[摘要] 通常来说，若开发商的项目集中在成长型的城市中，由于当地房地产市场快速发展，市场交易量逐年扩容，则开发商能分享到城市自身特点而带来的房地产市场增长成果。反之，若项目集中在成长缓慢，甚至衰退的城市中，则开发商业绩难免受到市场整体环境的拖累。
图1：标杆房企城市销售面积汇总（2011年1月至10月）
数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心
由于有24个B类城市房地产市场成交量下降，因此在这些城市广泛布局的标杆房企销售业绩必然会受到一定影响。根据“成交量下降”城市和“成交量上升或平稳”城市销售面积占标杆房企总销售面积的不同比重，我们将标杆房企分为三类：
主要销量来自“成交量上升或平稳”城市，包括：恒大、金地、雅居乐和绿城；
主要销量来自“成交量下降”城市，包括招商、华润；
主要销量在各类城市平衡分布，包括中海、万科、保利、富力。
2011年前10个月，恒大累计销售面积约1186万平方米，较去年同期增加80%，在十大标杆房企中居于位。恒大总销售量中来自于A/ A*类“成交量上升或平稳”城市的比例为73%，明显高于其它开发商。良好的城市布局成为恒大在淡市中跑赢其它标杆房企的一大制胜法宝。金地2011年前10个月的累计销售面积约165万平方米，与去年同期基本持平。金地总销售量中来自于A/ A*类“成交量上升或平稳”城市的比例为68%，仅次于恒大。这是其整体销售能保持平稳的主要原因。
中海、万科、保利三家房企2011年的销售表现在十大标杆房企中处于中等水平。2011年前10个月，中海、万科销售面积较去年同期增加约2至3成，保利与去年同期基本持平。主要原因是这三家房企在成交量上升或平稳”的A/ A*类城市和“成交量下降”的B类城市之间项目布局比较均衡，销售面积比重在6：4左右。这三家开发商能够在一定程度分享A/ A*类城市由于高速经济增长带来的房地产市场繁荣的成果。同时，外部政策冲击，例如限购、限贷、限价政策等，对其的影响较小。
中原集团研究中心分析认为，城市布局并不是开发商销售表现分化的影响因素，开发商的成长能力还受到产品定位、营销策略等其它因素的影响。在上述城市布局分析框架下，有四家标杆房企的销售表现与城市的发展不相匹配。华润和招商的城市布局都不甚理想，这两家公司总销售量中来自于B类“成交量下降”城市的比例分别为82%和67% ，但招商和华润2011年前10个月的销售面积同比增长率依然达到32%和10% ，成长能力较好。相对来说，绿城和富力在A/ A*类“成交量上升或平稳”城市的销售比重较高，但这两家房企2011年前10个月的销售面积同比增长率却出现不同程度的下滑。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
