“套现”96亿!凯德换仓

近日，凯德集团和中国平安签署合作协议，凯德向平安人寿出售中国六个来福士资产组合的部分股权；该资产组合的总资产价值为467亿元人民币，平安人寿总投资金额不超过330亿元，该交易预计于2021年三季度完成。

或因交易对象是中国“隐形地主”中国平安旗下的平安人寿，凯德集团的这笔大额资产处置颇为外界关注。凯德集团称，通过此次交易，其将实现资本回收超过20亿新元（约逾人民币96亿元）。

上述交易完成后，凯德集团在各项目中的持股比例降低，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%；并继续负责项目的运营及资产管理。

这一出售，是继今年4月36.6亿元收购上海一超大规模数据中心园区之后，凯德集团在资产优化方面的动作。凯德集团称，卖掉部分来福士股权进行变现后，交易回收的部分资金，将用于投资诸如前述数据中心园区所代表的“新经济”资产业务。

“换仓”背后，是凯德集团越发明显的投资策略转型。而在今年3月，凯德集团还宣布了将进行内部战略重组的重磅消息，旗下投资管理业务和旅宿业务合并后分拆独立上市；房地产开发业务则将私有化，以专注于轻资产。

套现超96亿

今年，已经是作为新加坡外资企业的凯德集团，进入中国市场的第27年。其官网披露的数据显示，其在中国已构建的投资物业储备超过244亿新元（约逾人民币1173亿元）。

就本次交易内容而言，凯德集团并未“撤资”，而是通过减持项目持股比例的方式，以引入财务投资者平安人寿。

凯德集团方面披露，本次交易涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心，资产组合的总资产价值为467亿元人民币，平安人寿收购其中部分股权。

“2008至2020年间，交易涉及的六个来福士投资组合所取得的基金管理费率平均约为62个基点。”凯德集团称，来福士投资组合是能够提供稳定经常性的成熟资产，是极具吸引力的投资机会。

而公开资料也证明了这一点，本次交易的资产组合自交付以来，2019年全年出租率均稳定在90%以上，部分项目达到95%以上；即使2020年在特殊时期出租率略有下滑，绝大部分项目的出租率仍稳定在90%以上，较为稳定。

平安人寿披露，本次总投资金额不超过330亿元。如以330亿元计，这是今年迄今为止房地产界发生的一笔收购，超过了之前SOHO中国出售股权予黑石的30亿美元（约逾人民币193.8亿元）。

另据凯德集团方面披露，此交易预计于2021年三季度完成，将为凯德实现资本回收超过20亿新元（约逾人民币96亿元）。换言之，将来福士资产包的股权出售给平安人寿后，除了凯德集团之外的来福士资产包的其他股东实现了退出，套现约233亿元左右。

平安人寿成为凯德集团的财务投资者，并不令人意外。目前，平安重仓持股的知名房企至少有13家，其是碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创中国、朗诗地产的第二大股东，还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓等多家房企股票。

凯德集团称，引入平安人寿战略合作，是其深入推行本地化运作的关键一步，也是对其成熟的国际资本平台的重要延伸和有效补充。

投资“新经济”资产

凯德集团披露，本次交易回笼的资金，将被用于其新扩展的业务版图当中去，用于重点投资数据中心等新经济资产。

凯德集团计划，在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。“投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心，其租户通常来自新经济领域，享有强劲的基本面和有利的监管环境。”凯德集团投资与投资组合管理首席执行官潘子翔称。

凯德换仓“新经济”的心，早已有之。今年4月，凯德集团宣布以36.6亿元收购一个位于上海的超大规模数据中心园区，这是凯德在中国的数据中心项目。

公开资料显示，凯德集团目前在新加坡拥有4个数据中心，在欧洲拥有11个数据中心，同时也是韩国一个数据中心开发项目的基金和资产管理方。

再往前的2020年业绩披露时，凯德集团就曾表示未来回继续发展基金管理业务，并将资金部署到新的经济资产类别中；同时，利用新的机会进一步改变现有业务。

2020年11月，凯德集团还将旗下五个产业园区项目和乐峰广场剩余49%股权注入房地产投资信托基金凯德商用中国信托(“CRCT”)，所获资金49.45亿元用于用于拓展新项目，继续扩大资产规模；同时实现了成熟资产的价值释放。

