过去十年，炒房客遍布全球多个角落，所到之处，无不掀起当地房价的大涨，炒房客似乎也因此实现了财富的跳增。然而，这一景象是建立在当地央行宽松货币举措之下，而这背后的重要推手则是2008年之后，无限开启了QE印钞机模式的美联储。不过，随着美联储于三年前退出QE，美元目前已加息8次，在美元超长紧缩周期的进程中，全球炒房客真正的冬天或刚刚开始。
一半是火焰，一半是冰川。特别是过去过度依赖美元贷款，外储薄弱的经济体的一些城市中，单纯靠热钱炒作，又缺少自住功能的楼市，则有可能迎来高房价庞氏骗局正被揭穿的时刻，这是从美元到资产价格市场的传导效应。
我们在前面的一些文章中，多次提及，像越南等“玻璃7国”由于过去对美元外债的高度依赖，在美元紧缩周期中，这些经济体则时间上演了美元的抽离现象。而此前过度依赖外资投资的城市楼市则顺理成章成为资金或断裂的”雷区“。
就以越南为例，近年在高企的美元债务赤字堆积下，越南经济得以取得了亮眼的增长指数。同步也吸引了全球不少无处安放的热钱目光，投资该国楼市。据英国广播公司BBC报道，越南类似胡志明市、芽庄市等一些城市低廉（几千元）的房地产价格，成为全世界不少中产阶层投资的标的。一些投资者在将钱投向越南楼市过程中，主要考虑的是越南经济快速增长背景之下，房价上涨带来的财富快感，冲动投资下，投资标的是否真正能够变现，以及投资风险却鲜有认知，但风险却早已埋下了伏笔。
路透社近期报道，越南火爆的经济正在成为牺牲品。经纪商Saigon Securities表示，越南市场担心国外投资人将会撤离越南市场。为什么会这样呢？这依然是美元收紧QE闸门后，越南经济的长期利空。具体表现为越南经济的债务将无处对冲。早在2015年，越南公共债务总额就已高达约合940亿美元，占GDP的61%，接近65%的国际警戒值。那么，越南经济采取了怎样的做法呢？
显然，越南经济将本国的债务赤字风险转嫁给了全球投资者。比如，越南官方今年稍早宣布计划出售的国企股权规模是去年的6.5倍。而在去年，越南通过出售国企股权募集了约合60亿美元的资金。也就是说，今年全年越南如能顺利完成出售国企计划，其获得的资金或将达到390亿美元。不过，这一进展却并不顺利。一位投资者指出，越南多年来面临的问题是，没有足够多的大公司可投资。同理的是，同样的景象也在越南楼市中上演。
同样是在2015年，越南放宽了外国人的购房条件，取消了许多限制。加上低息举措，全球不少炒房客蜂拥至越南。分析认为，这背后正是越南经济防范债务风险的一大举措，即借用海外资本的对该国楼市的炒作来填补债务亏空。对于全球炒房客而言，如果能够顺利变现，有所，也是两全齐美的事。然而，现实的情况却令全球不少炒房客失望。
因为全球投资者在越南找到接盘侠的难度系数是相当高的。首先根据越南刚需家庭的实现购买能力来看，大多数家庭目前还不具备为一套房屋背负数年按揭的能力。其次是，在越南，由于私人拥有土地的转让权和继承权等，自建住房的比例非常高。全球许多投资者在越南多个城市囤积的房屋或出现连年无人居住、“鬼塔“的现象。
同时，就越南的基础设施和医疗条件来看，该地区并不像发达市场一些城市适合长期居住的养老功效。也就是说，即使越南一些城市的楼市价格飞涨，但二手房基本是有价无市的。长此以往，借助杠杆的全球不少炒房客将无故背负沉重的债务大山，同时变相地为越南经济的债务赤字陷阱在买单。
事实上，越南的胡志明市和芽庄市仅仅是缩影，我们长期跟踪全球楼市，发现，还有泰国的清迈和曼谷、印尼的雅加达、马来西亚的吉隆坡、印度的孟买和新德里、菲律宾的马尼拉、韩国的首尔，全球至少十个城市存在房屋有价无市，全球炒房客被套牢的风险，而随着美元加息进程的加速，这些国家的央行或还将随之进一步货币紧缩，届时，这些城市高房价或将出现断崖下坠的风险。
房产一分钟2018-10-19 22:37:15
