新政策出台3个月后，上海购房者的购房难度反而加大。
大家可能都听说了，花桥某项目，由于市场太火，购房者众多，所以在地下进行开盘。没有公开不摇号，完全靠销售人员自己筛选客户。开张消息只通知全款或首付5成以上的客户，而首付3成的客户，虽然也签了合同，但连开张消息都收不到。等有消息时再去问，房子已经卖完了。
不过，将花桥项目的做法，放在上海目前的市场上，可以算得上是小巫见大巫。
日前，嘉定区房管局与融信置业有限公司进行了紧急约谈，原因是融信位于嘉定南翔的热门项目融信海纳印象，该盘在4月4日突然开始认筹，随后对前来购买该项目的购房者宣布“只接受预约客户，其他客户一律不得入内，如联系不上销售，则需再等9号才能入内”，然而，该项目认筹截止时间是4月8日下午14点。
和海纳印象一样，不直接接待来访者的做法，在目前看来似乎已成家常便饭。
自首次购房积分制实施以来，上海楼市就不时有开发商“筛客”、“挑客”事件发生，甚至有个别售楼处为了业绩劝退低分客户的现象。
此前上海的市场是购房者主导的，经过这一波行情后，房企强势起来。所以上海的普通购房者，想要在上海买一套稍微好一点的新房，首先需要累积积分。如大虹桥招商虹桥公馆等热门项目，积分上限为65分。
甚至在积分满了之后，购房者还祈祷项目不要搞预约制，客户筛选这一套。但现在只要稍微热一点的项目，都是在筛选客户，不会达到全款或首付的一半以上，你甚至连售楼处的门都进不去。
目前上海的新房市场，可以说，已经和80%的购房者没有任何关系。
在上海买房很难，环沪现在也开始变得不那么友好了。
除花桥外，环沪楼市另一端的嘉善，也基本面临与花桥相同的问题。首先是价格疯狂上涨，像嘉善这样的几个楼盘，虽然备案价格不能更改，但基本都是采用强行捆绑车位的方式变相涨价，而且一套房要捆绑3个车位，相当于一下子就涨了20多万。而嘉善也面临着房源不足的局面，多数楼盘不是清盘就是尾盘，过去那种购房者能挑来挑去的日子已经一去不复返了。
所以在今天这样的形势下，上海周边还有哪些板块能快速上手？
在这一环沪地区，一个相对冷门但潜力巨大的板块值得推荐。
昆山淀山湖
淀山湖这一板块与花桥的概念其实非常接近，花桥靠近嘉定，淀山湖靠近青浦。但由于嘉定、青浦两区发展水平较高，且缺乏11号线等轨道交通，因此淀山湖的发展远不及花桥。
即便如此，淀山湖仍是青浦乃至虹桥外溢人口的板块。现在买淀山湖的人，基本上90%是从青浦和虹桥来的。
这就说明，淀山湖是一个优势与劣势相对明显的板块。
不利之处在于目前相比已经发展成熟的花桥，还是缺少轨交和大型商业。
但是与优势相比，其实这个劣势可以说是不值一提。
昆山淀山湖靠近青浦城区。
一是淀山湖板块比较靠近上海。如目前在售的雅居乐项目，距青浦新城交汇处17号线漕盈路站仅6公里10，小区门口就有公共汽车。(昆山公交C3,C5,C6路可)。
第二淀山湖目前新房价格仍处于低位。如雅居乐项目，目前均价约为20,000元，万科常春藤项目，目前均价为1万9-20,000元。而且现在旁边的青浦很多新盘的价格都在5万到6万之间。多走二十，房价跌了三万多，对许多刚需的上班族来说还是很有吸引力的。
另外，淀山湖板块在交通方面，未来几年将有较大发展。
个就是传说中的S3线(即苏淀沪城际铁路)，在近期苏州“十四五”规划中，已经明确列入了建设计划，也就是说，S3线已经确定将在五年内开工。
据悉，S3线是一条快速城际铁路，就像嘉闵线一样。这意味着什么？简而言之，就是采用地铁化的运作方式，刷卡进站上车，同时站点要比地铁少，而且车速要比地铁快一倍。根据初步规划，S3线路从苏州园区出发，经淀山湖上海虹桥。这就是说，以后从淀山湖到虹桥的往返时间也就在25之内。
除运输外，淀山湖迎来的一大利好，便是华为基地的进驻。
在2019年，华为与上海政府签署协议，将华东的研发基地迁往青浦金泽镇。目前，该基地已于去年九月开工建设。
说起华为的基地，我相信大多数人的印象就是东莞松山湖基地。而且松山湖基地占地面积有多大？占地1900亩，建筑面积39万平方米，可容纳员工1万7000人。
据悉，整个华为研发中心投资100亿元，占地面积2600多亩，总建筑面积超过100万平方米，拥有4万多名员工，将在终端芯片、无线网络、物联网等领域开展研发工作。
换句话说，华为青浦基地在面积和承载人口方面，都远大于东莞松山湖基地。
为适应基地员工，华为也在同一时期开始了人才公寓的建设。据悉，青浦华为人才公寓园区距研发中心约7公里，规划面积44公顷，可容纳18800人，比深圳百草园的规模还要大。
但是，如果算上华为的家庭成员，实际住在人才公寓的华为家庭可能也就一万多人。而且华为青浦研发中心是规模3-4万人同时办公，所以，估计青浦的华为人才公寓届时还是一房难求！不是扩建，就是靠周边的房子来解决。
而且，离华为基地最近，就是淀山湖板块。大多数楼盘位于淀山湖，距华为基地直线距离约10公里，约15。一旦华为基地启动运营，溢出的人口对于淀山湖的提升是相当大的。
下面拿松山湖来对比一下吧。到2019年，松山湖二手房房价将在2万7左右，2020年一年内，房价将暴涨20000+至40,000以上一平，涨幅超过50%。2021年，松山湖二手房价格继续上涨，目前已突破6万大关，部分房源的成交价甚至达到7万-8万大关。
而且导致松山湖房价上涨的一个很大因素，就是华为的入驻。由于大家都知道，旁边有华为基地，这就意味着该城市接下来的交通、商业等规划，肯定会向这边倾斜，而二手房根本不用担心卖不掉，没人接盘。
回顾一下淀山湖吧，目前淀山湖的房价还在1万9-20,000的区间。它很像松山湖或花桥起涨前的状态。
有人可能会说，整个环沪房价的花桥，房价也就2万3/4，淀山湖再怎么涨，也不会超过花桥，又怎么能和人家松山湖相比。
，如前所述，目前靠近上海板块的花桥二手房房价，现已突破30,000大关，所谓的2万3左右的房源，指的是马上无法买到的限价新房，而想要在二手房中找到这一价位的人，只能到新城区去找。
第二，整个环沪市场的价格之所以低，还因为上海市场前几年的行情被压制，上海不动，环沪不动，所以你看去年上海市场刚启动时，环沪市场马上就开始上涨。而随着上海新政的实施，环沪市场这波补涨行情将持续更长时间。
而且，从临沪的距离来看，花桥和淀山湖其实并没有什么差别，只不过是人口和交通的差别而已。而且一旦华为基地和S3号线正式投入运营，所带来的拉动力就会比花桥11号线更大，到时候淀山湖开发持平甚至超过花桥都是可能的。
目前，淀山湖新房均价普遍在1万9-20,000元的区间内，这里可以预期，随着S3线的开工，淀山湖房价将至少上涨5000+，而华为基地的正式运营，将至少再次上涨7000+。
楼市杂谈小马2021-04-23 17:07:16