时间再往前，2019年7月，凯德集团与星桥腾飞整合，将资产类别扩充至产业园、工业及物流地产和数据中心等新经济领域。

作为亚洲知名的投资型房地产集团，凯德集团2020年11月在新加坡交易所主板上市。截至2021年3月末，其管理资产约1377亿新元（约逾人民币6621亿元）。

凯德集团以“地产+基金”的商业模式，来打造自己投融管退的闭环。在项目初期，主要由私募基金负责开发和孵化，通过高效运营，不断提升资产价值和回报；待项目进入成熟期，再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，退出将所得资金用于再投资。

置入“新经济”资产的同时，凯德集团也在通过处置资产，不断进行资产优化。

如2018年，凯德集团通过旗下全资子公司凯德商用，出售中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债，予由印力、万科和Triwater组成的无关联第三方，交易价格为17.059亿新元（约逾人民币83亿元）；出售的项目仅占凯德集团在全球和中国购物中心资产规模的4%和7%。

出售德资产中包括北京翠微凯德MALL，是一座处于一线城市的项目；其他19个项目均分布于二、三线城市，且14个为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

2019年，凯德集团以29.6亿元出售哈尔滨、长沙等3家购物中心；同年，凯德集团转让所持有的建业地产24.09%股权，“套现”28.31亿港元（逾人民币23亿元）。

仅上述三笔资产处置，凯德集团获得总金额已达135亿元。

重组私有化房地产业务

“新经济”资产受宠，凯德集团的相关资产优化动作符合“行情”。而与纯房地产开发商不同，凯德集团在2002年后就提出了轻资产转型，其所扮演的角色为开发商、运营商和管理人三合一，业务以开发和自持混合经营、房地产和金融双轮驱动。

不过，重资产运营压力大的问题在凯德集团也还存在。疫情重压下的2020年，则更表现地表现了出来。

2020年，凯德集团实现总营收65.326亿新元(约人民币320亿元)，同比增至4.8%；但由于投资物业资产重估损失和部分项目及股权投资减值,净亏损15.743亿新元(约人民币77亿元)。

“长久以往的重资产运营，会导致整体市场越来越低的可能。”在一位不愿具名的资深地产分析师看来，2020年疫情则是让凯德集团越发的看到了持续推进轻资产战略的必要性。

在这位分析师看来，将已的资产以“套现”，或是保持资产组合的动态调整出售其中部分来有优化资产，都是实现资产安全和盈利化的一种措施，“至于买卖资产的方式，也就只是个手段问题。”

而凯德集团方面的目标，是要真正成为一家轻资产和资本高效的企业。今年3月12日，凯德集团宣布拟业务重组，将投资管理业务和房地产业务分隔开，并将后者私有化，以专注于轻资产。

凯德集团披露，其将创建一家新的全球房地产投资管理公司–CapitaLand Investment Management（CLIM），整合投资管理平台和住宿业务，并分拆于将在新加坡交易所上市。

重组后，CLIM所管理的资产（包括运营中和在建的旅宿物业资产），规模约为1150亿新元（折合5583亿元人民币），预计将成为亚洲的房地产投资管理公司，全球第三大上市房地产投资管理公司。

针对房地产业务，凯德集团决定将其私有化。而从1994年进入中国市场至今，目前，凯德在中国42座城市拥有或管理200多个项目。

据其披露，其房地产开发相关业务和资产预估资产净值约为61亿新元，私有化实施完成后由凯腾控股所持有。凯腾控股是淡马锡非直接拥有的公司，现为凯德集团股东，截至公告日拥有凯德集团的52%股权。

但凯德集团也并未彻底抛弃要私有化的房地产业务，其表示，未来也将推动上市后凯德投资管理与私有化开发两大业务之间的协作，使凯德投资管理和重组后的凯德集团(凯德投资管理为其一部分)充分受益。

来源：搜狐财经 转载自：地产资管界