房地产的大转折到来了 银行业的转折点还会远吗？

文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 央行观察

“ 春江水暖鸭先知 ” ，当媒体还在炒作银行业的暴利，业内人士已经深刻体会到 “ 银行不好做了 ”然而，如果离开房地产一路高歌猛进以及由此衍生的经济结构、发展格局，一切会有不同吗？

一

在 “ 宝万事件 ” 无疾而终，王石悄然隐退之后，万科已经走出了聚光灯下。中秋节假，再见万科，读到的是这样一篇网文《 郁亮谈话：大转折时代，万科的底线是活下去 》，物是人非，景换心移，让人不胜唏嘘。

这篇网文记述评论了郁亮在万科南方区域9月例会上的讲话。讲话的主旨是：2012年判断房地产业进入白银时代，当时还只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。“ 而今天，转折点实实在在到来了 ” ，为此 “ 我们所有行为都要 ‘收敛聚焦’ 到保证万科活下去 ”。

郁亮说：“ 这是我们真正意义上次检讨万科的整个战略 ”，“ 如果6300亿回款目标没有完成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去 ”。多么痛的领悟！是什么让郁亮把话说绝到破釜沉舟的地步，把战略收敛聚焦到 “活下去” 的底线，其导火索就是今年6300亿元的回款目标还没有完成一半，“ 之前万科对开发业务一直很有信心，现在看来也并非如此 ”。

10年前，我陪几位领导到深圳考察，经过万科的一个海景楼盘，有位领导说了一句话：“ 把所有的身家变现全部买万科股票，退休后到处去打（高尔夫）球，应该是没问题的 ”，一车人频频点头，深以为然。十年过去，回想起这句话，觉得有点悬。

这一切应当与 “宝万之争” 无关，与 “红烧肉” 无关，要害是 “今天，转折点实实在在到来了”。

二

万科是中国房地产行业的领军企业，曾经是现代管理的标杆企业，是战略文化品牌的旗帜性企业。郁亮的讲话体现了一家现代企业的忧患意识，一个企业家的决绝精神，然而，他的话并不是危言损听，万科的回款困难也不是孤例，非业内人士都已经关注到：房产中介开始满朋友圈发各大地产商给出的价格折扣、清仓甚至一成首付项目了。房价的涨跌不在本文讨论范围之内（ 应该看到当前的地产商急于回款，确保现金流有很大程度是缘于政策调控的因素，房价如果不被冻结，未来或有报复性反弹的可能 ）。然而结合盛传的取消预售政策消息，地产商的这一波凛冬已然到来。

房地产如此，银行业又该如何呢？

，金融和房地产都属于周期性行业，有春天就会有冬天，有繁荣期就有萧条期。房地产显然是一个强周期性的行业，然而除了几次微幅的调整，几十年来房价一路走高，在普罗大众的心里形成了 “房价只涨不跌” 的坚定 “信仰” 。而金融行业，国人对股市的大起大落早有心理免疫力，对于银行业却不是这样，在度过繁花似锦的黄金十年之后，“赚钱都赚得不好意思了” ，一些人认为银行业的繁荣本该就这样，完全忘记了20年前银行不良率高企一度走到了 “技术性破产” 的边缘；另一些人看到所谓的 “互联网金融” 侵袭，就感到传统银行会是新经济时代的恐龙，经济生态的改变会带来银行这个物种的灭绝，甚至想到一个古生物学的术语（“ 寒武纪式灭绝 ”）来形容这种挑战。

第二，房地产与金融周期关联性强，它们的周期越来越同频共振。2008年金融危机过后，摩根大通银行董事长兼CEO杰米·戴蒙痛定思痛，写下了这样一段话：“ 过去的一百年里，很多次金融危机都和房地产有关。在最近的危机中，房地产虽然不是的肇因，但是关键因素。” 马蔚华曾经多次引用戴蒙的这段话，表达如下观点 “国民经济发展是离不开房地产的，因为它涉及几十个行业，但是房地产容易出现一些风险，特别是当房地产成为一种金融投资的时候，风险会悄悄地产生。所以无论是银行还是政府，一方面要关注市场，合理引导房地产的发展；另一方面也要注意房地产可能产生的风险，这个风险往往不是房地产本身，往往会引发金融的风险。”

第三，我国的银行业与房产业更加是捆在一起。银行将大量的信贷资金投放于政府融资平台和房地产开发商，以及与之相连的住房消费贷款等，相关的数据众说纷纭，某省内部通报的一组数字可能更接近真实情况：2017年，该省地方政府性融资约达8000多亿元，融资总量占到全省各项贷款的四分之一，当年新增房地产贷款占全省贷款新增额的近半壁江山，而制造业贷款增速自2015年起连续下滑，2017年陷入负增长，全年制造业贷款份额仅占7%。房地产贷款将银行与房地产行业绑在一起，一损俱损一荣俱荣，而与政府平台贷款一体的 “土地财政” 不是拴住银行和房地产的另一根绳子吗？

