万科2011年报

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万科2011年净利润增32% 销售再破千亿元

编者按：3月12日晚间，万科公布了2011年年度报告。2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，净利润96.2亿元，同比增长32.2%。公司全面摊薄的净资产率为18.2%，创历史新高。
受限购等一系列调控政策的影响，2011年房地产市场成交明显放缓。而万科相对稳健，继2010年销售额突破千亿元后，蝉联行业销售冠军，并第二次成为行业内住宅年度销售过千亿元的公司。【详情】

行业动态

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2011年全年万科实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。继2010年的销售额突破千亿元后，万科蝉联行业内销售冠军，并第二次成为行业内住宅年度销售过千亿元的公司。 [详情]

2011年销售状况
	报告期内销售面积 (万平方米)	报告期内销售金额（亿元）	已销售未结算资源面积（万平方米）	对应合同金额（亿元）
2011年实现	1075.3	1215.4	1085	1222
较2010同比	19.8%	12.4%	59.6%	49.0%
2010较2009	35.3%	70.5%	-25.3%	3.6%

万科总裁郁亮：调控背景下，囤地捂盘模式已经过时了。只有那些快速周转企业，不囤地、不捂盘的企业才可能在下半年胜出。

业内人士：去年下半年万科降价对公司整体业绩影响并不大，对加速周转反而有益处。今年上半年扩大降价促销范围的可能性很大。

8年来首次现金净流出并购苗头渐显

万科2011全年现金及现金等价物净额为-14.83亿元，是近8年来首次现金净流出。而据年报披露，去年主要收购了逾20家公司，其中仅收购向信房地产100%股权的支付对价即高达31亿元，并由此获取了该公司名下的房地产项目。 [详情]

部分主要收购情况
时间	斥资（亿元）	收购情况
2011-4-1	31	广州番禺向信房地产有限公司100%股权
2011-5-9	0.23	香港鸿弘有限公司100%股权
2011-11-4	8.54	名爵房地产有限公司90%股权
2011-11-27	1.73	江西天香园房产置业有限公司65%股权

万科董秘谭华杰：代建模式不用出资金，只投入人力、物力和品牌软实力，就像顾问咨询，这种模式的净资产率可达到。

某券商地产分析师：从2012年21.92亿到去年56.53亿，万科活动现金净流出额激增，反映出其对外并购力度的加大。

为了实现快速周转，万科一直坚持装修房和小户型战略，不过这也给万科带来一些难题。一方面，装修房战略给万科带来质量管控难题，例如今年2月份爆发的“安信地板”事件。另一方面，也导致近年来万科净利增速水平出现下降。 [详情]

延续以中小户型普通商品房为主的特征，万科2011年所销售住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。

报告期内，全国商品房销售面积10.99亿平方米，销售金额5.91万亿元，同比分别增长4.9%和12.1%。

2011年末，万科剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。公司的净负债率为23.8%，继续保持在行业较低的水平。

万科总裁郁亮在2011年业绩新闻发布会上表示，从今年下半年开始，不囤地、不捂盘的企业才可能胜出。进一步解读万科2011年年报，不难发现，与往年相比，万科拿地规模开始下降。这也佐证了郁亮此前提出的万科“过冬”之策。[详情]

报告期内，截止2011年底，万科持有货币资金342.4亿元，高于短期借款和一年内到期的长期借款总额235.7亿元。

实现竣工面积659万平方米，相比年初计划的729万平方米减少9.6%。

期内，公司新增加开发项目52个，按万科权益计算的占地面积约416万平方米（对应规划建筑面积约922万平方米），同比减少58.73%。

土地：宁可错过绝不拿错

2012万科在拓展新项目方面会更加严格。在稳健经营的基础上，关注土地市场可能出现的调整，择机获取可满足未来持续经营需要的土地资源。

经营：拓展融资渠道现金为王

未来一段时期，行业资金环境依然不容乐观。万科称将坚持“现金为王”的策略，确保经营的安全性和稳健性；同时，公司将充分利用自身在资本市场的信誉和品牌优势，积极拓展融资渠道。

发展：以客户需求为导向专注普通住宅

公司将继续坚持专注于普通住宅市场的发展策略，同时，公司也将在巩固传统业务的基础上，以客户需求为导向，结合城市发展和居住需求的变化趋势，逐渐加强对符合城市发展方向、能够与住宅相配套的其他物业类型的探索，进一步强化自身的综合开发能力，为业务发展拓展新的空间。

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