上海新房正呈现出一系列不寻常迹象

今日为5月12日，是上海房地产市场新政集中供应承上启下的时间点，在今年波的33个新盘中，只有4盘待开。

4月底，网上房地产公布的第二批新商品房项目清单将于本月迎来集中认购期。

在过去的两个月里，无论是楼市新政的运行、市场供应还是购房者的需求，我都发现上海新房呈现出一系列不寻常的迹象。

01。

2021供应以刚需首改为主，高端改进为辅。

众所周知，2020年，上海楼市改善当道，我们原本也认为2021年，仍将是2020年的延续。

回首往事，今年一月的那波供应，已经为2021年定下了基调。

并且随后出台了一系列新政，全部利好真正的刚需，倾向于无房家庭。

再加上之前33盘集中供应，以五个新城为主的刚需项目占据了主流。

而且现在再来看第二波47盘，我按备案均价由高到低排序。

与前几年不同的是，红五月上海楼市不停，截至目前47盘中已有37个项目开始认购。

我们发现了新房市场供应的有趣现象。

以刚需为主，大多数单价低于5W的项目，仍然分布在5个新城；

5-8万单价刚性改善产品明显增多，多集中在宝山中外环、嘉定板块南翔与江桥、青浦徐泾、浦东周康；

3.随着供应的深入，总会有一些全年流量明星盘提高上海新房的整体水平，老西门，不夜城，北外滩。

以上三个板块的代表作(单价的三个项目)很可能继续更新浦开仁恒金桥世纪75.6分的入围分数线。

其中，复兴龙御和龙盛福新里不仅单价高，面积也大，0.24分的封顶动态得分也正式登场。

4.整体供应以加推为主，加推与新盘的比重基本为2:1。

大家最关心的还是备案均价，和批集中供应一样，凡是加推项目，只要产品类型一致，价格就不会上涨。

一月份供应的金地虹悦湾，平均价格为6.1W，本次二期为6.49万，由于重叠的正式供应提高了批次的平均价格，预约开始时，一房一价表中洋房的平均价格必须为6.1W。

六是全新盘成为中低积分购房者的潜在机的潜在机会。

新盘在取证时，与加推竞品相比，无论是自身地段还是单价都可能略高，但自身产品质量，甚至户型合理，丝毫不输加推盘。

此外全新盘的整体供应量更大，使入围人数也能水涨船高。这在一定程度上阻碍了高分的产生。

关键案例有已开盘的首创禧悦芳菲，四季都会月城西，47盘壹府澜庭。

02。

青浦成了刚需刚改变的。

青浦不仅徐泾好卖。

从个触发评分系统的项目中，我们可以看到青浦刚刚需要在上海楼市改变客户地位，两个在青浦，一个在徐泾，一个在青浦新城。

再次来到中环境秋月的低密度产品已经不再依赖地铁，仍然可以触发计分制。可见，在2批47盘中，佳兆业金茂未来城和大虹桥主城区触发高分也是板上钉钉。

青浦新城的还体现在即使没有触发计分制项目，首开去化依然响当当。

由于推盘套数过多，首创禧悦芳菲影响了计分制的触发，但首开仍去化近8成。

归根结底，轨道交通+大型商业，以及户型面积段的合理控制，两个三房都是2卫，105平做成四房，这三个主要户型堪称刚需楼盘的年度代表作。

03。

高分盘的好地方，优先推红盘。

不管是仁恒金桥世纪的75.6分，还是宝业活力天地的57.4分，无房家庭的基本分都是必不可少的。

而且如果有高分，那么加推红盘是目前看来比较有效的方法。

在上海新房的世界里，成功的房地产总是给买家留下深刻印象。“不熟不买”似乎是买房的箴言。

04。

1.2:1可完成当日清盘。

除青浦新城多个楼盘畅销外，位于宝山杨行的两个项目同样取得了显著成绩。

四季如春的月城西西虽然离触发计分制的1.3:1很近，但也有大华公园荟同期认购，同样会分流一定的顾客。

很明显，月城西的表现证明，触发计分制并非判断好楼盘的指标。

相反，没有按照优先购买政策购买的大楼，在购买住宅合同的网上注册5年后不需要上市交易的限制，在某种程度上是好事。