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住建部租赁新规 群租房何去何从
 
  写在前面:住建部出新规,以原设计房间为小出租单位,是为禁群租。新规一出,质疑不断。规范出来,谁来执行?力度如何?上海有5平方米的单间?租不起套间怎么办?住建部再次被推到“风口浪尖”,这是不是一次闭门造车的“不靠谱运动”?本专题邀请您一起关注2011年2月1日起将要施行的《商品房屋租赁管理办法》新规。房天下和您一起见证楼市调控下租赁市场日趋规范化的历程。

  我们不能像动画片里的书一样,问到什么问题就有对应的答案。上海群租房到底有多少?或许就像空置房和闲置地一样难以统计。但是不可否认的是,这样一种现象这样一种事物一直现实的存在着,甚至不能用言论来评判它存在的合理与不合理。更为不安的是,我们没有好的办法去解决这个连环的矛盾体,尤其是在上海,一切和房子沾上边的问题,都不是单纯的市场本身可以调节的问题。新规出台,我们且不去评判它的合理不合理,疑问已经不可避免的跃然纸上了……

□ 上海群租有多少 ?

 【上海:百余平房隔11间出租 厕所改房间也可租到2千元】
  在静安、卢湾、黄浦等市中心地段,一间面积4平不带窗的小隔间,月租要800元。和上海的高房价相比,这个价格已经很不错了。[详细]
  声音:群租不单单是个小数据,至少按照上海外来打工人来看,如果剔除农民工等,那么工资收入在2000块以下的这些人,多数可能选择群租。——陆骑麟

□ 租房体系已经完善到人尽可租 ?

 【租房纠纷 仅一成人用法律维权】
  关于租房的民事案件逐渐增多,房子不到期房东撵人、到期房客不搬成被告……但在租房案件中,仅有一成人想到了用法律维权,多数人忍气吞声。[详细]
  声音:不完善的租房体系,没有健全的租赁规范。在权益得不到保障的前提下剥夺基本的生存需求,草屋还没有就强制人人住别墅,荒唐。——网友

□ 整套出租是否都租得起 ?

 【世界上没有人愿意做“蚁族” 限制群租是懒政】

  世界上没有人愿意做“蚁族”,之所以会出现群租现象,并不是因为租房者想要群租,而是被迫要群租,房租市场现在是卖方市场,不是买方市场。[详细]

  声音:直接后果就是大批蚁族将被赶出廉价的“蚁窝”而被迫进入价格更高的所谓的大房子,这对本来就经济拮据的租房客来说是雪上加霜。——王校彬

□ 自说自话 上海有五平米的单间 ?

 【建好廉租房再谈限群租 否则“蚁族”无处容身】
  不能忽视的现实是,上海5平米的单间能保证多少需求?房价高涨,房租渐涨,绝口不提廉租房,而先来提限制群租,不是只会推高房租吗?[详细]
  声音:限制群租意味着更多的人将要被迫租一间“建筑面积不低于当地人民政府规定的标准”的房子,人多房少,房租不涨才怪。——从建锋

  以浦东花木两居室为例。根据中国指数研究院新统计的2010年11月上海市各片区普通住宅租赁价格表显示,浦东花木两居室平均月租金3050元。以3000块钱花费为例,群租和正常租房花费对比如下:

