：更新到期日期及机构名称等，内容未变
新房贷款规则有变
要求只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款
加强借款人资格审查和信用管理，尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查
对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查
认筹积分摇号制度落地
上海新一轮楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施。
《划重点！上海新房开启积分摇号时代！》
“沪七条”新政
对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
新政还包括了住宅用地限价、居民买房优于企业等相关内容。
《重磅！上海楼市调控，再加码！》
上海中招改革
3月16日上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。
政策要求：通过名额分配的方式，使得高中教育资源分配更加均衡，各个初中后续可以享受更多报考优质高中机会，进而使得初中各校的生源更加均衡。
《买前滩请注意！华二对口政策变了》
严查“经营贷”
对于经营贷款监管全面趋严，是为了引导银行把信贷资源重心从房地产转移到实体经济上。
目前，房地产市场热度不减，除了改善型需求持续释放所带来的供应量增加以外，投机性需求也成为市场火爆的一部分因素，信贷政策全面趋严，有效遏制炒房投机行为，市场有望回归理性。
《三部门发文严查经营贷流入楼市！严查严审严贷！》
新房认购细则调整
认购前公示三天：所有上市销售项目，至少在认购前三天，“网上房地产”将公示该项目认购地点、认购时间等。
认购时间延长：所有上市销售项目的认购时间由5天延长至7天。这样可以给购房者更多时间来考虑，也避免某些开发商或中介利用信息差和时间差来筛选客户。
《第二批47盘集中入市！新房认购规则有调整》
商品房认购规则样本
官方发布《商品房认购规则样本》正式规范认筹金＋资产证明不允许超过首付比例，杜绝开发商通过资金门槛筛选购房者的现象。同时要求企业及时核实处理过程中可能出现的有异议情形，并公示监督投诉电话。
土地拍卖新规
4月30日，上海市土地交易市场召开线上信息交流会，预告了上海批住宅用地集中出让公告将在5月第三周发布，同时宣告上海土拍采用新的竞价规则，设定溢价率为10％、禁止开发商用间接参股方式增加土拍参与方，严厉打击炒作土地价格行为。
《注意！上海宅地出让规则变了》
楼市限购新规
官方发布限购新规，已取得产证、已网签备案、已取得一手房入围获得认购资格等3种情况，在二手购房名下套数查询中，均认定为购房套数。
《又一个漏洞补上！买房，别抱侥幸心态》
二手房源核验政策由于目前信贷方面暂未跟进，其相比深圳二手房指导价更为温和，既保障了上海二手房市场的正常运转，又精准打击虚假房源信息，稳定后市预期。
【政策解读】
■实施二手房价格核验，是为了进一步规范整顿房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业经营行为，也是加强房地产市场调控和监管的重要举措。但是区别于深圳的二手房调控政策，此次上海版二手房指导价较为温和，目前仅从价格信息方面进行管理，金融层面目前暂未跟进，没有将指导价与贷款发放直接挂钩。
■二手房源价格核验出台，既稳定了二手市场的正常运营，打击了虚假房源信息，同时又避免了央行释放的流动性流入房地产，体现了政策的力度与精准性。二手房买卖流程的规范，将有效降低市场恐慌情绪，对楼市合理降温起到积极的促进作用。
上海上半年共计出让
（含）商品住宅用地48幅
成交总建面达771.84万平方米
总金额为1，447.32亿元
成交数量同比增长2％
成交楼板均价上升22％。
得益于双集中供地新政
新土拍竞价方式的实施
较好地遏制了土拍市场的高溢价趋势
但上海的土拍市场热度不减
头部房企仍在积极布局上海
数据显示，在限价竞价基础上
添加“一次报价规则”
有效降低了上半年宅地溢价率
84％的地块溢价率控制在10％以内
仅少量新政实施前拍下的地块
溢价率超10％
其中，临港、虹口北外滩
和普陀石泉社区的溢价率显著
住宅用地供应75％
位于外郊环及以外的区域
其中五大新城的供应量达28宗
有13宗位于临港自贸区
有15宗位于其他新城
总供应面积达413.7万平方米