三

房地产的转折点来了，银行业的转折点还会远吗？

郁亮在2012年提出房地产的 “白银时代” 说，“ 当时还只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折” ，或者说不知道这个转折的力度会这么大，郁亮可能会私怀忐忑：是白银，青铜，还是黑铁，怕是这个成色还要验一验呢？

关于银行业的大势判断也是如此。“ 春江水暖鸭先知 ” ，当媒体还在炒作银行业的暴利，业内人士已经深刻体会到 “ 银行不好做了 ” ，尽管早些年，招行行长田惠宇率先喊出：“ 真正干银行的时代到来了 ”，这几年大多数银行的资产规模、效益依靠强大的增长惯性，却仍然保持了较高的增速，不良率貌似也在压降，大多数的银行家步伐依然从容，神态依然矜持。然而，如果离开房地产一路高歌猛进以及由此衍生的经济结构、发展格局，一切会有不同吗？

如果以资产总额计，中国银行业的总资产（33万亿美元）早在2016年末即已超过整个欧元区（31万亿美元），两倍于美国（16万亿美元），近5倍于日本（7万亿美元），2017年继续一路向前，截至2017年底，我国银行业金融机构本外币资产合计252万亿元，同比增长8.7%。其中各项贷款129万亿元，同比增长12.4%；银行业总负债233万亿元，同比增长8.4%。单以规模计，中国银行业早已大踏步的 “赶英超美”，或者说，地球人已经阻挡不住中国银行业的扩张势头了。

是什么支撑了中国银行业这一轮爆发式的增长呢？

《打造金融堡垒：摩根大通银行战略解码》一书披露：在怀着 “羡慕嫉妒恨” 的心情看待中国银行业的异军突起时，摩根大通的董事长兼 CEO 杰米·戴蒙发现了 “ 一个有趣而令人沮丧的事实是：美国在20多年的时间里还没有建立一个主要的机场，而仅在过去十年里，中国就新建了75座民用机场 ”。一斑窥豹，戴蒙的这段话揭示了中国银行业十余年来规模和盈利快速增长的时代背景和重要原因——对房地产、对基础设施的海量融资以及由此派生出来的大量金融服务业务是中国银行业高速发展的核心动能，同时也是经济转型和政策转轨新时空下关乎银行发展后劲的一大隐忧。

关于当前银行业正在走向的 “ 大转折 ”，建行董事长田国立有两段精辟的论述：

“ 我们依赖的传统的大型基础设施建设项目明显减少，且持续产生的增量有限，房地产业也已发展到一定地步，余地可判 ”。

“ 我们应该认识到，大趋势有时是很残酷的，我们做 ‘大’ 的业务已经习惯了，当大的风险向我们投放了阴影，当一场危机正一步步走来，毫不夸张地说，我们可能还在灰犀牛背上狂欢。今天，我们必须有强烈的危机意识，一定要认识到我们正站在发展和衰落的关口，面临着艰难的选择。”

四

当一个行业迎来它的转折点，“ 虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们所做的事情必须要改变 ”。

这几年来，银行业内有一位做实务出身的博士潜心研究富国银行和摩根大通银行，从《富国之道》到《富国之本》，研究富国银行的书出了一本又一本，有人赞赏他，有人讪笑他：“ 工商银行的规模都超出富国银行老远了，还来推介富国银行的经验有价值吗？ ”或者是 “ 富国银行不是也出问题了吗，天天讲富国银行有意思吗？”。

他的答复是：历经上百年的积淀，像富国、摩根大通、花旗、汇丰等银行都形成了不一般的文化底蕴和管理经验。在动荡年代或者大变革年代，这些文化底蕴和管理经验尤其难得。

富国银行和摩根大通经历的大转折时代就是2008年金融危机，2008年的金融危机带来了美国金融业的大洗牌，雷曼破产清算，花旗沦落风尘，美银平淡穿越，华盛顿互助银行和美联银行被托管兼并，上千家中小银行消失，“ 剩者为王 ”，富国银行和摩根大通成为危机中的两大赢家。综观两家银行在危机前后的表现，来看今天同样深陷房产迷局中的中国银行业，有几点体会深刻：

