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各地推广预售资金监管 或为取消预售制埋伏笔

  近日,住建部拟向各地推广天津市房屋预售资金监管的措施,武汉的预售资金监管政策也在制定当中,早年底出台。开发商关心这一政策对于资金、行业影响到底有多大,买房人关心这个政策会让房价降还是涨? [10个可能出台的楼市储备政策]

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·舶来品“炒楼花”
“炒楼花”,属于舶来品,原为香港楼市用语,因为香港施行期房制度,房屋只要满足预售条件,不需要现房状态便可以发售。上世纪80年代末传到了深圳,指买家在楼盘没落成之前,用花费数量很少的订金,同开发商签订预售合同,订下一套或多套单元,之后转手卖给他人,从中赚取差价。
·“炒楼花”与商品房预售
商品房预售早出现于香港,1956年香港政府出台了《预售楼花同意书》制度,正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理,其基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。中国住房制度改革初期,由于缺少资金,供应量小,国内借鉴香港经验,引入了商品房预售制度。
·国内商品房预售制制度特性
是一种附加期限的交易行为。在合同中约定了一个期限,并以其到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。
具有较强的国家干预性,对其条件资格及程序作了规定,而且还要求在预售合同签订后须办理登记备案手续。
1、预售是控制产品结构性风险的重要条件:产品好坏会在预售过程中充分表现出来。消费者有自由的选择权。
2、预售是控制 和产量风险的重要条件:发展商投入了土地,并开始生产、预售可以使 者通过预售了解需求,来决定加快或放慢市场的供给速度。
3、预售是控制现金流风险的重要条件:预售不但可以让 者控制现金流的投入与回收,也可以减少资金链断裂的风险。
4、预售会提高资金的使用效率:预售恰恰是用小的投入换取的利润。
5、预售会降低消费者的风险:预售降低消费者的风险则在于选择性,在于交易税费和价格的降低。
6、预售降低了银行的开发信贷风险:预售可以在银行少量贷款的基础上获得量的实物和获得有可预见的还款保证。
7、预售可以减少市场的风险:预售可以把矛盾提前暴露而使市场的风险降低。
8、预售可以降低政府的风险:预售的过程就是可以随时监督与防范的过程。
1、站在预防法学的观点来看,就是先以“契约"的方法,将当事人彼此的权义关系加以定位,俾减少因权义不明所生的争执或纠纷。

2、如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方,购买方依据预售合同享有的权利并非物权,在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后,抵押人获取的抵押权则是一种物权。

3、我国现行《城市房地产管理法》第45条对此既未予以明确允许,但也未明令禁止,而是授权国务院作出具体规定。
4、预售商品房纠纷问题由于商品房预售是一种新鲜事物,有关立法还不完善,一些开发商故意作虚假承诺,预购方又处于明显弱势地位。
支撑高价项目的 性需求和高端改善型需求受到抑制,取得预售证的城区高价项目较少。房价下降的主要原因是成交结构发生了变化。……[详细]
开发商在申请商品房预售许可证之前,必须根据拟申请商品房的建设规模,委托一家商业银行作为预售款监管银行设立专用的监管账户……[详细]
吉林省正全力对各地在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行清理,并将清理结果向社会公布,以解决买卖双方信息不对称问题,督促已有房源尽快上市。……[详细]
河北省将继续开展房地产市场秩序整顿,重点对违规开发预售、捂盘惜售等违法违规行为进行查处。各设区市市区要在今年年底前,全部实现新建商品房合同网上备案……[详细]
预售人在申办《商品房预售许可证》之前,预售人须在受托银行设立商品房预售款专用帐户,原则上一个预售项目只能开设一个预售款专用帐户……[详细]
西安调控再出重拳 房屋预售款或将被监控
房企的预售账款将存入定的专门账户,并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。只有在项目竣工交付及结算时,才能支配项目此前的预售账款……[详细]
不过,笔者并不主张取消预售制度,而主张把预售金圈养起来。预售制度既然是期货,就应该有监管的办法。否则,因为信用不彰出现“房闹”、出现“期闹”……[详细]
“预售制初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示,目前为预售制辩护……[详细]
也就是说,在当前取消预售,不仅不会推涨房价,反而在某种程度上能够从制度上抑制房地产泡沫;不仅限制了开发商用多余的资金去囤地囤房……[详细]
近的调查显示,75%的网民认为应该取消预售制,因为“开发商将只在图纸上存在的房子拿出来卖,助长了投机资金的涌入,致使房价居高不下”。……[详细]
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