成交总价达536.6亿
足见五大新城土地热度高
土地供应量持续上升
满足未来核心区域人口的外溢居住需求
国企、央企和头部民企
凭借期良好的财务状况和现金流
首轮拿地积极性高
绿地、融创等规模房企
一些中小房企
在首批供地中持观望态度
在打分制拿地的土拍新政下
大规模房企拿地优势明显
中等规模房企仍有较大拿地机会
龙光、首创置业、光明地产、雅居乐等
仍在积极增加上海的土地储备
下半年上海涉宅地供应预测
2021年下半年，上海涉商品住宅用地供应呈城郊分化的结构：
■核心区域的宅地供应日趋紧张。下半年市中心宅地供应以纯宅地为主，预计出让地块会分布于静安、徐汇、杨浦东外滩、虹口北外滩，该类核心区域宅地会吸引较多房企的投标。
■上海外围区域的宅地供应力度持续加大，五大新城作为承接上海未来新的发展主力，已成招拍挂市场供地主角，供应数量占比达59％。按供应地块数量多少排序，依次分布于：嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉贤新城以及南汇新城（皆为临港片区）。金山、宝山、闵行区仍有少量宅地供应。
2021年上半年仅推出12个高端项目
且取证价格为13.6万／平方米
其余项目多集中于五大新城
价格相对较低
因此成交均价同比下降6.72％
2021年五大新城供应和成交量集中
上半年成交总价
以1000万以下刚需为主
且100平方米以内为主力成交面积
响应了优先满足刚需无房家庭的新政
2021年上半年成交
以三室改善为主，占比60％
且三室户型面积
聚焦在100平方米以内
说明当下的购房客群
更看重户型的功能性及性价比
自3月12日起
网上房地产平均1.5个月
公示近期将入市住宅项目
目前已推出3批，共125个项目
从区域分布来看
五大新城供应较集中
（嘉定，青浦，奉贤，松江，南汇）
传统市中心区域供应稀缺
（静安，徐汇，黄浦）
三批次集中公示125盘
已有56个项目触发积分摇号
其中第三批次尚在更新中
相比批36％的触发比例
第二批触发数量增加达到53％
说明市场仍有大批持币购房客户
购房需求亟需得到满足
三批次加起来
均价8万／㎡以上项目
只有共12个，占9.6％
分布在黄浦，静安，徐汇，虹口
12个项目中，有7盘触发积分制
占比达到58％
高端楼盘的高社保系数
利好缴纳社保时间较长的上海家庭
下半年上海新房市场预判
下半年新房集中供应或将不乏全市热门项目，比如青浦的蟠龙天地、浦东的碧云尊邸及新天地的翠湖五集，同时五大新城供应充沛，预计有将近20个项目将于下批次入市。
■2021下半年高端项目加快入市步伐
据统计，目前待入市10万以上项目共计18个，其中项目数量的为虹口区共计6个，其次为杨浦区共4个。北外滩及其辐射区竞争较为激烈，同时由于采取集中入市方式，同批次认筹客户将进行分流，下半年或将成为豪宅买家入市时机。
■第四批集中入市项目预判
上海前三批次集中供应共入市125个项目，目前即将迎来第四批集中供应。下批次集中入市项目或将在以下39个项目中产生。
2021年上半年
二手住宅市场持续2020年额热度
成交量达180204套
同比上涨67％
环比下降7.7％
总成交面积达1449万平方米
2021上海上半年
二手网签均价达到40434元
同比上涨2％，环比上涨0.5％
浦东、闵行、宝山的成交套数
位居全市前三
成交套数同比涨幅超50％
而徐汇、黄浦等中心区域
成交量回落明显
主要由于房源挂牌价虚高
供给量较少影响
2021年上半年
500万以内的房源
占总体成交量的85％
套均面积为69平方米
套均总价为229万
同比降低2.7％
上海2021年上半年
1500-2000万总价段成交量
同比激增150％
成交面积为2020年同期的1.5倍以上
远超于低总价段的增长率
2000万以上总价段
成交量同比增长142％
套均总价达到了3057万
下半年上海二手房走势预测
■成交：在新房市场的集中放量政策下，二手市场将受到新房分流的影响，热点区域的中高端改善型产品仍具有较大的增长空间。
■价格：新出台的房源核验政策，将推动二手房市场逐步从迅速增长期步入稳步增长阶段，预计2021H2二手市场热度将有所抑制，市场价格将呈现温和波动状态。
■信贷影响：下半年信贷额度或将受限，部分银行房贷利率上行，信贷环境的收紧对购房者置业节奏将产生一定影响。
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楼市沛儿2021-07-28 20:48:51