一是应实现规模增速的软着陆。前文所及，银行是一个周期性行业，顺周期的时候可以加快发展，逆周期的时候就应该逆风蛰伏，是之谓金融规律，违背规律是要受到惩罚的。那些在危机前做规模做杠杆做得有多厉害，在危机后压规模降杠杆就有多惨烈，如花旗银行被肢解，而富国银行和摩根大通则是宁可牺牲市场份额也要坚持高质量的增长。近年来，国内一些银行或主动、或被动，先后进行了一轮缩表，实践将证明越是主动的缩表越是在未来的大转折中占据主动，而部分银行还在追求规模扩张的不归路上蒙眼狂奔，迟早会出大问题。当然，规模增速的软着陆指的是回到在自身资源禀赋和经营能力范围内的正常增长和高质量发展状态，并不意味着一定要缩表。

二是应守住风险管理的生命线。风险管理是银行业的永恒命题，是银行业永续生存的生命线。富国银行的经典语录是：“ 我们仍然用一种老套的方式经营抵押贷款业务，即只有在确信贷款能够如期归还的情况下，我们才会批准贷款 ”，摩根大通的 “ 独门秘笈 ” 是堡垒式资产负债表，“ 堡垒式资产负债表不是哲学上的信仰，而是战略的需求 ”，摩根大通还认为，创新产品里往往隐藏着巨大的风险。

在正常的逻辑下，越是经济形势不好的时候越要强化风险管理，然而在现实情境中，越是经济困难，越是竞争激烈，经营压力大，越是慌不择路，放松风险要求，就越容易掉入各种“陷阱”，比如当前的市场热点和转型热词——信用卡、供应链金融和大数据风控，大胆预判几年后都会出现像过去如联保贷款之类的一地鸡毛。即以大数据风控为例，摩根大通 CEO 戴蒙说过，“ 那些看上很美的风控模型，往往会导致错误的判断 ”，更何况今天银行使用的所谓大数据，充其量也不过是几个 “小数据”。说这些并不是说银行应该困坐孤城、裹足不前，而是所有的业务开展都应该是有序的，在风险控制前提下的，都不应该是 “一窝蜂”、运动式的大干快上。

三是应优化业务结构，打造核心竞争力。万科正在进行的业务梳理，主营业务的梳理一方面聚焦于提升产品和服务竞争力，“ 为了度过艰难的岁月，必须要聚焦到产品力的提高上，使得人们在必须的住房、吃饭的选择上能选择万科 ”，另一方面着眼于提升科技能力，“ 更多依靠技术来提高效率和降低成本 ”。对于非主营业务的梳理，万科提出了五个基本原则：投入和产出严重不匹配的项目必须要调整；风险和严重不匹配的业务必须要调整；做了三年还没做成的业务不要再做；做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的业务不要再做；出于奖金导向建立的能力中心，可以公司化运作，但不算业务。换成当下银行业的语境，这个业务的梳理，也就是聚焦主业、回归本源，去杠杆，去噱头，去 “追风” ，把那些被 “金融乱象” 扰乱的心智，被 “互联网金融” 打乱的节奏加快归位，踏踏实实地做业务，做服务。

归结到一句话，银行业，特别是广大中小银行也需要像郁亮所说的，把战略聚焦收敛到 “活下去” 的底线上来。综上，房地产行业领袖郁亮的一席讲话，不仅折射了银行业当前的经营困境，也隐寓着当前银行业转型发展的思维导图。

“ 前方拐弯，路险，请系好安全带 ”。

五

所有的转型调整都意味着利益格局的调整，都有阵痛，万科当前正在推进薪酬结构的调整，郁亮提出 “从集团合伙人的工资中拿一部分出来，激励奋斗者” ，恰巧的是，今天在朋友圈中看到了某家国有大行省分行 “共克时艰” 的一段材料截屏：

读来颇让人心酸，原来一些银行人的生活已经窘困成这个样子，未来还会雪上加霜吗？与万科的合伙人薪酬体系不一样，银行高管的天价薪酬早已成为 “昨天的故事” ，和新兴行业的 “造富神话” 相比更是云泥之别，“1045” 计划不过是聊胜于无罢了。比较国内外银行的成本结构，人力成本可能是国内银行业的成本优势了，然而面对渐行渐近的 “行业大转折” ，大企业、大平台业务的脱媒深化和银行业空间的进一步收窄，银行业的人力成本控制将面临更大的压力。

好在过去 “黄金时代” 随风膨胀的庞大队伍，人浮于事的人员结构，在技术发展、管理精进的大语境下有着非常巨大的挖潜空间。如何科学开发和调动人力资源，有效提高运营和管理效率，将会是银行业面对的关键问题。否则，就如郁亮对万科的判断：“ 我们的结构是混乱的、队伍是庞大的、动作是分散的，目标是不聚焦的，这样会出大问题。”

只是对于当下银行人职业命运的盛衰浮沉，用近期一篇热文的语句：

于历史或许只是一个微笑转身，但于企业于个人，则能是一代乃至几代人的不归。

中秋之后，月满则溢，一江秋水，粼粼波光。

(本文作者介绍：让连接发生，提供金融知识服务)