群租:两室被分隔为6室 分A\B\C\D\E\F\G六室 “正常”租房:出租两室 不分隔
【价格】:其中包括一个主卧A,月租1200元;向阳侧B\C\D月租900元;背阳侧E月租800元;储藏室月租500元。押一付三。租赁年限为1年。 【价格】:主卧月租金1700元,次卧月租金1350元。付款方式为押一付三。租赁年限为一年。
房东月租金收入5200元 房东月租金收入3050元
月租金(元/月) 3000块花费用时
1200 2.5月
900 3.3个月
800 3.75个月
500 6个月
月租金(元/月) 3000块花费用时
1700 1.7月
1350 2.2个月
住建部租赁新规 群租房何去何从   近期,上海租赁市场套数继续下滑,11月租赁套数大幅下跌了24.8%,租金则与上月基本持平。本月是租赁淡季,加上部分租赁到期的租客选择继续续租而使得租赁套数继续下滑。租赁价格方面, 9月租金大幅下跌,10月则基本持平,本月继续保持9月以来的价格,上涨势头得到进一步遏制,预计未来租赁价格进一步上升可能性不大。
  附表:2010年11月上海市各片区普通住宅租赁价格
行政区 片区 平均月租金(元/月) 行政区 片区 平均月租金(元/月)
    一居室 二居室 三居室     一居室 二居室 三居室
全市   2300 2800 3900 浦东 张江 1650 2600 3550
普陀 曹杨 2050 2800 4250 三林 1600 2200 3350
武宁 2800 3000 4800 世博 1750 2400 3800
长寿路 3000 3450 5400 塘桥 2300 3050 4650
长征 2050 2650 4200 洋泾 2100 2800 4350
长风 2200 2750 4000 花木 2600 3050 4050
普陀区 2450 2800 4450 世纪公园 2650 3350 4450
卢湾 打浦桥 2250 3400 5450 浦东区 2050 2650 3700
淮海中路 2500 3700 5250 徐汇 徐家汇 2750 3450 5000
新天地 2650 4100 0 植物园 1750 2300 3600
卢湾区 2400 3650 5450 南站 1950 2650 3800
静安 南京西路 3250 4200 5200 梅陇 0 0 0
曹家渡 3200 3750 5050 万体馆 2500 3250 4200
静安寺 2900 4150 4650 田林 2300 3000 4400
江宁路 2900 3550 5150 徐汇区 2350 2950 4350
静安区 3100 4000 4950 长宁 中山公园 2800 3450 5400
闸北 大宁 2250 2600 3600 虹桥 2550 3300 4050
不夜城 2550 3050 4700 天山 2700 3450 4900
彭浦 1750 2300 3350 西郊 2150 2850 4350
闸北公园 2200 2750 3200 北新泾 2300 2800 3800
闸北区 2150 2600 3900 新华路 2500 3250 3900
虹口 曲阳 2100 2900 4300 长宁区 2550 3150 4400
四川北路 2900 3450 4250 闵行 莘庄 2100 2350 3550
凉城 1950 2550 3800 古美 2300 2700 4000
临平路 2700 3850 5250 颛桥 1600 2100 2650
虹口区 2300 2950 4250 七宝 2300 2500 3800
黄浦 老西门 2350 3150 4400 罗阳 1900 2500 3550
人民广场 3000 3750 3600 金虹桥 2600 3200 4200
南京东路 2800 3350 - 闵行区 2150 2500 3550
蓬莱公园 2300 3200 4950 杨浦 五角场 2000 2600 4100
黄浦区 2600 3350 4700 中原 1700 2200 3100
浦东 陆家嘴 2500 3150 4500 黄兴公园 1950 2450 3900
金桥 2000 2400 3300 杨浦区 1900 2450 3850
数据来源:中国指数研究院
  《商品房屋租赁管理办法》,将于2011年2月1日起施行,旨在加强商品房屋租赁管理,规范商品房屋租赁行为,维护商品房屋租赁双方的合法权益。楼市调控年末,租赁市场加盟楼市调控,影响几何?舆论如何表示?是住建部的自娱自乐,还是楼市的福音?该政策的出台又会引发怎样的思考?
  质疑:现在有5平米的出租房吗?有小面积房可租吗?那规定不是等于白说?   目的:积极一点来说,想让更多的房子入租赁市场,疏导拥堵的买房需求。
  担忧:其实效果不大,挤掉隔断房后,转变成几个人合租一个房间。政策无法从源头解决群租的问题。而且,那些租不起的人去哪里?   捧场:这个政策的作用,就是对整治群租有法可依。规范租赁市场,也是楼市调控的一部分 。
  愤青:谁去查啊,谁去管啊?现在政策很多,关键要有监督,有执行部门么?不得在合同期内随意提高租金,即使他不提出来,也是应该不能提高租金。   建议:租金下降,主要还是看首先自己收入的增加,还有就是增加供应,还有就是监管。没什么好办法。的办法就是降房价,把租金降下来。
  无奈:收入决定生活品质,比如我拿2000 我只能住那样的房子,我不能决定,太不靠谱了。群租的安全性不高,这个大家都清楚,可是没钱租那些单间,怎么办?   思考:那得多少房子不满足这个条件啊?而且群租安全一户一租是种方法,但不仅单靠个面积划分。
  现实:没钱的挤群租,有钱的买了房子空置。暂时不可改变的是: 住宅还是希望 周期更短,回报更高;商业物业才多是长期持有,靠租金的吧。理念这东西一旦植入,很难改变。   换个角度看:引导 理念的改变。很多人 房产主要是通过房产增值。输入一种租房 理念, 房产是个长期受益的过程,其中租金收入是其 的主要来源。这样还能改变买房的态度。变相的也能抑制房价的上涨,抑制 炒作房价。
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