农村宅基地政策收紧：为何城镇居民和退休干部不能在农村建房？

2025年中央一号文件明确禁止城镇居民和退休干部在农村购买宅基地和建房，强调宅基地的稀缺性和重要性。政策旨在保护农民的基本居住权益，同时通过确权登记和盘活利用方式，推进农村集体经营性建设用地入市改革，为乡村振兴注入新动能。

近日，2025年中央一号文件《关于进一步深化农村改革扎实推进乡村全面振兴的意见》正式发布，其中明确提出了两个“不允许”：城镇居民不得在农村购买农房和宅基地，以及退休干部不得在农村占地建房。这一政策的出台，再次强调了宅基地的稀缺性和重要性。

宅基地：农民的居住保障

宅基地作为农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，其法律地位和用途被严格限定。根据土地管理法，宅基地实行“一户一宅”原则，这从根本上限制了宅基地的扩张空间。近年来，各地对宅基地的审批越来越严格，其稀缺性日益凸显。政策的收紧不仅保护了农民的基本居住权益，也为未来农村的可持续发展奠定了基础。

政策解读：双红线与三路径

农业农村部经济研究中心主任金文成表示，禁止城镇居民和退休干部在农村购买宅基地和建房，是宅基地制度改革中的两条红线，必须牢牢守住。为盘活宅基地资源，《意见》提出了三条具体举措：做好房地一体宅基地确权登记颁证、探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式、有序推进农村集体经营性建设用地入市改革。这些举措明确了2025年农村房地产领域改革的方向。

土地政策的未来趋势

与城市土地不同，农村土地分为宅基地、集体建设用地和耕地，其政策约束和经济价值各不相同。其中，耕地政策最为严格，而集体建设用地入市则是大势所趋。例如，上海市已成功完成农村集体经营性建设用地入市从0到1的突破，为乡村振兴注入了新动能。未来，随着集体建设用地入市改革的推进，农村土地的价值将进一步释放。

总之，宅基地作为农村的重要资源，其稀缺性和价值日益凸显。政策的严格控制不仅是为了保护农民的基本居住权益，也是为了确保农村资源的合理利用。在未来，随着集体建设用地入市改革的推进，农村土地的价值将进一步释放，为乡村振兴注入新的活力。