上海土拍市场重塑新房价格体系，未来趋势如何？

上海土拍市场的火热正在重塑新房价格体系。自取消“地价上限”和“房地联动价”后，土拍回归“价高者得”，导致“地王”频现，外环外地块溢价率高达30%。本文将分析这些变化对上海新房价格的影响，并探讨未来趋势。

上海的房地产市场正在经历一场深刻的变革。最近，上海的两批次土拍活动异常火爆，这让许多购房者感到焦虑，担心房价会继续上涨。事实上，自去年6月上海取消了“地价上限”和“房地联动价”两大限制后，土拍市场正式回归“价高者得”的模式。这意味着开发商可以自主决定新房的销售时间和价格，每一次出价都在挑动市场的神经。全市范围内“地王”层出不穷，甚至外环外地块的溢价率也能达到30%，外资开发商的集体回归更是加剧了这一现象。

上海正在批量制造“地王”

过去，上海的“地王”现象并不常见，但自去年下半年开始，每逢土拍必出地王。例如，去年的第三到第八批次土拍，以及今年的两批次土拍中，共有10幅宅地的楼板价超过8万/平，最高的4幅地更是超过了10万/平。这些高价地块主要分布在杨浦、徐汇、虹口、静安和长宁等内环内的热门地带，如杨浦滨江、徐汇滨江、瑞虹新城和曹家渡等。新“地王”的诞生和转移，不仅代表了地块价值的重塑，也反映了板块轮动和新兴崛起的趋势。

此外，还有一些地块拍出了超高溢价率

除了内环的“地王”之外，外环外的地块也拍出了超高溢价率。例如，浦东内中环的新杨思地块，楼板价从2022年的5万/平跃升到今年的7.4万/平，涨幅接近50%。嘉定远香湖和奉贤新城的地块也分别贡献了30%和16.54%的溢价率。这些地块的稀缺性和位置优势，使得它们在土拍市场上备受追捧。

在地价与房价的“同频共振”下，新房定价会怎样突破环线

由于此前设置了联动价，多个已过会待认购的新房项目的备案均价还有所限制。然而，即将入市的黄浦“地王”金陵华庭，首批房源就以18.9万/平的均价通过价格审批，远高于15.1万/平的项目联动价。接下来，还有大批不设联动价的新房项目将登陆市场，如徐汇滨江“地王”和瑞虹新城地块的售价都可能突破20万/平和16万/平，刷新板块内的新房价格记录。

总的来说，上海土拍市场的火热正在重塑新房价格体系。未来，随着更多高价地块的入市，新房价格可能会进一步上涨。购房者需要谨慎做好每一次选择，而开发商则需要通过打磨产品力和提供定制化服务，开启新一轮升级。